德信中国要冲 800 亿 三条红线下压缩招拍挂拿地占比

观点地产网 3月已近尾声，发布年报和召开线上业绩会的企业又多一家，这次轮到了德信中国。

出席本次业绩发布会的管理层依然是熟悉的四人组：董事会主席胡一平、行政总裁费忠敏、助理总裁单蓓、常务副总裁方静，首席财务官兼董事会秘书邢军则在香港连线参会。

疫情带来的负面影响对于这家企业并不明显。年报显示，截至2020年12月31日，德信中国全年合约销售额为635.3亿元、同比增长40.9%，突破了2020年原定的600亿元销售目标；收入同比增长64.7%至156.69亿元，毛利润同比增长27.6%至39.02亿元，毛利率由32.2%下滑7.3个百分点至24.9%。

据一位投资者转述，德信中国管理层称目前可售货值接近1300亿元，有信心完成今年800亿元的销售目标，“力争在三条红线实施之前完成监管要求，成为绿档公司”，并在未来三年保持20%左右的复合增长率。

红线与毛利率

三条红线的监管指标中，德信中国2020年末的现金短债比为1.4，净资产负债率为75%，剔除预收账款的资产负债率为74.2%，仅有最后一项超标（大于70%），处于黄档水平。

按照红橙黄绿四档发展水平，踩中一条红线的房企有息负债规模年增速设限为10%。截至2020年末，德信中国的总计息负债约281亿元，由此推算，其2021年可新增的有息负债规模约为28亿元。

据上述投资者回忆，财务总监邢军在会议上透露，公司会继续控制负债规模和增速，尤其是计息负债，力争今年整体负债增速和销售目标基本相匹配。同时，继续压降非银、非标融资的占比，提高银行授信使用效率、拓宽属地化融资，探索境外银团、境内ABS等创新融资方式，有效盘活公司资本端。

助理总裁单蓓则表示，德信中国剔除预收账款的负债率虽然高于红线，但相较于2020年中期已经下降了1.05个百分点，净资产负债率和现金短债比还有一定的安全边界，短期内不会对融资产生实质性影响。

截至2020年末，德信中国的银行借贷占比升至56%，信托和非标融资占比下降近10个百分点至19%，境外优先票据融资升至16%，短债对总计息负债占比为39.6%，“处于一个相对比较安全和稳健的水平”。

据观点地产新媒体此前报道，德信中国曾于2020年两次发行共计4亿美元2022年到期优先票据，票面利率分别为11.875%和9.95%，较之前3亿美元2021年到期优先票据的票面利率12.875%略有下降。但从2020年各样本房企全年所发行的债券数据来看，TOP10、TOP20、TOP30公司的加权平均票面利率中位数分别为3.7%、4.1%、6.15%，德信中国的融资成本仍有一定的优化空间。

融资、房贷新规的收紧与流动性趋紧对房企的现金流提出了更高要求。于德信中国而言，储备充足现金、加快资金结转换来了综合去化率和回款率超八成、现金结余156.48亿元，较上年同期的95.7亿元增长了63.5%。管理层亦认同目前国内加强宏观调控，控制资金过多流入房地产，推动整个行业去杠杆是一件好事，企业应该积极根据政策指导确保现金流充裕。

除了流动性收紧可能对公司造成的影响之外，投资者们关心的还有德信中国毛利率的连续三年下滑——24.9%的毛利率虽然处于行业平均水准，但随着土地价格的持续攀升、销售限价频现，高溢价拿地开发的方式下如何继续保障盈利空间是需要思考的。

来源：企业公告，观点指数整理

在企业年报中，德信中国给出的解释是：“2020年毛利率下降约7.3个百分点主要是由于2019年交付项目产生的土地及建筑成本较低所致。”管理层给出的进一步解释是，毛利率的下降是出于市场红利的消退和公司运营模式的调整，归母净利润的下滑23%是因为联合营公司集中交付减少、疫情导致投资性房地产的公允价值变动同比减少2.1亿元。

一是，2019年结转项目为在2016年中国房地产上行周期所取得的项目，整体毛利率比较高；房地产市场趋稳，毛利率的下降是一个长期的行业发展趋势。二是，德信中国从过去单纯追求毛利率调整为追求利润与周转效率平衡，更侧重于资金回报率、项目整体IRR及毛利率之间的均衡。

“地产企业过去从资源上要效益，今天我们必须转型从管理上真正地要效能，这也是行业进入成熟期的一个标志。”

招拍挂拿地占比压至80%以内

作为一家房企，德信中国的收入来源分为物业销售、物业建筑及项目管理服务、商业物业租赁、酒店运营四类，其中，物业销售是当仁不让的重中之重，对总收入占比高达99%。

来源：企业公告，观点指数整理

自2018至2020年，德信中国的销售均价实现了三连升至20401.4元/平方米，同比增速分别为5.4%、8.2%、11.4%。而在2020年新增的40宗地块、540万平方米土储中，其平均土地成本为6937元/平方米，同比增幅为11.5%，较之2018年则下滑了8.7个百分点，可见售价的提升是公司收入增长的关键点。

行政总裁费忠敏向投资者透露，2020年德信中国一共开拍2300多幅土地，连拍1000多幅土地，最终落地40个项目，在杭州、杭州之外的浙江省市、其他城市中的投资比例为4:4:2，已有20多个项目实现首开。

截至2020年末，其总土储已较3年前翻了一倍多至1625.63万平方米，约73%位于一二线城市，约79%位于长三角，超90%由德信操盘开发，“足够支撑公司未来两年的发展”。至于新一年的拿地计划和目标，管理层仅表示会视市场情况决定、较2020年有一定增速。

来源：企业公告，观点指数整理

对于近期热门的22城土地招拍挂集中出让政策，德信中国认为将有助于控制地价上涨的趋势，短期内推动集中供地周边城市地价，但公司只涉足其中9座城市，现金相对充裕，整体影响有限。

在对投资者的回应中，管理层提到，今年计划将降低招拍挂的比例至80%以内，通过产业勾地、城市更新和收并购实现更多元化的拿地。同时，加强与地区的龙头企业、价值观趋同的企业之间的合作，亦可以增加拿地机会——2020年新增土储权益已升至44%。

在拿地溢价上，管理层指出，由于各个城市对于土地的评估和拍卖的方式不一样，德信中国会更关注土地价值的本身，而非溢价率。

发家于浙江省、立足于长三角，德信中国在全国26座城市运营166个项目，并于2020年首度进军西北获得西安大鄠邑49亩宅地，但杭州、温州、宁波三地土储之和已经占比过半。对此，管理层透露未来在杭州、杭州之外的浙江省市、其他城市中的投资比例计划实现3:3:3的均衡，巩固和深耕长三角、珠三角、长江中游和成渝四大都市圈。

德信中国已经开始转型“产商文”并积极拓展代建业务和城市更新业务。于广州黄埔区、广东茂名市，两个旧改项目已经落地；于浙江杭州、温州，两个未来社区已经落地。

在物业建筑及项目管理服务上，2020年收入为0.37亿元、对总收入贡献仅0.2%。其中，代建业务又进一步细分为商业代建、政府代建、资本代建。截至2020年末，德信中国已进入6个城市，期内新拓展6个项目，已开工14个项目，代建在管面积共145万平方米，新增合约额为8683万元。

在商业物业租赁上，因投资物业数目增加及年内出租率上升，其租金收入同比增加83.5%至1亿元；在酒店运营上，因酒店项目数量增加，其收入同比增加48.7%至0.18亿元，对总收入贡献占比为0.1%。

至于物业板块德信服务自2021年1月在香港递表后的上市进度，管理层对投资者透露的目标是在年内完成，具体以公告为准。