地价房价剪刀差！TOP 30 房企毛利率连续三年下滑

作者：周婷

金融界网4月6日消息 房地产龙头企业2020年报基本披露完毕，TOP 30房企的毛利率无一例外全部下滑。房地产行业所毛利率明显下滑的趋势，体现出行业在地价成本上涨、售价整体受限的“剪刀差”背景下，利润空间进一步被压缩。

毛利率连续三年下降

在TOP 30强房企中，目前已披露年报的有25家，其2020年平均毛利率为25.8%，较2019年下降了4.79个百分点，为2014年以来的最低点。

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice

从个股看，TOP30房企的毛利率降幅在-0.2-10个百分点不等。

毛利率最高的是以旅游地产为特色主业的华侨城A(行情000069,诊股)（000069.SZ），此外华润置地（1109.HK）、中国海外发展（0688.HK）、雅居乐集团（3388.HK）、龙光集团（3380.HK）为连续两年毛利率都在30%以上。

从降幅来看，降幅较小的是佳兆业（1638.HK），2020年毛利率为28.52%，较上一年仅下降0.2个百分点；雅居乐（3383.HK）毛利率为30.03%，较2019年下降0.43个百分点，时代中国控股（1233.HK）毛利率28.78%，降幅为0.52个百分点。

在毛利率下降的企业中，比较典型的是远洋集团（3377.HK）。从下图可见，过去10年间，远洋集团毛利率总体逐步下滑，但都没有突破20%的底线，而在2020年上半年受到疫情影响，全年销售均价为16000元，较2019年下降26%，导致毛利率首次跌于20%以下。

2011-2020远洋集团毛利率走势图（单位：%）

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice

此外，降幅最大的是融信中国（3301.HK），其毛利率下降了13.24个百分点，毛利率在2020年仅为10.99%的低水平，原因是部分结转的收购项目销售毛利率较低所致。

从地域分布来看，TOP 30房企的主要来源是大湾区、长三角和京津冀，而大湾区的毛利率普遍要高于长三角和京津冀的房企，在毛利率前十名企业中，只有一名来自北京，其他全部来自大湾区，这其中一部分原因是因为去年疫情对大湾区经济社会的影响要小于其他地区，还有一部分原因也与大湾区房企的多元化和城市更新业务做得更为出色。

多元化、城市更新业务开辟第二曲线

是什么原因导致房地产行业的毛利率持续三年走低？市场分析人士指出，导致2020年毛利率明显下滑的原因是两点：一是此前疯狂拿地的后遗症显现。2017年土地市场大热，许多房企不顾一切地疯狂拿地，结果推高了土地价格，同时也推高了房企的拿地总数量；二是在“房住不炒”的整体政策调控下，2018年以来房价并未出现大幅上涨的趋势，房价基本稳定为主。按照结算周期来看，2018年销售的房子，2020年刚好是结算周期。

正是由于土地价格高涨而商品房价格没能同步涨导致的剪刀差，使开发商毛利下滑。实际上，这一趋势在2018年以后越发明显，这意味着今后一段时间内的房地产开发业务的毛利率仍将维持下降势头。

特别是在2020年，上半年因为疫情加快促销推动房价整体下调，而下半年则是进入更严格的调控周期，对个别房价涨幅过热的城市采取了接二连三的调控手段，对房地产企业、房地产中介、银行、购房者等多个维度都收紧了调控之手。因此绝大多数房企在对2021年的展望之中，都对这一行业形势对毛利率的影响进行了充分的预判。

越秀地产董事长林昭远表示，房地产行业毛利率正在趋薄，行业能够达到25%以上的毛利率水平说明还是比较正常的。

以25%这一标准来评价整体来说较为公允。但是如果按照这一标准，将有一半TOP 30房企不达标。

毛利率过低的问题如何解决？不少房企在实践中探索了多元化经营的路线，通过开辟第二曲线来弥补第一曲线的不足，包括也采取了多元化的拿地方式对土地成本进行一定的分摊。

值得注意的是，在上文提到的3家毛利率降幅最小的房企，有一个共同的特点是多元化业务开展较好，同时也是它们在大湾区腹地进行城市更新较早、项目转化数量较多，因此从总体上保证了毛利率的平稳。

因此市场人士建议，要应对毛利率下滑的行业趋势，房地产企业一方面要做好多元化的业务开发，通过高毛利的物业等补充房地产毛利的降低；另一方面做好城市更新业务的投入，改变单一拿地模式，降低对地价成本的过度依赖。