22城夺地战⑥|北京激战48小时:成交15宗,揽金1109亿

时间定格在了5月11日17时53分。

历经一个多月的预热、一周的发酵、2日延期、4场竞拍......“万众瞩目”的北京首次集中拍地暂时告一段落，接下来参与10宗地块竞拍的开发商们，将转入高标准商品住宅建设方案投报的“暗战”阶段，最终结果还待10-15个工作日揭晓。

作为第二个进行大规模集中供地的一线城市，北京首次集中出让拿出今年供地总量的三分之一，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、大兴、延庆、昌平、延庆以及首次出现的“北京城市副中心”共30宗地块，总建筑面积为345万㎡，总挂牌起始高达1035.81亿元，吸引了214组房企及联合体参与竞拍，保证金高达1580亿。

土拍首日，朝阳崔各庄、海淀树村等多宗热门地块的推出令房企们“杀红了眼”，12宗地块有7宗因触及“双顶”转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，5宗被卓越、融创、金地联合体、招商联合体、中冶“分食”，首日揽金516亿元。

土拍第二日，上半场激烈程度也不亚于首日：上半场有丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块、城市副中心1201地块历经110轮、61轮激烈“厮杀”，下半场有昌平东小口地块，从1000平米开始，500平米为竞价报段，一路加到20500平方米，另有密云、延庆两宗地块触及上限进入高高标准商品住宅建设方案投报程序。当日，总共成交了10宗，另有3宗需要投报高标准住宅建设方案。第二日13宗地总共揽金465.24亿元。

最终，加上4月23日1宗招标地块以及5月8日底价成交的4宗地块，北京此次集中供应的30宗地总成交价达1109.71亿元。

房企从现场PK到高标“暗战”

对比广州出现的45%溢价率、重庆21宗地的成交溢价率超过50%，北京首次集中拍地的整体溢价率不高，最高溢价率仅为25%。

这完全政府在设想中。本次土地出让规则中，除了“限地价、限售价”的明牌玩法，政府还设置了竞配建、竞政府持有产权比例、触双限进入高标准商品住宅建设方案投报程序等复杂化、多元化的“游戏规则”。

住建委表示，本次出让将推出“政策工具箱”，结合每一块土地的现实情况选择政策组合，确定交易方式。在首批供应竞拍的29宗地中，有20宗地块设置了土地的上限价格；有6宗地块条件好的、容积率较低的土地设置了竞报政府持有商品住宅产权份额，即将建设成“共有产权住房”；有13宗位置尚可的地块则竞报“公共租赁住房”面积；另有一些地块要求竞争高标准住宅面积，还有9宗位置偏远的地块作为不做任何限制的纯商品房。此外，还有13宗地块叠加执行“套内70／90”政策。

业内人士表示“政府太聪明了”，通过设定地价上限，破解了“高地价”问题，还通过竞政府份额、公租房面积等规则，将政府让渡的土地收益转化为产权份额，既有效保障政府收益，又可盘活资源。

其中，尤为惹眼的是竞高标准商品住宅建设方案。所谓的高标准商品住宅建设方案，即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，优胜者得。为期两天的土拍，共有10宗地块触及双上限，进入该程序，包括朝阳区王四营乡3块地块、北京朝阳崔各庄30-L06地块、北朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀树村两块地块，通州区副中心1块、延庆区南菜园1块、密云檀营乡1块。

根据出让文件，参加投报上述地块的竞买人须在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案，以确定最终竞得人，由土拍大厅的直接“PK”转入线下的“暗战”。“这意味着不是任意房企都能拍得地块，对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验。对房企来说意味着逐渐进入以质取胜的阶段”，机构分析师表示。

“抢地”战略意义大于商业意义

复杂、多元的“游戏规则”设定虽利于平抑地价、保证产品品质，但对于房企来说，但于房企而言，地块的开发难度、获利的难度也随之加大。

5月10日，卓越、融创“突破重围”分别以39.27亿元+13%政府持有、26.83亿元+15%政府持有抢下朝阳金盏02、08地块。但这两宗地块的都控制高度18米，房价上限7.6万平，卓越、融创拿到手的综合地价分别为每平米6.1万、6.2万元，距离购房人实际付出的平均6.5万元房价仅一步之遥。有业内人士调侃“地下不挖到两层很难收场”。

合硕机构首席分析师、自媒体毅家之言出品人郭毅表示：政府越来越聪明了，开发商把成本控制、压缩到极致下才能有胜算，这真的是头部玩家的游戏。

基于此，不少房企还是比较理性。要么争夺一下但最终没拿，比如报名了18块的中海、16块的万科、10块地的绿城。要么直接缺席，如恒大、绿地、金科、中梁、中南置地。业内人士分析，一方面是与它们的布局战略重心在大湾区或长三角有关，另一方面，也有三道红线和集中供地带来的资金压力的因素。

北京市丰台区长辛店镇张家坟村15-1、21-5地块距离地铁14号线西段张郭庄站直线距离约3公里，地理优势欠佳，至吸引了金茂、卓越+阳光城+华侨城+雅居乐联合体参参与竞拍，且仅1轮现场竞价就被金茂以37.1亿元摘得，成交单价约29417元/平，溢价率1.09%。

该地块最近的楼盘为珠光逸景，目前小区二手房均价为36606元/平。此次地块成交单价约3万，对于金茂来说，高地价成本下，利润空间有限，唯有高端住宅才能实现突围。

不过，计划战略性进驻北京市场的房企也不在少数，它们积极敢于积极“参战”，杀伐果断，收获颇丰。比如，早年曾参与昌平区北七家镇“翡翠公园”一二级开发，而后未再进京的深圳房企卓越共收获4宗地块；广州本土房企越秀携北京“老炮”天恒在5月8日以底价45.7亿将怀柔刘各长村地块收归囊中，首进北京。

焦点研究院认为，越秀在北京获取的首个项目，位于怀柔的区位并非最佳，但对急于进入北京市场的越秀而言，其战略意义大于现实影响。

房企众生相：黑马、陪跑、联手

此次北京土拍过程中，杀出了一匹“黑马”，就是卓越。两天的竞拍中，卓越出人意料，竞得了四宗地块。

10号，卓越在朝阳区金盏乡3005-02地块的竞拍中，力压包括中海、金地联合体、首开联合体等在内的7家竞争对手。在现场竞报政府产权份额程序中，旭辉联合体、越秀联合体、金地联合体轮番“加码”，政府持有比例从2.5%一路涨至12%，卓越此时突然出击，直接将政府持有份额报到13%，拿下卓越进京的第一块地。而后，卓越与首开联合，经过110轮的竞争，以62亿+3.25万㎡公租房面积拿下第二宗地。

今天下午，卓越更是接连发力，与中交联手挥金86亿，连落两子，拿下昌平区中关村生命科学园和东小口马连店两宗地块，成交价分别为49.9亿和36.1亿，以到手四宗地的成绩完成此次拍地任务。

作为一家南方房企，卓越过去在北京的参与度并不高，而在此次北京土拍中，卓越一次性报名了11宗地，对于进入北京，卓越表现的十分积极。

克尔瑞数据显示，2020年1-4月卓越集团以新增货值548.1亿元，位列行业第十位。

据悉，“两集中”政策后，卓越也在各城土拍中频繁露面，仅是今年一季度，卓越就已经拿下16宗地块。

与黑马卓越不同的是，万科、中海等实力房企在此次土拍中遭遇“陪跑”，空手而归。

同时，包括保利、华润、融创、金地、中交等在内的大量房企选择以联合体的形式拿地，在此次成交的15宗地中，有7宗地块被6家联合体竞得。