天津、沈阳、广州打头阵，楼市玩法巨变

今天（3月26日），一份“广州市规划和自然资源局国有土地使用权网上挂牌出让公告”出现在《广州日报》第九版上。

这份不起眼的公告，宣告广州楼市进入到了一个新时代：住宅用地集中供给。

此次广州准备一口气转让48宗土地的使用权，总用地面积近393.6万平，总建筑面积近928.5万平，挂牌总价超901亿元！计划于4月26-27日分批限时竞价出让。

要知道，2020年广州出让的“涉宅用地”总共才85宗，而本次集中挂牌就就相当于去年全年的56%。

上图是2020年全国卖地收入的15强城市，广州名列第三，达到了2564亿元。这次的出让总挂牌价就相当于去年总收入的35%。

下图是广州本次出让中，48宗土地的分布情况：

或许有读者会问：广州这是在做什么？想一口吃个胖子？

其实不是广州要做这样做的，是行业主管部门的要求。

今年2月的时候，有媒体报道说：国家点名22个城市，要求从2021年开始实施“两集中”方式供应住宅用地。

所谓“两集中”，是指要“集中发布出让公告，集中组织出让活动”，每个城市每年最多搞3次集中的住宅用地出让。

22个城市是：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

在广州发布这次“超级土地出让公告”之前，天津也发布了首次“集中供地”的公告。

天津第一批集中出让的土地一共60块，覆盖全市16个区，其中挂牌地块共32宗，待定地块共28宗。

据悉：天津将采用现场交易，不在线上竞拍。由于每天成交量有限，将使用“同一天挂牌、分天出让”的方式，但竞拍日期必须连续。

沈阳也宣布了首次“两集中”出让土地的公告，总计37宗地块，除了和平区缺席，其他八大城区皆在这一轮集中供地计划中，总供地规模达362.73万平方米，预计土地出让金收入可能会达到325亿。

而去年全年，沈阳的土地出让金总收入也不过586亿元（中指研究院数据）。

由于时间已经来到了3月末，估计其他10多个“两集中供地”的城市，也会陆续发布首次“超级土拍”的公告了。

22个城市卖地收入占全国的比重比较大，2020年在33%左右。而这22个城市又是全国房价的风向标，因此“两集中卖地”的新规则，会显著影响到未来楼市的走向。

下面谈谈我的看法：

第一，国家之所以要让22个主要城市搞“两集中供地”，主要是为了压制住宅用地的价格，达到平抑房价的调控目标。

可以想见，类似广州这样的大城市，一次集中供应48宗含有住宅用途的土地，必然会分散开发商的资金，这样每个开发商可以参拍的土地就会明显减少，哄抬地价的可能性会降低。

这有点类似当年创业板和科创板开板，为了防止恶炒，深交所和上交所都是一次性推出一批股票，以分散市场资金。

这就是选22个城市搞试点的原因。如果效果好，可能还会在全国更大范围内推行。

由于过去一年全球央行大放水，货币比较宽裕，国家非常担心出现资产泡沫，因此对楼市和股市最近都比较谨慎。比如一直在调控楼市，对股市的这一波下跌没有做明显的安抚，都意味着国家希望资产价格在2021年实现软着陆。

第二，这对于中小开发商来说是一个利好，对大开发商略有不利。

以前“挤牙膏式供地”的情况下，大开发商可以滚动运用资金，基本上不给中小开发商机会。最终逼着“没有土地、快要饿死”的中小开发商铤而走险，高价拿地。

集中供地之后，中小开发商的机会增加了。他们可以盯住一些不太热门的土地，选薄弱环节突破，拿到土地的几率将增加。

当然这是就22个城市范围内来说的。大开发商或许会加大在22个城市以外拿地。

第三，每年不超过三次供地，会让各地政府产生紧迫感，第一次出让注定要成为“最丰盛的大餐”。

地方政府越来越依赖土地出让收入。根据财政部最新数据，2021年前两个月，国有土地使用权出让收入11236亿元，同比增长67.1%。跟2019年同期相比，则增长了39.6%。

2021年前两个月的卖地收入，已经相当于地方一般预算收入（不含卖地，主要是税收）的52.6%。

由于每年只有3次集中出让住宅用地的机会，而宏观政策和经济走势充满不确定性，大家一定是希望第一次多卖一些，这样才相对安全。

所以，每年3到4月将形成一个土地出让的高峰，可能成为开发商拿地的最好时间点。

第四，地方政府如何执行非常关键，如果参拍保证金比例降低，或者出让时间拉长，则会抵消“土地两集中出让”的效果。

建议住建部制定集中出让的细则，比如规定必须在网上交易，1天完成（公示期可以长一些）。如果拖拖拉拉10多个工作日，或者把保证金比例大幅降低，跟分散出让土地就没有什么区别了。

第五，这个新规还有一个政策含义，就是把热钱赶到22个城市之外，推动全国楼市的板块轮动、轮流吃饭。

未来22个城市的土地不是随时可以买到的，每年只有3个窗口期，错过了就拿不到了。怎么办？只能去其他城市拿地。这样，钱就被挤到了其他城市。

由于城镇化的“马太效应”，人、财、物高度向大城市集中，如果国家不干预，弱二线、普通的三四五线城市的机会将越来越少，地方财政压力也会加大，最终形成恶性循环、死亡螺旋，加剧人口流失和地区不平衡。

所以，国家才出台了“两集中供地”的政策。

因此，站在地方政府的角度来看，对于没有纳入“两集中供地”的城市是利好（可以随时卖地，价格可以卖得高一些），纳入的是利空。站在购房者角度，纳入22城的是利好；没有纳入的是利空，因为地价更容易上涨。