上海再出手调控楼市 祭出优先购新房5年限售、房价地价联动等措施

财联社（上海，记者 王海春）讯，杭州刚出台的楼市政策还在冒着“热乎气”，上海也出手了。

3月3日，上海市房屋管理局在官网发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，包括强化住宅用地供应管理、严格新建商品住房价格备案管理、加强房地产中介管理、规范企业购买商品住房等七个方面。

业内人士指出，此次“沪七条”楼市调控政策中，深化完善房价地价联动机制、实施住房限售这两条，是此前上海楼市调控政策中很少涉及到的。

《通知》明确，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

“地价联动机制，对开发商的影响会比较大。虽然此次政策没有提及具体细则，但按其它一些城市的做法，很有可能会对一些土地在出让时，设定相应限价指标。房企拍地时，会明确告知该地块未来新建商品房最高限价。这样做的目的，是锁定商品房价格，防止市场上有企业或中介机构利用土地成本走高，未来进一步推高房价来影响未来市场预期。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟向记者表示。

上海一家房产机构分析师指出，土地限价竞价政策，切中了市场一个要害。“楼面价决定未来售价，尤其是‘面粉’和‘面包’价格接近时，新房价格走高预期上升，新项目入市意愿高。而土地价格的限定有助于稳定预期，预计后续会制定相应拿地方法，就到达限价后哪些企业可以拿下地块，会出台相应细则。”

之所以在土地端出政策，有业内人士认为，这或与春节复工后，沪土地市场先热起来，出现高溢价地块有关。

“土地市场热度，或传递到销售端口。当下正好处于传统销售旺季，‘121政策’后还是有楼盘出现多人摇号的现象。为防止楼市出现过热倾向，相关部门才会在此前调控政策上继续加码。”前述上海房产机构分析师补充道。

此次政策的第七条中，另一个引人关注的热点在于限售政策。即对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

“很多人可能认为，新建商品房将限售五年。这样的理解是不全面的。限售的新建商品住房，其前提条件是‘按照优先购房政策购买的’。这一条，其实是对此前沪积分政策的补充或者是进一步优化。也就是说，没有进入摇号，不是通过‘优先购房政策购买’到的新房，并不会被限售五年。这一条指向较明显，是针对市场上所谓的热点楼盘。”杨科伟在接受记者采访时说。

就这一措施，另一家房产机构分析师指出，这也是本次调控政策的重点。“上海也借鉴了其他城市的做法。部分热销楼盘有价格倒挂现象，有投机炒作空间。锁定持有年限，在增加炒房成本时，也震慑了投机需求。”

此外，在七条措施中，还提到要强化住宅用地供应管理，及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。

全文如下：

关于进一步加强本市房地产市场管理的通知

各有关单位：

为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

三、严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。

五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

六、严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。