打破黑天鹅魔咒后，宝龙商业下了规模军令状

入职宝龙商业10个月后，宝龙商业行政总裁陈德力接到了新的军令状：带领宝龙商业，在未来三年，实现：“出租率95%+”、“管理面积1500+万平”及“长三角规模排名行业前三”。

军令状的背后，透露了宝龙商业进入行业前列的诉求，也折射了宝龙商业已经预备好“快车道”速行的基础。

后疫情时期强势反弹 全年营收利润增势可观

2020年对于商业地产而言，是受到极大冲击的一年。

从年初的全面关闭、减租、扩展线上渠道，到持续全年的消杀。收入减少、成本增加，是大部分购物中心的命运。

但对于以商业运营见长的宝龙商业来说，后疫情时期的商业环境已逐步复苏，正是逆流勇进、强势反弹的好时机。

年报数据显示，2020年宝龙商业实现总收入19.21亿元，同比增长18.6%，3年复合增长率达25.4%。

其中，商业运营管理服务毛利率从同期29.3%提升至32.8%，上涨3.5个百分点；住宅物业管理服务毛利率从12.9%提升至23.1%，上涨了10.2个百分点，就住宅物业行业来说，这样的涨幅水平实属难得。

而利润方面，涨幅更大。全年实现毛利约5.95亿元，同比增长38.8%；年内净利润3.07亿元，同比增长72.1%；归母净利润3.05亿元，同比增长70.8%。毛利润率和净利润率分别为30.9%、16%,较2019年分别提高4.5个、5.0个百分点。

不论从细分业态，还是从整体利润水平看，宝龙商业都扛住了新冠“黑天鹅”，交出了一份出彩的成绩单。

双轮驱动模式突围同行 长、珠三角布局保障业绩

上述成绩的取得，一方面要得益于宝龙商业业务抢中了另类赛道。

作为内地首家在港上市的轻资产商业运营商，宝龙商业以“商业+住宅”双轮驱动模式。

其中，商业运营管理业务在宝龙商业的营收中，占据了绝对的主力位置，占到了整体营收的81%。

因为商业运营的毛利大大高于住宅管理，在二者持续增长的共同作用下，这样的业务配比，也进一步拉高了宝龙商业的整体利润——2020年里，商业运营管理服务毛利率从同期29.3%提升至32.8%；住宅物业管理服务毛利率从12.9%提升至23.1%。

而另一方面，则要得益于宝龙商业规模扩张的迅速，以及布局区域的精准。

2020年，宝龙商业新增商业签约项目达33个，新签约总建筑面积为248万㎡。至此，宝龙商业已布局项目总数为121个（包含已签约项目及宝龙地产已获取土地待签约项目），总合约面积突破千万至1135万㎡，相较上一年增长28.0%。

而从区域分布上看，宝龙商业在长三角已布局86个项目，项目数占比为71%，典型城市南京、上海、杭州、宁波的项目数分别达到7个、12个、12个及13个；而自2019年底宝龙商业开始布局珠三角，现已布局5个项目。

2020年里，长三角为疫情爆发后最先复苏的区域，其次为大湾区。而宝龙商业“1+1+N”的战略：聚焦长三角，拓展大湾区，在N个方面与其他机会型城市、地区合作。正好踩准了这一波行情，大大保障了业绩的快速恢复及反弹。

科技赋能推动智慧转型 “纽扣计划”赋能线上引流线下

尽管在业绩会一开始，宝龙商业董事长许华芳用了“更强大、更快速、更赚钱、更聚焦、更科技、更有爱”，总结了宝龙商业2020年的经营亮点。

但在业绩会中，他也坦言，对于公司2020年的营收增速，并不满意。

而陈德力也表示，对2020年的外拓工作，整体来讲是不满意的，且出租率也受疫情影响，未达到预期比例，未来的目标将是超过93%，再进一步达到95%以上。

对于“突破营收”这一瓶颈，宝龙商业的计划路径是：提智能、增规模。

早在2018年，宝龙商业就与腾讯合作启动了“纽扣计划”。以此为起点，宝龙商业抢占先机，持续强化科技赋能，推动公司智慧转型。

2020年，宝龙商业6个项目已试点30场直播，总销售额达千万。所以去年由于疫情影响，收入增幅在并不是很满意的情况下，实现利润增长，其实也跟公司推行的“纽扣计划”有关。

在2020年年末，宝龙商业已完成会员、商户、商管三大程式即宝龙悠悠、宝龙商+、PMS系统的初步联动，并成功首发微信支付积分以及直播功能，在悠悠小程序内实现“直播+购物”闭环，使商户与消费者保持密切沟通，促进线下成交量。宝龙悠悠全面上线推广，半年新增会员200万。

据宝龙商业管理层介绍，宝龙悠悠集合了微信支付积分以及支付宝双积分平台之后，还融入了许多新增权益，有助于拓展会员，为商场引流。而今年，宝龙商业计划把直播平台移植到商家端平台，赋能予商家。

2021业绩展望 提高外拓量做深长三角

在规模达成上，增大外拓量，将成为宝龙商业的未来战略重心之一。

2020年7月时，宝龙商业以4060万代价，收购了并购了浙江星汇60%股权。这也成为宝龙商业外扩的第一单，除了为宝龙商业增加了15个项目，86万平米的签约数，并强化宝龙商业“深耕长三角”的战略之外，因为浙江星汇为特色主题商业全程运营商，主打商业街产品，还与宝龙商业主打购物中心的产品线形成了互补。

但因为2020年里，宝龙商业只挑选在长三角、粤港澳大湾区的项目，或者优质性项目选择，放弃了一大批可能不在主要发展区域的项目，以及对于投资拓展项目分类做了严格筛选，导致没有达到预期的外拓量。

宝龙商业在财报中表示，今年将继续在长三角区域投放优势资源，进一步巩固区域优势地位，尤其是在上海、杭州、宁波、南京和苏州这5个核心城市。

2021年，宝龙商业已在计划中的开业项目为23个，总建筑面积约159.5万平方，其中20个位于长三角区域，两个在大湾区的广东。此外，在筹备项目开业的同时，还将继续积极推进轻资产业务模式以获取更多零售商业物业；同时，也将继续积极寻找并购标的，包括计划收购商业管理公司。

此外，据透露，宝龙地产每年大概有15个新增自持项目“会给到宝龙商业”,未来将在上海、南京等长三角“六个城市里面布局六个超级购物中心，以拉高公司定位跟商业价值”，而宝龙商业的目标则是，“长三角规模排名行业前三”。

而对于住宅物业板块，陈德力在发布会上希冀：“未来三年合约面积不低于5000万平方米，毛利率提升到25%以上；在收入构成方面，增值服务的收入要占比要达到40%以上。”