起底中介“专业”套路 经营贷就这样流入了楼市

一段时间以来，深圳、上海、北京、杭州等城市接连发布多项针对楼市的调控政策。其中，严查经营贷资金违规流入楼市成为重点。

在银行如火如荼展开自查的情况下，上海证券报记者在调查中发现，仍有贷款中介蠢蠢欲动，宣称可“包装”资质，申请经营贷款，并向记者保证其操作“专业”且“安全”。在贷款中介圈，帮助客户申请经营贷，提供虚假资金证明，已形成了一条完整产业链。而这样的操作，恰是助推2020年经营贷资金违规流入楼市的一大“黑手”。

“包装”经营贷屡禁不止

尽管当前形势收紧，华东地区某贷款中介还是“非常自信”地向记者推销，其所在的贷款平台仍可帮助客户“包装”资质，申请到较低利率的经营贷资金。

经营贷，是针对小微企业主、个体工商户的企业经营性贷款，分为抵押经营贷和信用经营贷，前者因有房产等抵押物，所以利率较低。

为何会有人违规借经营贷用于购房？经营贷与房贷之间的利率差就是关键所在。

在2020年，为支持疫情下中小微企业资金周转，银行等金融机构大大降低小微企业的贷款利率，其中，经营贷利率一度从5%下调至3.85%。这样，普遍利率在3.85%至4.5%之间的经营贷，与5%至6%的房贷利率，存在明显“套利”空间，便催生了炒房投机行为。

于是，初衷是支持小微企业发展的经营贷，在2020年却成为助推深圳等多地楼市上涨的资金源。而贷款中介，则在其中扮演了炒作行为的“怂恿者”。

记者从多个贷款中介处了解到，他们去年成功操作多起房贷按揭转抵押贷款的案例，而这一转化方案“很受欢迎”。

华东地区某贷款中介给记者算了一笔账：以申请房贷金额500万元为例，上海地区二套房贷款利率最低5.25%，按照等额本息的还款方式计算，20年要还本息共计808.61万元，其中利息为308.61万元；而同样是贷款500万元，抵押经营贷20年，年化利率3.85%，本息要还717.73万元，其中利息217.73万元。相比房贷，后者利息少还近100万元。

不过申请经营贷，客户需要满足两个条件，即名下有“房产+公司”。该中介表示，名下的房产如果是结清贷款的，最高可申请到评估价七成左右的贷款，如果没有结清贷款，可以通过“过桥”资金先结清尾款，再抵押房产获得经营贷资金后进行还款。“如果旗下没有公司，有个体工商营业执照满一年也可以。”

中介推销“一条龙”服务

“利率可低至3.85%，能贷20年”，这样便宜的事情，普通借款人通过中介真的可以实现吗？通过了解中介所谓的“一条龙”服务，或可管窥一二。

一般而言，按照合规要求，银行发放的抵押经营贷资金，会打到借款人交易对手的账户，即上游第三方账户，这在业内被称为“受托支付”。

为掩盖真实资金用途，贷款中介会对交易过程进行“包装”。记者从多个中介处了解到，他们会为客户提供资金用途证明的票据，以应付银行机构的贷后检查。

“帮你把资金用途搞定，是我们中介存在的意义。”上述华东地区某贷款中介告诉记者，前期中介会帮助客户评估房产，甚至名下没有公司的还可以帮助注册公司。例如，一套500万元的房产，可以“做高”评估价至600万元以上，这样抵押给银行，便可获得较高的申贷金额。

记者以咨询贷款的客户身份从多个中介处了解到，目前有两种“包装”方式：一是中介提供“一条龙”服务，即中介旗下有注册的公司，或与其他公司合作，作为借款客户的交易对手，提供资金用途的相关票据；另一种，是客户自己找熟人的公司做收款方，中介帮其做账。

对于第一种方式，贷款中介会从中多收取1至3个百分点的利息作为服务费。一位中介具体介绍称，例如客户旗下有公司A，名义上申请经营贷的资金用途是向上游公司B交付订单的资金，而后者或是由贷款中介控制，或是与其有合作的关联企业。“我们为客户提供上下游合同等资料，贷款申请通过后，大概1周至半个月可放款，当银行最终放款到公司B后，资金会及时转账到我们中介平台，我们当天可转至客户个人账户，并提供给客户收方发票，应付银行贷后检查。”

而当记者表达“由公司账户转到个人账户需要缴纳个人所得税，从而增加贷款资金成本”的疑惑时，该中介表示：“我们与多个公司合作，例如农业类等享有税收优惠的公司，走一个500万元的账是没有税点的，这就是我们的专业之处，具体不便透露。”

近期，网上流传出一份“贷款提前收回告知函”，一借款人因违反“贷款用途”，被该银行要求限时归还全部贷款本息。对此，一贷款中介竟然借机评价称，该借款人正是没有找中介“专业”操作才会导致这样的后果。

对于上述中介操作，一位曾从事此类贷款中介的人士向记者透露了其中的套路：中介先是以低利息等口号进行宣传，夸大真实结果，诱惑客户上门办理贷款；而在办理中途又各种“打击”客户，以客户资质不够等理由要求加价，这样下来，客户的真实借款成本“会增加好几个点”。

华东地区某国有大行普惠金融部负责人接受记者采访时认为，对于借款人而言，中介的这套流程存在很大的风险。他表示：“经营贷多是3年、5年期等中期贷款，套取用作购房风险很大，因为到期后不一定能续接贷款。中介只想先把客户忽悠住，至于有没有可行性，不是由他们决定的。若再叠加两三个百分点的收费，借款人的真实资金成本其实并不低。”

“现在，银行都在针对经营贷进行自查，如果发现资金用途与约定不符，按照贷款合同约定，会要求收回贷款本息。这种结果并不是所有客户都能承受的。”该普惠金融部负责人坦言。

银行加大力度检查资金用途

今年以来，针对楼市“非理性”热度，深圳、上海、北京、杭州、无锡、海口等城市连续发布多项调控楼市的补充政策。尤其是1月底，上海银保监局、北京银保监局发出通知，要求辖内各银行对2020年6月份或下半年以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

上海地区要求银行于2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。经记者了解，目前各家银行的自查和整改报告已经上交，上海银保监局正处于汇总整理阶段。

记者从某银行信贷经理处了解到，银行自查信贷资金用途是贷后管理的常规操作，此次专项自查在授信审批、受托支付、贷后管理等方面均加大了力度。“经营贷贷后检查最主要的是看资金用途，我们会根据其交易的物流、资金流等信息相互佐证。另外，对企业出现的异常情况也会进行查访，例如是否涉及民间借贷、涉诉或行政处罚等。”他说。

华东某国有银行普惠金融部负责人表示，当前，银行已提高了经营贷贷后检查力度，“此前，借款人能提供和公司主营业务匹配的资金用途发票，就基本过关了，银行只做到形式合规。但在此次专项检查中，如果银行觉得该客户可疑，会与其他银行和监管部门一起，作穿透调查”。

他表示，具体而言，分行端的穿透手段不多，但监管部门有条件调取银行机构数据，追踪资金的真实去向，包括借款人及直系亲属在近半年是否购房等情况。

“未来的做法，更多是地方银监部门和人民银行联合检查，以及商业银行总行审计部门的贷后检查。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“如果不把经营贷进入楼市的漏洞堵住，按照目前的楼市形势，今年经营贷违规流入楼市的范围和规模可能要比去年大得多。”

记者从银保监会了解到，近期多家银行分支机构因“经营贷”问题领到罚单，处罚理由涉及“个人经营性贷款资金用途管控不到位”“贷款审查不尽职，个人经营性贷款主体不合规”“未严格执行受托支付”“贷后管理不到位”等情况。

（文章来源：上海证券报）