原报告 | 恒大物业：社区增值服务最后100米

观点指数 3月16日，恒大物业对外发布了上市后的首份年报。

截至2020年12月31日，恒大物业实现营业收入105.09亿元，同比增长约43.3%；净利润26.47亿元，同比增长约184.5%；毛利率38.12%。

但值得关注的是，恒大物业毛利率增幅略违常规，特别是基础物管的毛利率，临上市前一年之内突增15.9个百分点到达33.6%；尽管在年报中恒大物业对原因进行了一定解释，但考虑到恒大物业相对较低的物业管理费，而基础物管毛利率位列行业前茅，相信未能完全令市场释疑。

不过，在恒大物业2020年业绩发布会上，执行董事兼总经理胡亮就提到：“社区增值服务将成为公司业绩增长的新引擎。”

或许，这并不是一句空话，恒大物业的社区增值服务在2020年取得了跨越式增长，收入同比增长120.6%，毛利率63.4%，在行业中处于较为领先的位置。

社区增值服务潜力有待挖掘

社区增值服务通常是围绕住宅社区的相关资源以及业主的生活服务来进行，十分适合具备规模经济的大型物业企业开展。

近年来，越来越多的头部物业企业正在向这一业务领域加大资源投入，试图抢占赛道。

数据来源：Wind，观点指数整理

从占比来看，虽然目前大部分物业企业社区增值服务收入占比并不高，但已成为重要的利润来源。

以雅生活服务为例，2020年社区增值服务收入约为17.31亿元，占总收入比例为9.5%，但占毛利的比例高达21.8%，这正是得益于社区增值服务的高盈利能力。

物业服务企业开展社区增值服务具天然优势，可以贴近客户，抢占“最后100米”市场。同时，相较于传统的基础物业管理服务以及非业主增值服务，社区增值服务在毛利率上具有明显优势，可创造的盈利空间更大，能有效提高物业服务企业的利润。

数据来源：Wind，观点指数整理

可以看到，虽然主流物企在社区增值服务上的毛利率均相对其他业务高，但不同物企之间也存在较大的分化。

除了各物企自身盈利和成本管控能力存在差异之外，物业服务企业选择进入和重点开发的不同细分赛道也是重要原因之一。

来源：企业公告，观点指数整理

目前，社区增值服务这片蓝海的开发尚不完全，细分赛道众多，虽然已有物企在此耕耘多年，但始终还未探索出一条业内认可度较高的主流盈利模式。换言之，社区增值服务领域还存在较大的盈利与创新空间，等待物业服务企业来探索发现。

在政策上，社区增值服务也受到明确支持。1月5日，住建部等十部委发文，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，同时，各地方性政策中支持社区增值服务发展的也层出不穷。总体而言，对物企来说社区增值服务前景广阔，是值得深入挖掘与发展的业务板块。

恒大物业的抱负与空间

回到恒大物业自身，也是近年才开始在社区增值服务领域的发力。

2018年，恒大物业社区增值服务收入占总收入的比例约为5.7%，随后提升到2019年的7.8%，并进一步提升至2020年的12%。

该比例在开展社区增值服务的物企中并不算高，与碧桂园服务位于同一水平，但距离绿城服务、保利物业以及世茂服务等在社区增值服务领域发展较为领先的物企，还存在不少距离，亦存在一定的追赶空间。

具体到业务类型方面，相比其他物业企业，恒大物业开展社区增值服务的最大优势在于背靠恒大集团，恒大集团除了房产开发外，在旅游、保险、汽车、房产经纪、健康以及互联网领域均有相关的布局产业，若能做到产业协同，利用母公司的资源和产业链来扩大社区增值服务的广度与深度，势必也会有积极的前景。

此外，随着互联网技术和商业基础设施的快速进步，对于恒大物业这类规模较大的物企而言，社区流量的变现价值也在迅速提高，而恒大物业未来的的社区增值服务布局正是围绕于此来展开。根据恒大物业透露，其将与恒大房车宝进行深度合作并对恒大保险经纪公司进行收购，深挖人口基数的资源来开展业务。

随着房地产行业逐渐走向存量市场，以及国家政策上对房企融资的收紧，房企规模增长的难度也在加大，而恒大物业来自恒大集团的内生性面积增长也有可能会有所限制，此时，第三方收并购自然就成为了其重要的规模增长来源。

截至2020年12月31日，恒大物业97%的在管面积都是来自于母公司恒大集团，进入2021年，恒大物业才逐渐开始了第三方外拓的步伐。2021年1月29日，恒大物业斥资15亿收购亚太酒店物业，获取在管规模逾8000万平方米的面积。另外今年初，恒大物业曾立下军令状，要达成每月3000万平方米的面积增长与50%以上的利润增长。

关于如何化规模为营收，社区增值服务亦能发挥关键作用，一般而言收并购而来的项目，其社区增值服务通常都较弱，且未能与原有体系成一体。

于此，恒大物业可把其标准化的社区增值业务进行复制拓展，并实现资源共享输出，产生经济叠加的最佳增长效应，快速提升并购公司的营业收入及利润水平。

从军令状来看，恒大物业短期内还是会以规模作为主要的增长目标，随着规模增长，社区增值服务的人口基数也会不断增加，伴随着规模效应，社区增值服务带来的收益与效率也会同步提高。

无论在收并购公司的快速融入还是营收水平的全面提升上，社区增值服务相信会成为恒大物业的重要助力与增长点。

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