【发展报告】房地产信托（二）

房地产信托发展情况

从行业整体发展环境来看，房地产信托业务经历了前半年增长、后半年逐渐回落的过程。2019年监管部门严控房地产信托业务，上半年房地产信托业务规模触顶后走低，增速减缓，主要依靠龙头企业带动增长，集合信托占据业务主流，信托公司的主动管理能力持续提升；另外，房地产信托集中度显著，靠前公司盈利具有显著优势。

（一）监管部门严控房地产信托，上半年规模触顶后走低

2019年的房地产政策继续延续严控思路，落实“房住不炒”的主基调，强调房子是用来住的、不是用来炒的政策定位，同时，强调“因城施策”做好松紧适度的平稳过渡。通过三阶段的房地产市场调控，实现了2019年房地产市场的平稳发展。2019年，房地产信托业务规模整体略有上升，信托资金投向房地产领域的占比提升。截至2019年第四季度末，投向房地产领域的资金信托规模达到2.7万亿元。房地产信托规模经历先涨后跌的变化，上半年规模从2018年末的2.69万亿元增至2.89万亿元。下半年随着2019年“63号文”的出台，以及多家信托公司被银保监会约谈，第三、第四季度房地产信托规模回落明显。

观察投向房地产领域的信托资金占比，2019年房地产信托占比为15.07%。上半年房地产信托占比持续走高，下半年信托规模受限导致占比逐渐跌落，占比在信托业务规模中排名第三位，主要是投向金融机构、证券市场的信托资金规模下滑速度较快的缘故。综上，在2019年信托业资产规模整体下降的情况下，房地产信托依然属于重要的信托业务板块。

依据2019年信托公司公布的年报，中信信托的房地产信托规模最大，达到了2717.82亿元，远超其他公司，中融信托、平安信托、中航信托、五矿信托的房地产信托规模也超过了千亿元。2019年房地产信托规模行业前10的信托公司管理规模合计1.18万亿元，占行业总体规模的43.7%。房地产信托集中度显著，靠前公司盈利具有显著优势，与2018年房地产信托规模前10相比，山东信托以27.80%的增速进入前10，渤海信托跌出前10。房地产信托规模排名靠前的光大兴陇信托、五矿信托、爱建信托、中建投信托、中融信托等信托公司能够获得与头部房企合作的机会优势明显。

（二）房地产信托增速减缓，主要依靠头部客户带动增长

2019年新增资金信托项目整体规模有所下降，从结构来看投向房地产的资金规模达到10931.45亿元，占全部新增项目规模的25.72%。从各家公司的情况来看，年报显示房地产信托规模增速最快的三家公司是中泰信托（141.38%）、中海信托（138.10%）、云南信托（131.23%），增速较快的原因主要还是2018年房地产信托业务的规模基数较小。增速在50%~100%的公司有5家，增速在0~50%的公司有24家，34家公司的房地产信托规模是负增长。

观察房企使用信托资金的基本情况，从发行的集合类房地产信托产品来看，可以发现实际大部分信托资金投向头部房企。万德数据显示，61家信托公司共计为530家房地产开发商提供融资，融资金额最多的房企依然是龙头地产企业，前10家地产企业依次为恒大地产集团有限公司、融创房地产集团有限公司、世茂集团控股有限公司、碧桂园地产集团有限公司、阳光城(行情000671,诊股)集团股份有限公司、中南建设(行情000961,诊股)集团有限公司、万达商业管理有限公司、奥园集团有限公司、中投发展有限责任公司、宝能地产股份有限公司。前10家地产企业使用信托资金占所有发行地产集合产品的26.13%，而排名前45的地产企业获得的资金支持占据所有发行地产集合产品的41.60%，对于房地产信托增量贡献加大的依然是龙头地产企业，信托资金运用主力依然集中在大中型房企上。

（三）集合信托占据业务主流，信托公司主动管理能力持续提升

从新增房地产信托项目结构来看，2019年全年新增房地产信托项目中集合信托占比提升较快。截至第四季度，新增单一房地产信托项目规模为2225.64亿元，占比为20.36%，新增集合房地产信托项目规模为8705.8亿元，占比达到79.64%。自2015年以来，新增集合房地产信托占比一直在提升，去杠杆、去嵌套、严风险的监管环境倒逼信托公司房地产信托业务积极向主动管理业务转型，信托公司开展集合资金信托的比重已经接近八成。

（四）房地产信托集中度显著，靠前公司盈利具有显著优势

2019年，依据公开信息，61家信托公司共计为530家房地产开发商发行2275个信托项目，共发行6590个信托计划，发行规模为9472.15亿元，成立规模为6698亿元。其中，发行房地产集合信托产品规模最大的5家公司依次为光大兴陇信托、五矿信托、爱建信托、中建投信托、中融信托。房地产信托业务规模排名前10的信托公司2019年营业收入为345.1亿元，占行业营业收入的28.76%。净利润收入161.5亿元，占行业净利润的22.21%。靠前公司盈利具有显著优势。