北京千亿土拍延期 中骏、雅居乐、越秀等京外房企121亿捡漏

北京这场千亿土拍并未如约而至。

按照计划，2021年，北京将于3月、7月、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

这次集中供地，北京共释放出30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。房山区共有产权房用地已于4月23日成交，余下29宗地则原定5月8日正式决定归属。

有趣的是，这场令所有人翘首以盼的土拍，却临时延期了。

5月8日14点30分，也就是离北京首场土拍正式开始前30分钟，市规自委才迟迟官宣，延迟第一次集中供地中的25宗地块的现场竞价时间，而仅有一轮报价的四宗地块则分别由首开+保利+新航城联合体、中骏+金辉联合体、雅居乐、天恒越秀联合体底价竞得，加上此前成交的房山地块，总成交金额合计128.28亿元。

其表示，由于此次地块数量众多，为合理有序安排现场竞价活动，首批商品住宅用地现场竞价将集中安排在5月10日和11日，每日分上、下午两批次组织。

同时，考虑到同一家竞买人可能会参与多个项目竞价，为方便企业投资决策、引导企业理性竞买，此次竞价采取“串联”方式、按照宗地交易文件编号顺序进行。

其实，早在开拍前一天，此次拍地将延期的消息就已不胫而走，与此消息同样受到热议的，还有网传的那一份“竞买名单”。

9宗地触及上限

就本次土拍而言，作为国内调控的风向标，北京此次土拍直接公布土地合理上限价格，超九成地块溢价率未超过15%，平均溢价率仅9.8%。

中原地产首席分析师张大伟称，此次出让地块在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增，低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。

平抑的地价，往往意味着更为激烈的厮杀。5月7日，北京首批集中供地的竞买申请截止，各个地块参与竞买的开发商也随之确定。

一份网传参与竞买名单显示，除去已被首开竞得的共有产权房地块，余下29宗地共吸引214家房企及联合体参与竞拍，保证金入账将近1600亿元，更有9宗地触及地价上限，如海淀树村南北地块、昌平东小口地块、中关村生命科学园地块、朝阳王四营地块、金盏地块、东坝地块等，已经达到了预设的地价上限，将直接进行竞报公租房比例或政府自持比例。

而包括碧桂园、融创、中海、保利、华润、万科、金茂、金地、招商、首开等房企，或组成联合体，或独立参与竞拍，将围猎延迟拍卖的25宗地块。

从这份名单中能够发现，国企、央企依旧是北京土拍场的中坚力量，为了应对密集推地下的资金要求，不少房企采用合作方式。其中，金地是本次竞拍最为活跃的企业，2宗独立竞买，余下22宗与华润保利组成联合体报名，中海则独自报名金盏、树村、王四营等热点地块共18宗。

有趣的是，竞买名单中亦出现了花样年、越秀等粤系房企，久未进京的深圳房企卓越，罕见参与了11宗地竞买。

贝壳研究院分析，TOP20 房企中除恒大、金科、中南和中梁外，全部参与了北京首批集中供地的竞拍，可见北京作为一线城市依然是龙头房企关注的重点，且相较去年，关注度进一步上升。

此次土拍推迟有诸多讨论。“余下25宗地竞争激烈，耗时长，而明天（5月9日）是周末，因此在时间上有所调整。”“好像是有些手续上的问题。”至于更深一层的原因，上述人士并未透露更多。

此次土拍延期，有人甚至用“高考临考延期”来形容，可见竞争激烈。

对投拓人来说，用“高考”类比北京首场集中拍地并不为过，地块数量多、资金需求大，以怎样的方式拿到有利润空间的好地成为了最现实的难题。

“以前拿地是点式的，现在一天几十块地同时出来，如何在资金有限的情况下做出取舍，是对投拓方很大的挑战。”一位业内人士续指，面对单次大量供地，能交多少保证金就决定了参与的上限，而上半年又是拿地的关键节点。

据计算，若按照20%的保证金比例来看，参加全部的土地竞拍，需要准备将近200亿元保证金。有数据测算，单打独斗的中海，参与18宗宅地竞拍，保证金就花费超140亿。

此次推地释放的地块质素较优也是竞争激烈的原因之一。观点地产新媒体了解到，此次推出的地块超过四成位于四大中心城区，30宗地块分布在12个区域。

其中，有15宗地块位于中心城区，占比面积约为43%，朝阳区作为供地的热门区域，推出10宗地块，建筑规模近百万平方米，在各区域中占据榜首。

4宗地底价被“捡漏”

北京此次集中出让的地块，并未有土地流拍。

据悉，于5月8日，由于只有一家开发商报价，四宗地块以底价成交。其中，中骏+金辉联合体45.2亿竞得大兴新城核心区D、K组团地块；首开+保利+新航城联合体14.58亿元竞得大兴区榆垡镇中心区地块；雅居乐底价15.3亿元拿下门头沟区永定镇冯村、何各庄地块；而怀柔区刘各长村棚户区改造地块则由越秀地产+天恒置业联合体以45.7亿元的价格竞得。

以上四宗地块合计成交价格约为120.78亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的7.1%；成交住宅用地规划建筑面积72万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的11.1%。

加上此前4月23日，首开股份通过招标形式以7.5亿元拿下北京房山长阳镇地块，北京此次供地总成交金额已达128.28亿元。

值得关注到的是，此次底价出让的四宗地，多被京外房企竞得，越秀地产更是首次在京拿地。资料显示，越秀地产联合天恒置业竞得的怀柔区也是当日成交金额最高的地块，建设用地面积为11.55万平方米，规划建筑面积达到21.17万平方米。

“门头沟之前也流拍过地块，这次供出来的地块都比较优质，大兴榆垡镇中心区地块，东侧5公里就是大兴新机场，在临空经济区的规划中，属于配套服务区，未来客源很大一部分会是机场相关人员；大兴新城核心区靠近京雄高铁站，位置较好。”一位业内人士在接受采访时分析，成交的几宗地块给出的商品房销售指导价也较高。

据查阅，大兴榆垡镇地块楼面价格15060元/平方米，房价上限为3.4万元/平方米，周边无新房在售，二手房约2.3万元/平方米；大兴新城核心区D、K组团地块楼面价格17228元/平方米，房价上限为5.9万元/平方米，周边新房最高约5.58万元/平方米。

门头沟地块楼面价格29458元/平方米，房价上限为6.3万元/平方米，周边新房约5.3万元/平方米；而怀柔区地块楼面价21585元/平方米，房价上限为4万元/平方米，周边新盘价格超3万元/平方米。

贝壳研究院亦分析，按照原计划，5月8日将29宗地块全部拍卖完毕，考虑到竞拍激烈程度以及资金状况，房企更多将目光聚焦在下一批次拍卖的朝阳区、海淀区等多宗更为优质的地块上，此或为今日4宗地块吸引力下降的主要原因。

据了解，在延后拍卖的地块中，昌平生命科学园、东小口地块，朝阳区王四营、崔各庄、豆各庄等地块可能将面临更激烈的厮杀。