4月购物中心运营商报告·观点月度指数

观点指数 4月，全国商业市场上，大众消费需求较为稳定，社会消费品零售总额继续实现稳定增长。随着各地政府相关商业发展政策的落实，整体营商环境也得到持续优化。

月内新项目入市迎来一个小高潮，新开业项目数量和体量为今年以来最高。龙湖、印力等重点购物中心运营商均有新项目开业。

此外，月初清明小长假对购物中心客流、消费也有一定拉动作用，整体市场表现活跃。

企业方面，部分企业通过签约外拓实现新项目落地，项目规模得到扩张，品牌影响力持续增强。企业间合作，共同打造商业项目也成为亮点之一，有利于推动商圈发展和实现双赢。

华润万达居前二 头部企业优势明显

4月购物中心运营商发展指数上，华润万象生活继续稳居第一。

2020财报显示，华润万象生活实现综合营业额67.8亿元，按年增长15.5%；实现净利润8.17亿元，按年增长124.1%。其中，购物中心运营作为重点业务，对整体营收有不小贡献。

截至2020年12月31日，华润万象生活总零售额827亿元，按年增长14%，总营业额112亿元，按年增长7%，展现了疫情下的运营成效。

在重奢购物中心方面，华润万象生活有较强优势，标杆项目运营成绩突出。目前，其重奢购物中心项目数量位列第一，全国范围内共有8个重奢购物中心。

据企业披露数据显示，这些项目在2020年业绩亮眼，零售额同比提升20.3%，其中深圳万象城、沈阳万象城、南宁万象城、天津万象城排名市场第一，厦门万象城、重庆万象城排名市场前二。

未来发展上年华润万象生活计划2021年新开13家购物中心，预计到2025年，物业管理面积总体规模达到4亿平方米，外拓面积占50%，第三方拓展至少50个购物中心，未来规模增长可观。

第二名万达商管，2020年实现收入391.34亿元，同比下降50.25%，虽然收入出现较大幅度下降，但毛利率为70.2%，同比增长16.51个百分点。

从产品或服务板块来看，作为主要贡献来源的投资物业，2020年租赁及管理收入为359.03亿元，同比增长2.15%。

印力集团排名第四，一直以来在商业地产发展上表现不俗。目前运营管理项目超过100个，遍布全国50多个城市，管理面积近1000万平方米，其中仅上海的已开业购物中心项目面积就近60万平方米。

月内，印力除有新开业项目入市外，在上海也通过签约继续外拓发展新项目。

整体而言，无论是借助规模化发展，还是依靠精细化运营实现增长，通过签约合作获取新项目实现规模和收入日渐寻常，提升企业运营能力和品牌影响力也成为重点。

消费利好政策发酵 新开业项目现小高潮

1-4月份，社会消费品零售总额录得138373亿元，同比增长29.6%，累计增速相比上月有所放缓，但社会整体消费活力不减。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

清明假期给购物中心带来了消费机遇，部分购物中心运营商旗下项目期间业绩实现增长。如中海商业环宇商业全国项目销售、客流同比提升均超100%，比2019年增长超40%。

本月，全国重点一二线城市继续出台相关商业利好措施和政策。相信随着各地政府出台利于商业发展具体政策的推进，对消费会有积极的促进作用。

2021北京消费季月内启动，将持续到年底，在全城共同开展，全市各区、经济技术开发区以及多个核心商圈同步举办各区域特色活动。同期，百亿企业消费券面向在京消费者发放。

近日，天津市商务局也印发《天津市2021年发展夜间经济重点工作》。今年将持续推动夜间经济发展，重点完成15项重点工作，完善夜间消费场景，丰富夜生活内涵，重点培育夜生活文化，从供给端和需求侧齐发力。

新入市项目方面，据观点指数统计，4月全国范围内新开业购物中心共有20个，总体量为164万平方米。开业城市上，一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳均有新项目开业，其中上海月内开业2个购物中心。

二三线城市中，武汉、厦门、成都、重庆也有新项目入市。

开业项目体量上，中小体量是目前主流，月内新开业项目中10万平方米以下（含10万平方米）的项目数量为14个，占月内新开业项目的70%。

去年疫情以来，体量较少的社区商业中心更受青睐。月内，万科新开业的万科里、万科天空之城2049，卓越商业的卓悦时光、 碧桂园的凤凰荟等，都是定位社区小型购物中心。

部分重点购物中心运营商月内推出新项目，旗下在管购物中心面积也有所增长，其中大部分企业月内均有1个新项目开业，新增面积5-10万平方米左右，仅世茂月内有2个项目入市，新增运营在管面积24万平方米。

数据来源：公开资料，观点指数整理

其中，新世界中国位于武汉的武汉K11购物艺术中心I馆月内开业，该项目延续K11产品线的艺术风格，开幕同时举办了首届K11新锐艺术创作奖入围作品展。

业态组合上，超20家中国内地首店、华中首店、武汉首店入驻，随着该项目的开业，武汉K11的全面运营也正式开始，有望成为华中范围内有影响力的商业项目。

印力开业的惠州印象城是年内首个项目，开业时项目商铺数量146家，出租率99%，开业率97%，表现不俗。

世茂月内有2个新项目入市，分别为成都世茂广场和厦门集美世茂广场。世茂广场作为最成熟的主力产品线之一，目前已在上海、济南等多个城市落地。

成都世茂广场为世茂在西南区域的首家购物中心，另外厦门集美世茂广场开业表现也较好，招商率100%，开业率95%。

商业拓展动作活跃 企业间合作成亮点

4月，购物中心运营商积极外拓获取新项目，除进驻尚未布局城市外，更多企业凭借在此前布局区域的号召力和品牌影响力有所斩获。

光大安石与上海城市发展控股有限公司就郑州CITY·大融城项目战略合作签约，光大安石旗下商业地产品牌“大融城”首次落子郑州。至此，光大安石已在全国布局20座大融城。

印力集团与富士康科技集团也签署合作协议，将共同打造上海闵行区华漕镇的购物中心及办公物业。双方将合作开发，各持股50%，除一宗地块计划建设大型高品质购物中心外，还计划将另一地块打造成优质办公物业，印力提供开发管理和资产运营管理服务。

此外，印力还与杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社签署协议，双方携手打造永丰印象城。至此，印力集团在杭州已有古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、印力汇德隆奥体印象城、永丰印象城共5个商业项目。

益田集团和贵阳白云区人民政府签约商业项目战略合作，益田旅游商业在贵阳再落一子——贵阳益田假日奥特莱斯，这是益田继贵阳益田假日世界后进驻贵阳的第2个项目、布局西南的第4个商业项目。

随着商业竞争压力日益增大，产品线的细分差异化也愈发受企业重视。世茂股份在举行的SCC mall概念发布会上披露了新产品线的信息， SCC（Shimao Commercial Center）是世茂商业零售商业板块唯一还未正式发布的产品线，深圳为首个落地城市，预计2023年开业。

月内，企业之间的合作也更加紧密，部分企业选择合作共赢的方式发展项目。旭辉与红星美凯龙达成战略合作，联手打造盘龙区北部新商圈的“旭辉广场”项目。

而紧邻旭辉广场的红星美凯龙生活体验中心于2020年底开业，项目总建面约17万平方米，是目前云南最大的红星美凯龙生活体验中心。在此基础上，昆明旭辉与云南红星美凯龙共同打造“双MALL”商业模式，将成为盘龙区体量最大的中心商业集群。

还有美的置业携手宝龙打造珠海首座TOD大型综合体——美的宝龙城，该项目是宝龙此前在珠海北站落地的TOD综合体项目，总投资50亿元，体量约39万平方米，已于今年1月奠基，将打造成为珠海市首座TOD大型综合体。

以上企业间合作、共同发展的商业项目，在一定程度上有利于区域商业发展，也能帮助企业实现双赢的发展局面。

资本市场方面，万达商管的寻求上市之路仍在继续。据路透社报道，大连万达计划为旗下商业地产管理业务万达轻资产商管公司融资200亿元，目标年底前在香港上市。目前，万达轻资产商管公司目前管理着368处万达广场，还有另外155处在建的万达广场。

在寻求登陆资本市场的同时，其在管理输出上也有收获。月内与升龙集团在西工区签署合作协议，共同建设升龙万达广场商业综合体。