深度|上市仅一年即面临退市风险 蛋壳公寓或将“梦碎”纽交所

财联社（北京，记者 李洁）讯，距离上市仅一年多时间，蛋壳公寓便面临退市风险。

北京时间4月6日晚，纽约证券交易所宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将蛋壳公寓从纽约证券交易所摘牌。而在此之前的3月15日，纽交所监管局已暂停了蛋壳ADS交易。

“现在蛋壳是被暂停了交易，但距离被正式摘牌还需要相关程序，在程序上蛋壳还可以进行申诉，如果不申诉，那么摘牌退市只是一个时间问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖对记者表示。

业内人士认为，即使蛋壳公寓进行申诉，能否摆脱被摘牌的命运仍存较大疑问。蛋壳公寓在大举扩张过程中，有部分资金被指通过“租金贷”设置资金池的方式获得，这使得其资金周转很容易出问题，且面临合规拷问。此外，近几年该公司亏损情况一直未能从根本上得到好转。

截至蛋壳上个交易日（3月15日），蛋壳公寓股价约2.37美元/股，相较上市时的发行价13.5美元/股，股价大跌82.4%，市值亦大幅缩水。

财务危机不断发酵

就纽交所监管部门对蛋壳公寓启动摘牌程序，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者，主要是该公司陷入财务困境，现金流断裂。由于现在无法持续经营，也无法按时披露年报以及半年报。

据纽交所监管局公布的信息，今年2月和3月，蛋壳公寓并未按照纽交所监管局的要求及时、充分和准确地向其股东和投资公众披露信息。

另外，蛋壳公寓未能在指定期限内递交Form 6-K表格（提供半年度财务信息），也没有就此次申报拖欠情况进行必要的新闻稿披露。

不过，蛋壳公寓有权要求纽交所董事会委员会对这一决定进行复审。对于蛋壳公寓是否将进行申诉，财联社4月7日采访蛋壳公寓方面，但截至发稿未获回复。

多位接受采访的专家向记者表示，如果蛋壳公寓被摘牌，失去在资本市场融资的渠道，重新盘活将会更加困难。

“资金危机发酵至今，蛋壳公寓在管房源大部分已经解约，此前很多房源也下架，还有部分房源是业主、租客与蛋壳解约后重新签约，也有一些房源由其它运营机构接手，蛋壳自己实际运营的房源已经很少了。”一位熟悉蛋壳公寓的人士告诉记者。

蛋壳公寓目前的困境，与一年前上市时的风光景象形成了鲜明对比。

2020年1月17日蛋壳公寓在纽交所成功上市，成为2020年第一家登陆纽交所的中概股。去年的上市，也成为蛋壳公寓的高光时刻。然而，这样的光鲜并没有持续多长时间。

在2020年疫情的冲击下，蛋壳公寓陷入资金困境。去年5月蛋壳公寓创始人兼CEO高靖被有关部门调查后，危机进一步发酵。自去年十月份开始，蛋壳公寓先后传出公司财务跑路、破产倒闭等传闻，引发众多合作方讨债维权，并出现房东驱赶租客、租客房租难退的情况。

胡景晖透露，蛋壳公寓危机发酵后，有关部门也在帮助协调，包括我爱我家以及蛋壳的原始投资机构等，都希望能将蛋壳盘活。“但蛋壳公寓高额的资金缺口以及难以为继的商业模式，让众多机构退却了。”

“在退市后，如果有债权人愿意对债务进行重整，业务还有创造现金流的能力，蛋壳公寓还有盘活的希望。但如果债权人以及股东要求法院对蛋壳进行清算，那蛋壳大概率将会破产。”柏文喜告诉记者。

租金贷、资金池模式难以为继

事实上，在蛋壳公寓陷入困境前，其发展模式存在的风险已经凸显。

一位不愿具名的长租公寓业内人士对记者表示，蛋壳公寓的问题不仅仅是“高收低出”，更大的问题在于过度扩张。“蛋壳高价扩张房源只是引发其危机的一部分原因，用租金贷的钱来扩张，更加剧了其危机。”

一般来说，“租金贷”的模式是，长租公寓运营机构将房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把租金支付给长租公寓机构，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。

此前在监管缺位下，部分长租公寓机构诱导租客大量使用“租金贷”，让金融机构一次性付清租期内所有租金，却让租客欠下贷款；在对房东支付房租款项时，则采取月付方式。

这种模式给一些长租公寓运营机构截流资金，留下了一定灰色空间。部分长租公寓机构借助租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池。通过利用收、付之间的时间差，运营机构借此利用资金池进行投资，或者将钱投到新的公寓里，扩大规模。

而蛋壳公寓也利用租金贷模式展开快速扩张。自2015年成立以来，蛋壳公寓发展迅速，2019年已成为中国最大的共享居住空间平台之一，增长速度居于行业第一。截至2020年3月31日，蛋壳公寓已经进入全国13个城市，运营公寓数量达到41.9万间。

在租金贷方面，该公司招股书显示，蛋壳公寓自2017年以来，租金贷的使用人数就达到6成以上。2017年、2018年和2019年，在蛋壳公寓选择租金贷的租户比例分别达到91.3%、75.8%和65.9%。

利用租金贷形成的资金池，采用“高进低出，长收短付”模式进行激进扩张，虽然规模得以迅猛增长，但由于未能进入良性运营状态，进一步加剧了长租公寓运营商的亏损。

业内人士认为，蛋壳公寓这种模式长期来看难以为继。而对规模过度追求，其经营现金流为负、长期“缺血”的财务指标中，可见一斑。

公开资料显示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓的亏损额分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元；而经营活动产业的现金流量净额，分别为1.15亿元、-11.64亿元、-19.11亿、-1.21亿元。

对于蛋壳公寓的资金窟窿究竟有多大，多位专家指出，蛋壳公寓的租金贷问题严峻，没有几十亿的资金难以从根本上解决其问题。

就资金缺口规模，外界从与蛋壳公寓进行合作的一些金融机构所披露的信息中，也能获得一些大致的了解。

据悉，与蛋壳公寓进行租金贷合作的银行为微众银行。在蛋壳资金链断裂后，其租金贷引发的问题也越发严峻。在有关部门协调下，微众银行于2020年12月4日宣布，针对蛋壳租金贷客户，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在银行的贷款。然后微众银行结清该笔贷款。

“（与蛋壳）解约后，租客也不用还微众银行的租金贷了，去年大部分解套的租客，微众免除了租客的偿还义务。而微众银行免除租客债务后，会向蛋壳进行追损。”上述熟悉蛋壳的人士表示。

对于蛋壳在微众银行的租金贷规模，微众银行董事长顾敏在接受媒体采访时曾表示，蛋壳项目规模一直控制在十亿左右。“在蛋壳项目上，微众面临全损的可能，但这一损失对微众银行的财务报表影响不大。”

据顾敏介绍，微众2020年12月初已经全部停止了租金贷新增业务，预计2021年11月可以彻底退出。

自2019年起，监管部门加强了对租金贷以及资金池的监管力度。

2019年年底，住建部、发改委等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，整治租金贷。文件明确规定，租金贷占总收入不能超过30%。

在资金池方面，北京等地发布租金监管新规，限制企业设置“资金池”。北京市住建委表示，限制企业“资金池”是新规核心内容。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

“资金池新政从3月1号开始实施，未来资金池很难再存在了。”胡景晖告诉记者，在加强监管的同时，预计还会有一部分长租公寓企业将退出，行业集中度会进一步加强。