如何防范和化解“以房养老”风险

2014年，老年人住房反向抵押养老保险开始试点。2015年3月份，全国首款“以房养老保险”产品由幸福人寿推出。然而，截至2020年底，参保保险版以房养老的老人未超过200位，而参与试点、推出产品的保险公司，只有少数几家。

老年人住房反向抵押养老保险（简称“以房养老”保险），是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给商业保险经营机构，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，商业保险经营机构获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。通俗地讲，就是商业保险经营机构请中介方对投保者的房屋进行估值，然后根据其年龄与平均寿命之差推算投保者的生存期，以这两个指标为核心要素，倒推出投保者生存期内每年应该给付的保险年金额度。

以房养老的意义

商业保险经营机构开展“以房养老”保险业务，意义重大而深远。

一是有利于健全我国社会养老保障体系。商业保险经营机构开展“以房养老”保险业务，既有效地建立起多层次、可持续的养老保障制度，又有利于应对人口老龄化问题，实现社会经济健康发展的必然要求，还丰富了养老保障方式，增强养老保障体系的可持续性。

二是有利于拓宽我国养老保障资金渠道。商业保险经营机构开展“以房养老”保险业务，既发挥了保险业在风险管理、资金管理等方面的优势，盘活了老年人房产，又有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平。

三是有利于丰富我国老年人的养老选择。商业保险经营机构开展“以房养老”保险业务，在不影响老年人既有养老福利的前提下，既增加了一种新的养老方式，又可根据老年人个人生活状况和养老需求自愿投保。

四是有利于保险行业积极参与养老服务。商业保险经营机构开展“以房养老”保险业务，既有利于发挥保险业风险管理、资金管理等优势，探索保险行业多方位参与养老服务业发展的有效手段，也为保险行业自身发展拓展了新空间。

非法集资骗术

但我们也要清醒地看到，社会上借“以房养老”之名行非法集资诈骗之实的事件时有发生。如2015年8月，北京的中安民生“资产养老”项目受害人赵先生将自己的房子抵押，第三方出钱，自己再把抵押款转给中安民生，这样每个月都能得到一笔“养老金”。在今年1月份之前，中安民生每月都会按时将“养老金”打到赵先生的银行账号，年化收益率在4%~8%不等。但自今年1月份起，赵先生就再也没收到“养老金”了，反而还替中安民生垫付了借贷利息。随后，在中安民生的一再推诿下，赵先生才明白，中安民生的“以房养老”是将其房子进行了抵押。目前，北京市公安局海淀分局依法刑事拘留犯罪嫌疑人88人，正对该案开展工作，后续将依据调查情况及时公布案件进展。

类似案件还有很多。那么这种打着“以房养老”旗号实施诈骗的案件有何特点？

一是先给部分回报作为诱惑圈钱。通常情况下，这类案例中的保险投资者缴纳投资款项之后，犯罪行为人会先给保险投资者部分回报，一方面让已经参与投资的保险投资者“安心”，另一方面也以此吸引更多保险投资者。最后，犯罪分子人去楼空，携款“跑路”，让广大保险投资者蒙受巨大损失。

二是采用“饥饿营销”方法制造假象。不法分子往往利用大众广泛关注的社会问题和趋利避害的投资心理，做出各种诱人的虚假承诺，并采取“饥饿营销”的方法制造项目火爆、抢手的假象，吸引保险投资者投资。这类案件受骗群众绝大多数为老年人，被不法分子许诺的高额利息、入股分红所吸引，将自己的养老金甚至房产用于投资，殊不知当保险投资者看中高收益、高回报时，其本金已经岌岌可危。

三是连环设套让人上当受骗。大多数保险投资者尤其是老年人在保险投资过程中都被高收益所诱惑，忽略了保险投资风险，对保险投资项目和相关政策缺乏充足的了解，也没有对保险投资各个环节提高警惕，往往是一头雾水地跟着业务人员的引导进行操作，甚至签署的一大堆具有法律效力的文件都没有仔细了解。在不法分子的连环设套下，保险投资者很容易身陷骗局，之后维权之路也非常艰难。

多策并举防风险

“以房养老”是我国对养老方式的一种新探索，还需要进一步发展和完善。当前不法分子以“以房养老”为幌子频频设套，进行非法集资活动，侵害了保险投资人的合法权益，扰乱了社会正常的金融秩序。为了更好地开展“以房养老”保险业务，商业保险经营机构要高度重视，认真对待，多措并举，开拓进取，在服务领域延伸、服务内容多样、服务手段创新和风险防范化解等方面，积极完善与“以房养老”保险相关的养老服务链条。

一是要坚持广泛宣传，做到家喻户晓人人皆知。“以房养老”保险是一项新生事物，社会认可度和接受度有待提升。商业保险经营机构要客观公正地开展“以房养老”保险业务宣传，做好消费者教育，如实介绍该业务在丰富养老保障选择、提升养老保障水平等方面的积极作用，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用。

二是要坚持公平守信，保护好老年人合法权益。“以房养老”保险是保险行业响应党和政府的号召，推动养老服务业发展的重要手段。该业务以老年人为客户，业务涵盖面广、流程复杂、期间较长。商业保险经营机构要顾全大局，立足实际，依法合规经营，公平对待消费者。既要在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定。又要产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。还要在业务运行过程中，结合老年消费者的消费习惯和特点，充分保障消费者的知情权，加强沟通与交流，做好信息披露工作。

三是要坚持审慎经营，强化依法经营防范风险。“以房养老”保险是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高；同时，该业务将传统养老保险与房地产市场联系起来，法律关系复杂，风险因素多，风险管控难度较大。商业保险经营机构要坚持审慎经营的原则，高度重视业务经营中可能存在的风险隐患，在条款制定、流程设计、法律合规、业务管理等方面加强风险防范和控制，防患于未然。

四是要坚持产品管控，按照保险约定支付养老金。商业保险经营机构要对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理，即投保人依合同约定，将其房产抵押给商业保险经营机构，并要严格按照保险约定向投保人支付养老金。同时要在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。

五是要坚持规范销售，确保投保人真实购买意愿。商业保险经营机构保险公司要加强销售行为和销售过程管理，做到投保年龄符合要求、投保资料真实准确、投保房屋产权清晰、房产评估公正透明、法律调查尽职尽责、合规经营风险可控。同时要通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，确保合同体现各方真实意思表达。

六是要坚持防微杜渐，注重不断完善总结提高。“以房养老”保险既是对现有商业养老保险的业务模式创新，又是构建新型商业养老保险产品框架的积极探索。在日常保险投资理财过程中，广大保险投资者特别是老年人要高度警惕，提高风险防范意识，多与家人或者专业人士咨询商量后再做保险投资决定，千万不能盲目被高收益所诱惑。商业保险经营机构要结合中央和地方各项养老政策，在改善老年人养老待遇和服务、促进养老保障体系建设、加快养老服务业发展和风险防范等方面广开思路，大胆创新，把好事办好，实事办实。

（作者单位：江西省景德镇市金融学会）