走进琶洲村 找寻保利旧改范本的诞生与门道

站在临江311米地标建筑保利发展广场的空中楼层，透过一览无余的玻璃窗270度俯瞰整个琶洲村的景象，学员们不禁频发感慨。

万物生长的三月，在观点地产机构主办2021观点企业课堂上，近百位来自全国各地的地产精英、旧改行家与金融机构代表，一同走进了由保利发展控股改造建设的广州琶洲村，并与广东保利城市发展有限公司（简称“广东公司”）城市更新高层进行面对面交流，深度了解城市更新模式践行样本。

于2009年，保利发展控股一举摘牌位于珠江南岸的琶洲村，当年广东省才出台56号文《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，初步探索创立“三旧”改造政策体系。

这个阶段的旧村改造并没有太多详细的制度与规范，更多是在政府主导下，允许符合条件的项目来进行自行改造；同时更多以全面拆建的模式为主，侧重硬件设施的改造。

琶洲便是这个时期的产物。“如今保利（发展控股）在整个广州的城中村改造已经大面积铺开，但当时来看，琶洲村的成绩是很不容易的。”广东公司荔湾海珠事业部总经理郝志彪于企业课堂上感叹道。

琶洲的重生

琶洲村，开启了保利发展控股在广州乃至全国城市更新征程的序幕，更是承载了这家央企对于旧改流程与机制不遗余力的探索。

以琶洲为发展起点，保利发展控股见证且深刻参与了这座古城城市更新上的迭代，迄今为止在广州跟进旧改项目近40个，在建及建成项目近10个，囊括冼村、小新塘、中新村、三东村、亭角村、红卫村、大塱村等，用地协议改造面积超1万亩。

扩至全国，保利发展控股在途及已获取城市更新项目超130个，形成以粤港澳大湾区、武汉、太原、西安、郑州、青岛等城市为重点的业务格局，预计货值超1.5万亿元。

而回到起点，走进琶洲村，或许才能更为真切地领略一个标杆的诞生，一个旧改版图的构建。

当天企业课堂的行程便从34层空中楼层俯瞰全景开始。

站在玻璃墙前，身后是宣传板上琶洲昔日渔村的古旧模样，转头望向眼前则是享誉全国的旧改标杆跃然眼前，十二年的光阴间，这片75万平方米的土地实现了自密布“握手楼”“一线天”的城中村到错落有致的中央商务区的重生——这种感受甚是奇特。

随着导览人员的带领与讲解，学员们窥见了琶洲村整村改造的成果：融资区与复建区的分布，自持物业与集体物业的打造，生态与产业的引入，历史与现代的交融。

经过保利发展控股的精心打造，琶洲村环境发生了翻天覆地的变化。改造共为市政贡献道路4公里、绿化16万平方米；建筑密度由原有的62%降至18%；引进执信中学、连通万胜围地铁站、配套社区卫生服务机构；村住宅物业租金上涨约10倍；打造天幕塔区域近60万方的商业金融与办公物业；保护性复建郑氏、徐氏两大祠堂……

无论是在社会、经济维度，亦或是民生维度，琶洲村改造均产生了巨大的效益——对琶洲乃至海珠区改变城市形象认知、迅速形成新的区域中心产生了立竿见影的效果，同时也为海珠区充实产业容量、提升产业层次产生了聚集效应。

而于村民而言，琶洲村的焕然一新满足了其“安居乐业”的愿望，真正地改善了人居环境、提升生活幸福感，赋予了这个老片区、老城市新活力。

讨论声还在玻璃窗前此起彼伏，随后工作人员指引学员们至2楼的保利课堂，开展此次企业课堂的重头戏环节——高层内部分享会。

旧改的门道

开篇，郝志彪便详实地介绍了城市更新政策的演变、琶洲项目基本情况、改造历程以及改造经验总结。

“虽然现在广州有近百个城中村在拆迁建设，但截止到去年年底，整个广州市实现整村能够完成回迁的村总共只有5个，包括琶洲、猎德、杨箕、潭村以及林和村。广州虽然三旧改造的政策执行了十几年，真正做完的屈指可数。”

其中，又以琶洲村改造规模最大，居广州乃至全国前列，相对而言难度也更高；同时，保利发展控股在尚无太多借鉴经验之时，进驻、动迁、签约、拆平、开工、回迁交付，仅用4年时间便完成琶洲村改造，形成了一套颇有特点琶洲模式。

领略完琶洲村的变迁焕新之后，在座的学员们还希冀着倾听与寻找城市更新的内核。

他们想探究的是，在参与冼村、小新塘等若干个旧改项目之后，保利发展控股的一级平台公司——广东公司作为旧改领域的先行者、佼佼者，其认为旧改最大的难点在于何处？要抓住的关键点在哪里？

在问题抛出后，广东公司城市更新事业部总经理梁励园分享了广东公司在旧改上的一处创新举动——在组织架构上实行一二级联动。

据悉，目前各家开发商公司在城市更新这一业务板块更多是一二级分开，即一级平台在获取旧改项目之后，公司层面将项目移交给二级平台进行开发。

“一二级联动是广东公司的特色，让我们把城市更新的项目周期管控从头做到尾。如果只是片断式的，只考虑前端，其实很多事情做不下去，也没有办法保证真的能干成。”

联动机制，则是表明同个平台、团队全权负责整个项目的一级土地整备及二级开发。优势在于，改造企业能够以一个全局视角，全周期地覆盖整个项目的开发，也使得在每个时点处理问题时包括拆迁时都能设想着手未来的建设方向，而不是拆完再说。

也正因这种机制与心态，与村民打交道时才能真正获得他们的信任。

这种机制在城市更新进入有序推进时期之时，发挥出了更多作用。“回头来看，我们当时并不知道今天有城市更新蓬勃发展的天时，但是通过有准备的调整，经过磨合平台到今天进入正轨，全面推进城市更新的发展。”

而随着城市更新进入到新阶段，如何做好产业的导入，成为了每家开发商的必考题。摸着石头过河的广东公司探索出一条可行的道路。

据悉，整个琶洲村顺承广州琶洲-员村地区泛CBD规划，按照“一轴四区”的功能结构划分，以商业步行街为中轴，贯穿滨水高尚住宅区、SOHO办公区、村民安置区、商业办公休闲区四大区域。

其中办公物业尤其琶洲天幕塔区域近60万方商业金融与办公物业，考验着广东公司的产业导入与招商能力。

以保利发展广场为例，其自2017年起进行招商，2018年3月底交付使用。“前期我们也不知道怎么开展，只有借保利发展控股之力先做铺排，利用内部多触角的产业板块资源，然后跟政府联动”，梁励园感触颇深，“最终，我们达到了很好的招商效果。”

梁励园称，保利发展广场是海珠区一楼一策、政企联合招商的点，项目总建面17万方，面向全球招商、整层出租，单层面积达到2500平米，租金单价平均接近200元——这已接近珠江新城的租金水平。

目前，保利发展广场冠有中国风投大厦之名，成为广州写字楼里的“风头趸”；此外还引进了字节跳动等头部企业，服务着世界500强、企业总部、独角兽企业等重要客户。

最终琶洲天幕塔区域近60万方物业，与互联网区产生既有差异化定位又可良性互动的产业聚集效果，助力了海珠区经济腾飞。

分享会上，更多专业的问题被不断抛出，讨论与交流持续进行着。不知不觉中，时针指向了十二点。临近结束时间，学员们不得不起身乘车返回香格里拉大酒店，准备进行午餐会与下午观点年度论坛的参会，一路上意犹未尽的讨论声还在持续着……