解局 | 红线半年祭 雅居乐一笔债券锐减12亿背后

观点地产网 融资，愈发地牵动着房企脆弱的神经。

2月21日，上交所最新消息披露，雅居乐一笔小公募债——“广州番禺雅居乐房地产开发有限公司2021年公开发行公司债券（面向专业投资者）”项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额为70亿元。

如此大的金额不免引起关注。若稍加仔细核对，这笔债券实则上已于去年12月15日时首次获得受理。

然而，发债额度却从此前披露的“不超过82.47亿元（含82.47亿元）”调整为“不超过70亿元（含70亿元）”，最高发债金额削减幅度达12.47亿元。

为何发债额度突然锐减？

联系近期发债环境的话，整体收紧的金融市场形势确实映射了一些风向的改变。

据悉，目前这一波对房地产信贷供应端的收紧从2020年末开始。去年12月31日，央行、银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分为五档，分档设定银行金融机构房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

此后各地房贷收紧。如1月27日消息称，从当日起广州四大行——中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行的房贷利率将全部上调，首套、二套房提高15bp。

春节过后的这几天，则重点开展排查关于房抵经营贷、消费贷违规转入楼市的状况。

上述政策的收紧再次说明，房企融资环境仍在进一步收紧中。雅居乐这一笔小公募债，额度锐减的背后会否也是来自于当下融资环境的压力呢？

观点地产新媒体查阅发债的募集、财务及反馈文件获悉，此次雅居乐发债额度减少的线索，确实藏在融资监管中。

然而，掀起这般波澜的并不是上述的“两个上限”，而是摆上台面已达半年仍发挥着各种连锁反应的“三道红线”。

去年8月，央行、住建部、银保监会召开了房企座谈会，与会房企代表包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等，会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这一套规则率先对需求端房企开刀。具体要求也早已为大家所熟知，即依据杠杆水平高低设置三条红线：扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

以这个时间点为界，此后相关的政策和表态接踵而至。

其中就有一箭不偏不倚射中了雅居乐这笔融资。据悉，以广州番禺雅居乐房地产开发有限公司为发债主体的这笔2021年公开发行公司债券，最开始于2020年12月15日获得受理。

彼时该笔债券拟发行金额为82.47亿元，将用于偿还雅居乐控股此前发行的两笔熊猫债本金及利息，以及三笔存续的公司债券。

五笔债券总偿还金额正好对应82.47亿元，且基本都将在2021年至2022年到期，其中公司债“16番雅债”拟偿还金额17.11亿元，于2021年1月12日到期。

随后于12月29日，上交所针对这笔公司债券进行审核反馈，其中有一则关键的反馈意见提及：请发行人对照《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第 1 号——申请文件及编制》说明本次债券募集资金规模和用途是否符合上述文件附件 4 的相关要求。

这也是直接导致雅居乐这笔发债额度减少的直接原因。

据观点地产新媒体了解，上述提及的指引文件于2020年11月27日在上海证券交易所发布，主要目的是为了规范公司债券发行上市审核工作。

其中附件4对于住宅地产企业公司债券信息披露及核查要求有若干指示。针对申报发行普通公司债券，若于2020年8月10日之前获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券的本金规模。

若于2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%。

由于雅居乐本次申请公开发行普通公司债券项目于2020年12月15日由上交所受理，所以正适用“2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%”的相关规定。

数据披露，截至2020年9月末，发行人广州番禺雅居乐及控股股东到期及回售公司债券本息规模合计为82.47亿元，按照85%计算，该次债券申报发行额度不得超过70.10亿元。

随后雅居乐也于2021年1月19日提交的反馈意见中表示，经审查本次债券申报发行额度已修改为不超过70.00亿元（含70.00亿元），修改后发行人本次申报不超过70亿元的住宅地产企业普通公司债券符合相关规定。

因此，于2021年2月21日，该笔债券的拟发行额度已正式变更为70亿元——即是说，已无法完全覆盖上述即将到期的五笔债券的缺口。

另外从该上交所指引文件中也可看到，房企公开发债所受到的限制与监管越发严厉。

另与上述雅居乐发行的普通公司债券不同，若是住宅地产企业申报发行住房租赁专项公司债券，募集资金确定用于租赁住房项目的金额应将不低于募集资金总额的70%。

而从公司层面来看，上交所将对住宅地产企业作进一步分类，根据五项指标将企业划分为正常类、关注类和风险类，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。

五项指标除了对公司总资产、营业收入、扣除非经常性损益后净利润、资产负债率作出要求外，值得注意的是，还从房地产业务非一、二线城市占比方面进行风险防范考核。

据悉，若发行人房地产业务非一、二线城市占比超过50%的则触发指标，且发行人应当披露主要业务所在地房地产市场供求、价格变动及去库存化情况等，并结合上述情况披露发行人的业务经营情况和所面临的主要竞争状况。

从2020年8月下旬至今，正好半年时间。

可以窥见，房地产行业与市场因为那场座谈会、那套红线规则，真实、深刻、连续地发生了里里外外的穿透性改变，也在一定程度上终结了属于房地产的高杠杆、高盈利时代。

这背后的逻辑，正在于调节房企的融资行为、融资结构，倒逼房地产行业去杠杆，限制野蛮扩张，保障行业平稳健康发展。正如郁亮所言，“三条红线”是行业重大游戏规则的改变，此前的财务技巧将没有任何用处。

回过头看，这套规则宏大到可以改变房企的战略投资方式、增长发展方式，也微小到可以改变一笔发债的额度。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。