鲸吞东莞巨无霸旧改 宏发赖氏继续盯上环深城市群

没有任何意外，东莞塘厦镇石潭埔科技产业新城由宏发投资建设，不过仍需进一步研究确定。

当时消息称，该项目固定资产总投资600亿元，年产值700亿元，将建设成现代智慧产业新城，引进200家以上国家高新技术企业，其中项目一期计划投资300亿元。

此后宏发于2019年11月成为项目一期前期服务商，按照要求，前期服务工作需在2年内完成，但宏发仅耗时1年零2个月便提早完成流程。

东莞一业内人士称，东莞以前很多旧改项目都没做起来，包括火炼树村项目多年都没起来。宏发此次拿下项目，意味着东莞旧改真正进入建设时代。

据悉，东莞旧改项目大多处于前期服务阶段，仅是在供地之前完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作，未进行实质性操作。

由此，宏发在临深片区踏出重要的一步。

单一主体：宏发

东莞城市更新流程有其独特性所在，于2018年创设了单一主体挂牌招商制度，规范权利人自改模式，取消村企合作改造模式。

在单一主体挂牌招商模式下，政府先行统筹明确政府、集体的利益分配，落实公共配套设施建设责任，然后通过单一主体挂牌招商制度公开引进企业作为改造主体，通过不动产要约收购完成片区内拆迁补偿工作。

分析认为，此举既让企业通过市场竞争最大限度参与城市更新，也实现了复杂改造片区的土地整合。

上述石潭埔科技产业新城（一期）更新单元，便是“城市更新单一主体挂牌招商”项目的典型代表。

资料显示，该项目属于“产城融合类”城市更新项目，是“拓空间”城市更新类试点项目之一，位于塘清西路南侧、环市东路东侧、从莞深高速西侧、鲤鱼塘水库北侧。

项目总占地面积53.12万平方米，其中拆除重建约44.05万平方米，现状保留约9.07万平方米。现状为旧厂房与旧村庄，其中旧厂房建筑面积44.42万平方米，旧村庄建筑面积7.11万平方米。

改造后，项目规划为工业用地、新型产业用地、居住用地，拟出让面积32.7万平方米，总计容建面148.5万平方米，其中居住建面约58.7万平方米，新型产业用房建面17.58万平方米，传统产业用房建面72.20万平方米。

按照规划，该项目需建设36班小学、地下停车场、社区体育公园、社区公园、生态修复区、消防站和公交首末站，打通塘清公路、环市东路、莲潭路、建业路和东深公路，合计56907平方米。

从具体操作流程看，首先是前期工作，涉及规划、拆迁补偿到评估测算的各个方面。上述旧改项目是由东莞市农村（社区）集体资产管理网发布集体决议结果，确认东莞市宏润产城投资有限公司成为前期服务商。

相对而言，介入前期服务，房企对包括项目经济收益等情况有更为深入的了解，对于后续收购开发等有所助益。

不过，前期费用及专业服务费由服务商垫付，完成挂牌招商后再从土地出让金中支出。

其次为实施挂牌阶段，其中包含政府综合收益报价、不动产权益要约收购两个环节，完成两个环节才确定成交方。

于1月29日，东莞公共资源交易网便发布了2021年第2宗城市更新单一主体挂牌招商项目公告，即塘厦镇石潭埔科技产业新城（一期）更新项目。

当时披露，政府的土地出让收益起始价为11.48亿元，竞价报价浮动限于政府土地出让收益部分；拆迁补偿方案明确集体经济组织的货币补偿为1.6亿元，该项货币补偿为固定值，除货币补偿外，还需要补偿22.87万平方米的新建M1产业用房。

据了解，宏发需要在3年内完成项目拆除平整和土地供给，并在供地后1年内动工，3年内竣工。即确认收购主体后，项目需6年内整体竣工（特殊情况可申请延长1年）。

但单一主体亦有相关风险存在，比如贷款利率变动、后续融资不确定等。城市更新项目一般周期长、资金需求大，要求投资人具备较强的资金实力与融资能力。

加之单一主体城市更新项目涉及公共基础设施、居住用房等建设，规模较大、复杂性高。在建设过程中，也会面临包括施工不当、成本波动等风险。

虽说拿下了巨无霸旧改项目，但作为单一主体的宏发，后续压力及挑战并不小。

临深片区：产业

根据相关统计，目前东莞已有5宗城市更新单一主体挂牌招商项目，除了前述旧改项目，其余2宗位于凤岗，分别由都市丽人和深圳基业落子，另外2宗位于清溪的项目则是由中建国际、奥园/中天/泰诚联合体拿下。

值得注意的是，目前东莞明确的单一主体挂牌招商项目，都处于临深片区。

事实上，因东莞房价、地价较深圳更具备优势，且东莞市政府定位即是接受深圳产业外溢，而临深片区因地理位置优势更受关注。

塘厦作为临深片区的大镇街，承接了区域发展红利，成为深圳高端产业资源外溢的首选之地，但也面临着产业发展空间不足等问题。

因而有盘活闲置低效土地、推动城市更新改造，并建设科技产业平台项目的需求。

2020年，塘厦城市更新和土地整备办相关负责人曾介绍，塘厦镇组织谋划、综合论证，引导城市更新支撑产业发展，以连片改造、“工改工”为主要路径，大力推进城市更新改造，未来三年计划实施城市更新项目共9949亩，其中连片城市更新项目13个，共8044亩。

宏发就此成功分得一杯羹，此番拿下的石潭埔科技产业新城（一期）更新单元项目计划通过拆除重建，建设新型产业园区，将承接深圳高端产业、人口、创新资源辐射外溢，形成产业、居住、公服配套一体的产城融合区。

据了解，该项目产业空间用地占比不低于65.45%，传统产业建筑总量达72.2万平方米，形成产业发展平台，以此实现产城融合。

并且宏发在东莞还有另一旧改项目，为麻涌华阳村华阳工业区“居住及教育类”更新单元项目。

2019年7月，经过前期表决、招标、公示、审核等程序，华阳工业区“居住及教育类”更新单元项目与宏发旗下子公司荣德投资签订前期服务协议。

该项目更新用途为住宅、教育及相关配套，规划面积约18.93万平方米，包括华联发、锐新船厂、亿宝及长绿地块，已完成标图建库用地面积14.5万平方米。

不难发现，宏发近些年除了保持深圳本地市场份额之外，东莞已成为第二阵地。在公开招拍挂市场，宏发曾以2.5亿拿下清溪镇约9000平方米地块、以3.36亿元竞得东坑镇新门楼村地块。

短短几年时间，宏发在东莞落下多子，背后的推手为赖海宏。

赖海宏于1981年创立宏发集团，立足于深圳房地产市场，开发的地产项目如宏发·雍景城、圣淘沙·骏园、宏发·领域等。

此前多年，宏发深耕深圳宝安区、光明区，近年来也相继布局龙华区，去年底亦被确认为龙华区彬峰桂工业园城市更新项目的实施主体。

根据仅有的公开资料，于2019年底，宏发累计开发物业面积超过500万平方米，持有的工业物业约150万平方米，商业物业、写字楼近40万平方米，后续开发储备用地近250万平方米。

但不管是于深圳或是东莞，宏发影响力与知名度仍不如赖海宏弟弟赖海民创立的鸿荣源，该公司于1991年就通过合作开发的方式介入到房地产行业，曾被称为“宝安旧改之王”。

鸿荣源亦早有布局东莞旧改市场，2020年更是一举拿下3幅旧改地块。而且，自2018年首进东莞之后，三年内新增旧改面积超过360万平方米。

相似的是，赖氏兄弟均保持低调，并从深圳渐渐“潜行”至东莞临深片区。