深圳楼市“加息潮”要来？二手房购房者观望态度浓厚

5月6日，中国建设银行深圳市分行率先宣布将首套和二套房贷利率分别上调15BP和35BP，同时安居型商品房贷款利率维持不变，此举也让市场预期其他大行或将纷纷跟进。

事实上，今年以来，深圳楼市调控一直在逐步升级，这也让购房者的心态发生一些变化。

二手房购房者观望态度浓厚

深圳建行调整房贷利率，首套房贷款利率执行 LPR+45BP（相当于 5.10%），二套房贷执行 LPR+95BP（相当于 5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。按照二套房借贷500万，年限30年，通过等额本息的方式还款计算，在房贷执行利率上调后，每月还款金额的增加值为1093.76元，30年的总利息增加约39万元。

美联物业全国研究中心认为，以深圳目前的人均收入及房价水平，这个数目在可接受范围内，因此房贷执行利率上调本身，对市场的影响有限。目前影响市场最为深远的依然是调控政策比较严苛，以及二手房首付比例较高的问题，预计短时间内住宅市场的交易难以有较大的回暖，成交量低位运行有机会成为2021年全年的基调。

对于刚需置业者来说，房贷利率上升还是带来心态上的变化。在罗湖区宝安南路，一位正在中介门店咨询的陈先生告诉记者，自己正准备购置该片区的一套总价600万左右的二手房，但由于二手房参考价出台，首付增加，他一直在准备首付款，没想到等来了银行加息。“房产中介告知我赶紧找其他银行申请房贷并打征信，说不定其他银行很快就会跟随加息。”陈先生表示，“我是因为小孩要读书没有办法，但身边几位有计划买房的朋友都选择观望。”

记者对多位房产中介经理和购房者进行采访，得到几乎同一个答复：在不断升级的调控下，购房者心态发生变化，特别是对房价只涨不跌的想法开始动摇。“如果调控持续下去，房价多少要调整一些，现在只有钱到位的客户会出手，置换的客户多数会选择观望。”有房产中介如是说。“最近出手买二手房的人少了一些，问的人也少。”

不过，记者发现深圳二手房市场普遍降价的现象还未出现，但急售的房源相对增多。王先生一直在关注南山的房子，他告诉记者，自己一直在关注被市场称为“深房理概念”小区的前海诺德假日，之前66平方的两房单位最高挂牌接近1200万元，最近看了一套相同面积的房子，业主挂牌1030万元，降了100多万元。

记者也采访了几位银行客户经理，截止发稿时间，对方表示暂无收到上调房贷利率的通知，但四大行大概率都会同步上调。此外，现在银行对购房者的首付款来源审查也越来越严格，有银行要求近6个月新增的消费贷、经营贷以及30万以上的信用卡消费等必须结清，否则不予审批。此外，还有银行要求提供借款人家庭已持有不低于80%的首付资金证明。

差异化执行：二套房房贷明显收紧

距离2月8日深圳出台二手房成交参考价已经过去3个月时间。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，4月份深圳二手房网签4396套（含自助网签），环比下滑9.7%。另据乐有家研究中心数据显示，深圳市一手住宅库存面积再创新低，去化周期不足4个月；4月份二手住宅过户量跌破5000套，是近一年来过户量最低的月份。

价格方面，据乐有家门店数据监控显示，截至5月5日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。记者发现，与3月对比2月的涨幅相比，4月对比3月涨幅均有所收窄，以下是深圳各区二手房挂牌价变化较为明显的片区。

（数据来源：乐有家研究中心）

从城市对比看，深圳房贷利率在北上广深一线城市居于中游。据了解，目前主要商业银行房贷利率中，北京首套房贷利率最低为LPR+55BP（相当于5.20%），二套房贷利率最低为LPR+105BP（相当于5.70%）；上海首套房贷利率最低为LPR+0（相当于4.65%），二套房贷利率最低为LPR+60BP（相当于5.25%）；广州今年以来已三次调整房贷利率，目前首套房贷利率调整为最低LPR+75BP（相当于5.40%），二套房贷最低LPR+95BP（相当于5.60%）。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是长效机制先行一步的深圳，深圳楼市精细化调控上又前进一步。一方面，对于深圳这一轮调控，金融的问题最大，特别是杠杆炒作、经营贷违规流入楼市屡屡被诟病。另一方面，深圳当下的刚需最受伤，所以需要差异化执行。“我们发现，深圳的二套房贷平均利率在一线城市里是最低的。而且，原来首套房贷利率水平（4.98%）比二套房贷利率（5.25%）仅仅低了27个基点。深圳这次的金融政策，其实本质上也是稳定楼市的举措，因为当楼市下滑时，如果不给刚需购房优惠利率的话，整个市场的下滑速度可能会更快。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策释放了房贷进一步收紧的导向。从商业银行的角度看，当前面临很多压力，包括此前购房人数较多，申请房贷的数量明显增加。所以，为了化解此前的房贷申请业务的存量单子，银行本身会主动在贷款方面进行收紧。换句话说，并非房贷集中度政策影响了银行的此类操作，而更多是银行贷款额度本身就已经吃紧，这个时候必然会有上调的动作。而从楼市调控的角度看，要稳定房价，必然也要在房贷方面进行收紧，尤其是二套房方面更会收紧。