首批公募REITs约110亿将公开发售，预计参与踊跃热烈，业界称不排除上市后价格波动，呼吁理性看待投资价值

5月17日晚，首批9单基础设施公募REITS项目正式获得中国证监会准予注册的批复。财联社记者了解到，首批获批公募REITs总规模为315亿元，其中战略配售200亿元，约110亿元将面向公众投资者公开发售。

鉴于首批试点项目具备良好的风险收益特征，市场各方参与者持积极态度，预计发行配售将获踊跃参与。专业人士表示，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现波动。建议投资者理性看待投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。

总规模315亿市场公开发售110亿左右

“公募REITs在中国境内属于一中全新的载体，最大的特点就是‘新’。新的金融产品、新的定价方式、新的估值锚定、新的交易方式。”有专业人士介绍，公募REITs是一种带有“特殊目的”的权益类投资产品公募REITs可以认为是一种带有“特殊目的”的公募基金，属于权益类产品。公募REITs在效果上实现了基础设施实体资产在二级市场的公开上市发行，允许投资者在二级市场上参与实体资产的收益分配，这对于投资者来说也是一种全新的选项。

据了解，目前首批9单公募REITs总规模约315亿元，其中战略配售大概200亿元，对公开市场发行110亿元左右。

“200亿战略配售面向机构投资者，110亿左右是向公众投资者发行。与股票投资一样，公众投资者可网上或网下参与，网下参与大多可能会是基金等机构，机构和个人均能网下投资，在二级市场个人投资者亦均可参与。”上述专业人士表示。

中金公司(行情601995,诊股)研究部认为，REITs最终作为公募基金产品呈现，与一般公募基金有何不同，主要是从基金职能上来区分。一般公募基金以股、债等传统金融资产为投资标的，管理人对于底层金融资产的配置和择时更趋灵活主动，而公募REITs基金几乎须完全投资于特定的实体资产组合，更强调稳定性。简单来说，公募REITs基金在“买方”职能上体现的相对较弱，因此，更多可以理解为是一种偏被动式的“特殊目的”产品。

“整体而言，作为在长周期视角下具备相对高确定性的可观内部收益率潜力的新金融产品，中国REITs对以银行理财子公司、保险、信托为主要代表的机构投资者具有较强的吸引力。这些机构可能成为首批REITs项目上市的重要参与者，并在上市后较长一段时间内稳定持有产品份额。”中金公司研究部表示。

预计参与踊跃投资价值仍需理性看待

鉴于首批试点项目具备良好的风险收益特征，市场各方参与者持积极态度，业内预计首批产品发行配售将获热烈参与并取得良好发行表现，后市交易情形或有分化。

中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，部分REITs产品上市后类似股票会呈现出大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。

目前市场主流机构对于首批公募REITs试点产品表现出较高的积极性，对于各具体项目的投资价值也在紧密研判当中。

考虑到目前投资者对于REITs产品形态和投资逻辑的熟悉度整体仍不算高，不排除公募REITs上市后交易表现因各方的认知差异呈现一定波动。

而观察海外REITs发行上市后一年维度的价格表现，发现并不存在方向或幅度上的普适规律，而更多取决于单体REITs自身基本面优劣以及投资者在当时对于不同资产板块的配置偏好。例如美国基础设施和数据中心板块有部分REITs在上市一年后录得累计50%以上的价格涨幅，而传统住宅、零售、办公板块REITs上市第一年内的价格变化幅度一般不超过20%，整体上涨跌互现。又比如香港REITs上市后破发的情形较多，价格下跌幅度可达30-40%，可能和流动性、底层资产质量相对一般等因素有关。

“尚难判断上市后REITs基金价格会否因何种外部因素呈现整体性大幅上升或下挫，但资金对首批各产品追捧力度分布不均可能引起产品间价格相对波动。”中金公司研究部如是表示。

以产权类REITs为例，仓储物流、产业园区、数据中心等各类资产的市场供需和透明度状况有明显差异，且此前主流机构在一级市场参与相关资产投资的经验积累程度不一，因此不排除机构本身对于资产类别有先期偏好，进而影响后市交易定价。此外，考虑到经营权类REITs独特的产品形态，各机构对于其投资价值的看法在短期可能仍不甚统一，这可能也会带来价格上的影响。最后，也应注意到目前已经公示的首批产品在外部配售比例和管理人方案上的差异，可能也会对各自的产品流动性和增长预期造成影响。

“首批公募REITs的发行应该会有个好价格，其实因为这些资产都是耳熟能详、低风险的国性质的优质资产。出现上市即下挫的可能性不大。”另有专业人士认为，上市后价格下挫的情况更多出现在香港市场，系因为以不动产为核心的REITs产品并不是跨境交易的理想标的。

该人士解释，以股票为例，现在中国的股票市场存在一个“本地偏差”的问题，比如说上海公司的股票上海的投资人买的是最多的，安徽的股票安徽的投资人买入最多。

“这个本地偏差有两个角度，其一是基于信息对称的偏差，当地人对本地的公司可能更熟悉；其二是基于实体化偏差，如果该公司在当地有一个普遍为人所知的商场，提供ToC的服务，即这家公司它越具实体化或者它提供的服务越具有周知性，其投资人可能越聚焦于本地化。”上述专业人士表示，由于不动产并不具有跨境交易属性，一次中国大陆的REITs产品，跨境去香港发行存在上市即折价的状况，就是存在周知性问题，因为香港投资人并不了解资产本身的实际情况，因为不是所有人都机会去实地考察它。

另外，REITs产品的活跃性取决于公众投资者的规模和体量，真正能够创造流动性的是散户。而在香港、新加坡本身的人口规模下，能够聚焦在REITs产品上的数量可想而知。

首批项目涵盖四大主流类型覆盖四大重点经济区

本次获批项目包括上交所5单和深交所4单。

上交所项目分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券(行情601878,诊股)沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

上交所首批项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等。

深交所首批4单基础设施公募REITs项目分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口(行情001979,诊股)产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。

深交所首批基础设施项目均位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域。