越秀地产：增收不增利，大湾区成其“业绩奶牛”

近日，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，00123.HK）发布其截至2020年12月31日止的全年业绩报告。年报显示，业绩较往年有了大幅提升。于是，已经触碰到千亿规模的越秀地产终于要在2021年迎来新的跨越，销售业绩目标定为1122亿元。但在这个目标的背后，越秀地产还有解决一些自身问题，比如如何改善利润增长情况，以及适当降低对大湾区地区的依赖。

增收不增利

虽然2020年越销售规模增长明显，但毛利率却出现了下降，铆足了劲冲劲千亿规模的越秀地产，遭遇到了增收不增利的尴尬局面。

2020年报数据显示，越秀地产累计合同销售金额（连同合营公司项目的销售）约为人民币957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%；累计合同销售面积（连同合营公司项目的销售）约为379万平方米，同比上升8.7%，均价约为每平方米25200元，同比上升21.7%。

就经营情况来看，营收的增加并未带来更多的利润。数据表明，2020年，越秀地产实现营业收入约为人民币462.3亿元，较2019的383.4亿元同比上升20.6%。毛利约为116.3亿元，较2019年的131.2亿元同比下降11.4%。毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点。

行业分析人士指出，虽然近几年的行业整体毛利率有所下降，但幅度不是很大，而越秀地产一次性下降9个百分点，降幅委实偏高。

但是，越秀地产高层对此却不以为然。在近日举行的业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，他自己就一直强调，保持30%以上的毛利率，这个行业是非常暴利的。“当时就说能控制在25%-30%，是一个非常优秀的水平。我们目前的水平也是我过去回应的，处在优秀水平。”他给出了这样的说法。

毛利率水平下降，也连累了越秀地产的净利润。数据显示，越秀地产2020年的年度利润，即净利润为46.83亿元，较2019年的47.31亿元下降约0.48亿元，微幅下降约1%。

机构认为，越秀地产毛利率下滑由多个因素造成。亿翰智库分析指出，这主要是由于2020年结转收入的项目均价由2019年的22500元/平下降至2020年的18200元/平，且拿地成本较高，导致利润水平不及预期。

业绩严重依赖大湾区

虽然号称已经实现在全国20多个城市实现布局，但越秀地产的业绩来源仍然主要集中在大湾区，尤其是广州一个城市的占比就接近六成。

根据越秀地产公布的销售数据，按地区分，2020年的合同销售金额中，大湾区约占66.5%，华东地区约占20.8%，华中地区约占7.1%，北方地区约占4.5%，西南地区约占1.1%。

越秀地产坦陈，公司实施深耕大湾区市场战略。2020财年，在大湾区实现合同销售金额约人民币636.6亿元。尤其是在越秀地产大本营广州，合同销售快速增长，并再创历史新高，实现合同销售金额约557.9亿元，同比上升52.4%，约占合同销售金额的58.3%。此外，越秀地产在广州的合同销售金额排名第二，尤其是在广州南沙合同销售金额和增速连续三年稳居第一名。

越秀地产表示，公司深化实施“1+4”全国化战略布局，除深耕大湾区以外，继续拓展华东地区、华中地区、北方地区和西南地区。但实际上，截至2020年末，仅在华东地区的拓展取得了成果，实现合同销售金额约199.2亿元，同比上升18.0%。但华中、北方和西南等地区的成绩却有些拿不出手，最好的是华中地区，但只有68.4亿元，而最差的西南地区，仅10.6亿元。

而在未来三五年内，越秀地产仍难摆脱对大湾区尤其是广州的依赖。数据显示，截至2020年底，越秀地产拥有总土地储备约2,454万平方米，分布全国21个城市，能够满足其未来三至五年的开发所需。但在大湾区和广州，分别拥有土地储备1,353万平方米和1,143万平方米，约占越秀地产总土地储备的55.1%和46.6%。

短债激增或存压力

虽然越秀地产手握巨量货币资金，但面对不断增长的短期债务，压力若隐若现。

数据显示，截至2020年末，越秀地产一年内到期债务规模达到165.76亿元，较2019年的71.38亿元，增长了132.22%。从其财务结构来看，虽然其有息负债总量下降，短债占比却由2019年的10.0%上升至2020年的24.4%。此外，未来2-5年内，越秀地产还有463.61的到期债务需要偿还。

不过，越秀地产似乎不用为短期债务发愁。截至2020年末，其货币资金同比增加23.6%至373.1亿，足以覆盖其短期债务，现金短债比（宽松版）由2019年的4.23倍下降至2020年的2.25倍，仍然处于安全范围，短期偿债压力较小。

此外，2020年，越秀地产净负债率、剔除预收账款的资产负债率分别为47.5%、69.2%，两项指标也处于安全线之内，三道红线指标全部达标，债务结构较为稳健，成功晋级绿档房企。

同时，凭借其国企背景，越秀地产的融资成本一直维持在行业较低水平，并于2020年进一步下降31个基点至4.62%，为企业未来的融资及投资活动赢得了腾挪空间。

但是，这并非意味着越秀地产就能高枕无忧。随着土储规模的增加，需要花钱的地方也越来越多，于是负债规模也随之攀升。数据显示，截至2020年末，越秀地产负债规模高达1989.20亿元，较2019年末的1795.05亿元，增加了10.82%。其中，流动负债规模增速较快，截至2020年末已达1315.86亿元，同比增长23.07%。