3月中国联合办公TOP10报告·观点月度指数

观点指数 3月，国内经济增长势头强劲，办公楼供应量得到了扩充，北京、深圳等城市商办市场都有新增供应，为联办企业的扩张提供存量空间。

企业方面，头部企业优势明显，仍保持了较高的扩张速度，优客工场、创富港等企业均有项目开业或签约，行业发展稳中有序。

资本市场方面，自2020年末优客工场以SPAC的方式登陆资本市场以来，为联办企业提供了行业与资本市场接轨的可能性后，多家联办企业均公开表示有意或即将上市的计划。本月，WeWork正式确定通过SPAC登陆美股市场，估值约90亿美元。

此外，在今年政府工作报告中，对解决小微企业融资难、融资贵问题着墨颇多，伴随着多项创业优惠政策，预计未来会为联办企业带来一定的潜在客户，这也成为联合办公行业未来发展的基础。

头部企业优势稳固，OFFICEZIP积极开展多元增值服务

得益于国内良好的经济发展势头，就业、物价保持基本稳定，联办行业发展亦逐渐明朗化。头部企业持续扩张，并且积极开展各类增值服务，尝试找寻空间租赁外的第二业绩增长极。

据观点指数发布的“3月中国联合办公发展指数TOP10”榜单显示，优客工场、办伴、WeWork中国分列前三甲，整体排名与往月变动不大，预示了国内联合办公行业的竞争格局逐渐稳定。

优客工场方面，依托多年的品牌与运营优势，旗下轻资产品牌“大然凌一”成效显著，月内成功签约托管项目“上海凯腾大厦·优客工场”。公开资料显示，上述项目共计13层，总面积超过1万平方米，其中有3层将作为整租区域，为大中型企业服务，其余楼层设置办公及多功能区域。

最新财报显示，截至2020年12月31日，优客工场轻资产业务在46个城市共签约125个场地，管理面积约为35.2万平方米。与2019年12月31日相比，轻资产城市数、签约场地数及管理面积数分别提高了84%、166%及105%。

优客工场的转型给行业其他从业主体提供了参考，预计未来会有越来越多联合办公品牌开始向轻资产转型，以谋求更多的盈利空间。

OFFICEZIP月内动作频繁，3月26日，OFFICEZIP与大金空调达成品牌战略合作，并共同启动Office-Air办公空间空气环境革新计划，双方将以“空间+科技”的跨界实验，共同推动办公空间空气质量迭代升级。

同时，月内OFFICEZIP发布Link远程协同会议产品，进一步完善其服务闭环。此前就在旗下的空间里配套了OF咖啡、OZFit、PEPA+托育等多元布局，积极找寻新的利润增长可能。

从单个企业的战略部署映射至全行业来看，近年联办企业的重心正逐渐从基础的空间租赁转向提供多项企业服务，成为企业越来越重视的课题。

浅析原因，随着行业发展逐步成熟，产品同质化问题渐显。联办企业积极开展多元增值服务，不仅可以开拓收入源，增加产品独特性，亦可以提高基础空间的溢价能力，增加市场竞争力。

WeWork二刷IPO，大客户定制成行业目标

WeWork二度向资本市场出发——美国时间3月26日，WeWork宣布已与纳斯达克上市的SPAC(特殊目的收购公司)BowX Acquisition Corp签订了最终合并协议，估值90亿美元，对比2019年的470亿美元估值缩减超80%。

数据来源：公开资料、观点指数整理

最新资料显示，2020年WeWork通过关闭旗下Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceI Q 、Spacious、Teem、Waltz等非主营业务，以此实现成本缩减。此次业务缩减合计为WeWork优化了约17亿美元的成本费用，包含11亿美元的功能费用、4亿美元的运营费用、以及退出和修订了200多个租赁合约节约的2亿美元。

截至2020年底，WeWork在全球超150个城市拥有850多家门店，工位数超100万个，会员数量超45万；而据WeWork2019年披露的招股书显示，彼时WeWork在全球111个城市里布了528个门店，工位数超60万，会员数量为52.7万。

简单计算发现，在经历一系列业务调整后，WeWork新进入39个城市，新增项目300个，新增约40万个工位，同时会员数下降了7万名。

数据来源：公开资料、观点指数整理

从具体地区分布来看，美国和加拿大仍是WeWork的主要战场，门店数达到367家；其次是欧洲、中东、非洲，门店数量达到147家；而中国市场已经成为WeWork第三大布局区域，门店数达到103个。

值得注意的是，结合近期WeWork、筑梦之星以及优客工场的数据来看，联合办公企业都不约而同地将未来的主要客群瞄准了大企业。

从客户结构来看，2019年6月，500人以上大企业规模客户占WeWork总客户数的38%，2020年WeWork客群中500人以上规模的企业达到50%，499人以下的中小型企业占比为50%，未来WeWork的目标是希望将大企业客户群占比进一步提升至65%。

大客户属群办公人数规模比较大，可以帮助联合办公企业一次性消耗较多空置工位，降低空置率，同时规模公司自身经营相对初创团队来说更加稳定，给联办企业带来更为稳定的收入。这也预示着未来行业走向或许会从面向初创团队转向大客户属群。

值得注意的是，大客户属群是一把双刃剑，在享受稳定的同时，同样会面临更大的风险。如若遇到大企业属群的解约，可能会令联办企业承受无法收回的沉没成本和交易成本的风险，这就需要联办企业进一步提高自身的服务、管理水平，提供更优质的服务以此来维持稳定长久的客户关系。

在企业转型方面，WeWork与优客工场均有相似的转型路径，即往轻资产平台化的方向进行。通过空间管理平台，连接企业与物业业主，并提供设计、运营与管理服务，实现规模扩张。

可以看到，联合办公经历数年的探索期后，行业的发展路径逐渐明朗化，各个企业间的发展策略也不尽相同。有的企业正积极抢滩增值服务，开展新的利润增长点；锁定服务群体，实行平台化扩张规模；更有如万科、金茂等开发商在尝试跨业态布局试水，进行理性观望。