大悦城：迷恋千亿规模，首次出现亏损

日前，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”，000031.SZ）发布2020年年报。数据显示，过去一年，大悦城营业收入虽然实现了两位数的增长，但归属于上市公司股东的净利润却出现亏损。对于一家总市值曾一度达千亿的地产公司，如果想要重现往日荣光，需要从经营上发力，苦练“内功”。

痴迷千亿规模

对于大悦城而言，千亿规模已经成为其心结。

2019年初，大悦城完成对大悦城地产有限公司的资产重组，同时提出，“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。

但到2020年，大悦城的销售额不增反减。报告期内，其全口径销售额为694亿元，同比下降2.4%。

2021年是大悦城三年目标的最后一年。大悦城管理层在不同的场合下均传递了冲击千亿规模的信心。近日举办的业绩说明会上，大悦城管理层透露，公司2021年销售全口径签约额目标冲千亿规模。3月底，大悦城部分高层在接受机构调研时也表示，公司2021年销售全口径签约额目标冲千亿规模。

不过，大悦城想要在2021年实现千亿规模，难度其实也不小。根据2020年度694亿元的销售额测算，2021年实现千亿目标，其增速要达到44.09%。

在千亿规模尚未实现之前，大悦城开始憧憬2000亿规模。对于未来3-5年的销售规模，管理层表示：“从中长期看，土地上我们也是一直在增量的获取，未来的销售目标肯定是瞄准2000亿元的，我们也希望在十四五期间能够完成这个目标。”

按照目前的规模测算，未来大悦城需保持30%左右的年均复合增长率，才能在“十四五”的最后一年完成2000亿的销售目标。

首度出现亏损

作为“中粮系”房产业务板块，大悦城一度被寄予厚望，但在追求规模的路上，千亿目标未能达成之前，却先出现了亏损。

2020年报数据显示，归属于上市公司股东的净利润亏损3.87亿元，同比减少118.88%。早在今年年初，大悦城就曾发布2020年业绩预告披露，公司由盈转亏，预亏3.5亿元—4.5亿元。

需要注意的是，这是大悦城在并入“中粮系”15年后，首次出现亏损。

华泰证券研报指出，2020年大悦城全年业绩亏损，主要原因在于以下四个方面：

1、因在建在售项目销售价格不达预期，公司计提13亿存货跌价准备。测算数据显示，2020年度大悦城物业销售均价为2.2万元/平方米，同比下降9.3%，这与近年来城市布局下沉策略有关。

2、持有物业运营业务受疫情影响。数据显示，疫情影响导致大悦城持有型物业的租金及相关服务收入全年实现44.4亿，同比下降14%；

3、非并表项目出现亏损，导致投资收益项亏损13.7亿元；

4、结算结构影响导致报告期毛利率下滑。商品房销售结算毛利润率下降10个百分点至28%，主要是由于2016-2017年所拿高价地入市后受调控严重。

此外，因2016年～2017年高价拿地项目入市后受到调控限价等政策限制，盈利指标也受到了影响。其中，2020年大悦城实现毛利润120.9亿元，同比下滑12.8%；毛利率同比下滑9.6个百分点至31.4%。

不过，机构认为大悦城在2021年能够改变这种局面。华泰证券研报指出，展望2021年，2017年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提，销售规模持续增长，2020年下半年持有物业收入已恢复，预计2021年公司运营回到正轨。

出现人事变动

而在千亿目标尚未实现之前，大悦城经历了人事变动。

就在今年3月15日晚间，大悦城公告称，董事长周政因工作需要申请辞职，辞职后不再担任公司任何职务。此前，周政掌舵大悦城已经十年。十天后，大悦城总经理助理周鹏也提交了辞职报告。

就在3月17日，大悦城发布公告称，宣布由伟继任董事长。

在周政主政期间，大悦城市值曾一度达到千亿规模。历史数据显示，大悦城前身中粮地产股价最高曾达到24.09元/股，总市值高达1033亿元。但在随后的5年多时间里，股价一路下跌，直至周政离职的3月15日这天，总市值仅剩下172亿元，跌去了八成多。

而股价长期处于下跌过程中，也让中小投资者感到异常不满，纷纷在股吧中留言吐槽。

期待销售规模冲上千亿，从而带动市值回升，这条路或许并不容易走。2020年上半年末，大悦城踩中两条红线，分别是：剔除预收款后资产负债率73.57%（红线规定不能超过70%），净负债率105%（红线规定不能超过100%）。而到了2020年年末，大悦城的扣除预收账款后的资产负债率仍达到71.76%，踩中监管红线，仍然受到监管约束。

“三道红线”融资新政出台之后，大悦城拿地速度明显慢了下来。数据显示，2020年下半年大悦城获取7个项目，新增项目计容建筑面积合计183.76万平方米。但在2020年上半年，获取项目11个，累计新增计容建筑面积合计273万平方米，同比增加165%。

可见，在“三道红线”的约束下，大悦城即便是想要冲规模，但也无法放开手脚。