深圳突发制定二手住宅成交参考价 或为后续进一步调控打铺垫

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，临近春节假期，深圳市住房和建设局（下称“深圳市住建局”）突然发布建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，通知自发布之日起施行。根据随后公布的深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表显示，深圳市住建局对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格。

此次二手住房成交参考价格的制定方法是，“深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格”，在随之发布的《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读中，深圳市住建局介绍称。

据财联社记者了解，参考价施行动态的发布机制，二手住房成交参考价格，将由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住建局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

参考价明显低于市场报价

财联社记者通过梳理价格表发现，因深圳一手住宅小区目前限价，所以参考过一手住宅小区之后的二手住宅小区价格，明显低于市场挂牌价。

二手住房成交参考价格显示，3595个住宅小区的二手住房成交参考价格最高均未超过14万元/平方米，最高价为132000元/平方米，包括恒裕滨城二期、海上世界双玺花园、太古城花园、华润城润府一、二、三期等。其中，恒裕滨城二期即此前因业主抱团涨价，被禁止二手房网签的小区。

值得一提的是，同属于华润城润府项目的华润城四期在2020年11月开盘，后因查出12人代持打新，被官方通报。而之所以出现认筹火爆，以至于出现大量“代持”的重要原因之一，便是一二手房价格倒挂。此次该小区一期、二期、三期公布的二手住宅参考价就明显低于市场挂牌价。

贝壳找房APP显示，华润城润府一期、二期、三期目前的二手住宅挂牌均价分别为19.3243万元/平方米、17.7182万元/平方米、19.2182万元/平方米。一期最近成交的168平户型的价格为14.6万元/平方米。

再以福田的热点学位房为例，百花公寓一期、城市主场公寓两个小区二手住宅成交参考价表中的参考价，分别为11.73万元/平方米和7.97万元/平方米。而贝壳找房APP显示它们目前的挂牌均价为16.9078万元/平方米和12.8914万元/平方米，最近成交为14.9263万元/平方米和12.2722万元/平方米。

长期影响有待观察

“从发布背景看，一手房限价已久，而二手房一直没有限价，时间一长，一、二手倒挂现象越来越严重，以前是二手房为主导，现在是新房主导，影响整个成交结构。近期也可以看到，新房打新热持续高涨，即便近期已出台多个政策抑制打新热，政府也有想法去调控二手房的价格。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦向记者表示。

深圳市住建局的通知中并未明确成交参考价的具体用途，仅在提及二手住房成交参考价格有何作用时提到：“发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。”

“目前具体的细节没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以执行起来会有一定难度，因此这个参考价更多是表态为主，意义大过实际作用。下一步不排除政府会考虑按照参考价去贷款、甚至按照参考价去过户。公布参考价只是第一步，后面会不会有第二步、第三步也是说不准的。”郑叔伦称。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁也认为，参考价或影响银行评估价。“比如说参考价是7万元/平方米，报价10万元/平方米，银行说只能按照7万贷款，就会导致很多人成交不了。因为政策刚刚提出，暂时还不清楚长期的影响，政府不可能说让参考价成为必须的成交价，博弈刚刚开始，往后怎么走还要观察。”

“我估计会有两方面的影响，第一，政策解读文件中明确说了给银行做参考，有可能银行会以它为参考做评估价，我们可以看到表里最高的都没超过14万元的，以后即使是40万元、30万元的成交都只能按照这个价格来贷款；第二，后续可能会加强对中介机构宣传的监管，比如网站、店面广告牌的报价，价格过高都有可能被严查。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰对记者说。