建业地产的2020:轻资产贡献超三成业绩 | 深读

“河南地王”建业地产连续第二年跻身千亿阵营。1月7日，建业地产披露，公司在去年12月的销售金额和销售面积分别为196.33亿元和292.67万平米，同比增加0.8%和3.3%；销售均价为6708元/平米，同比减少2.5%。

其中，重资产的销售金额为133.04亿元，同比下降7.1%；销售面积为194.5万平米，同比下降0.5%。轻资产的销售金额为63.29亿元，同比增加22.7%；销售面积为98.16万平米，同比增加11.8%。轻重资产的销售业绩呈现“增加”和“减少”的相对之态。

轻资产贡献超三成业绩

重资产规模缩减的状况在建业地产去年全年的销售表现中也有体现。2020年，建业地产的销售金额累计达到1026.42亿元，同比增加1.5%；销售面积达1459.7万平米，同比增加1.8%；销售均价达7032元/平米，同比减少0.3%。

其中，重资产的销售额为683.39亿元，同比减少4.8%；销售面积为889.51万平米，同比减少3.2%。轻资产的销售额为343.03亿元，同比增加16.9%；销售面积为570.19万平方米，同比增加10.7%。

为何会有轻、重资产之分？这源于五年前建业地产提出的转型战略。2015年，建业地产创始人胡葆森提出，公司未来将以轻资产为主要模式，用3至5年时间实现由房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

在这样的判断下，建业地产2019年收购了筑友智造科技公司。随后又在去年5月和11月，将建业新生活和代建公司中原建业分拆上市，该三家公司的主营方向分别为装配式建筑、物业管理及代建业务，均侧重于发展“轻资产”。

去年年初，建业地产管理层指出，公司2020年重资产的销售目标为800亿元。由此看来，建业重资产的目标完成率为85%，并未如期达标；轻资产增长明显，在集团的业绩占比达到了33.42%。

生长于河南，建业地产在成立后的近三十年里一直扎根在河南发展。2018年，胡葆森首次松口表示，“将有条件地走出河南”，并划定了三个条件：输出半径在500公里左右，以轻资产模式进行输出，输出产品以中原文化小镇的形态进行操作。

然而，建业地产目前仍算“偏居”中原一隅的地方性房企。截至去年中期，该公司在河南的市场占有率为12%，在建项目174个。其中，郑州23个，其他城市共151个。现有土储中位于河南的比重为98.93%，其中，郑州占比26.24%，地级市占比45.5%，河南之外仅有海南占比1.07%。

尽管如此，建业地产仍然取得了不错的业绩，合同销售额从2016年的200亿元，增至2019年的1011.5亿元，仅用了三年时间。

计划走出河南的建业地产，债务压力也在走高，总负债从2017年的540.54亿元升至2019年末的1313.65亿元，翻了一番。去年中期，其负债总额继续攀升至1510.78亿元，资产负债率达92.02%，是TOP30房企中负债率最高的房企。

截至去年中期，建业地产需在一年内还款的银行借款共计42.32亿元，同比增长13.34%；一年内到期的公司债券合计29.99亿元，同比增长101.41%；一年内到期的优先票据为98.55亿元，同比增长102.9%。

随着销售规模的走高，建业地产毛、净利率下滑的困扰也随之而来。截至2020年中报，建业地产的营收为130.19亿元，同比上升43.6%；归母净利润为7.27亿元，同比上升10.5%；毛利率为23.72%，同比下跌3.6个百分点；净利润率为6%，同比下跌2.5个百分点，增收不增利。

“负债增加，盈利能力没有同步增长太多，各方面离行业标杆水平还有不小的距离”，在谈及建业地产时下遇到的困难时，胡葆森如是称。

盈利能力或持续下行

为走出发展的瓶颈，建业地产选择将旗下代建业务分拆上市。去年11月，中原建业递交了赴港上市的申请文件，若IPO成功，中原建业将成为继绿城管理之外，业内第二家代建上市公司，建业地产也将再添一条融资渠道。

作为一家专注房地产商业的代建公司，中原建业自2016年签订首份代建合约以来，发展迅速，为建业地产的整体销售业绩贡献不小。招股书显示，未来，中原建业将以河南省为基础，周边省份为拓展方向，成为建业地产有条件走出河南的“排头兵”。

然而，与建业地产一样，中原建业同样重仓河南省。招股书披露，截至去年6月，其182个在管项目中有174个位于河南省，在管总建筑面积约2310万平米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市。在河南省外，中原建业仅有8个项目。

在主营业务方面，中原建业的主要代建项目为住宅物业，城市综合体、购物中心、办公大楼等非住宅物业相对较少。截至去年6月底，中原建业仅有四个商业物业代建项目，总建筑面积为30.78万平米。

尽管背靠千亿房企建业地产，中原代建在河南省外区域进行业务拓展的执行力，依然引发了市场担忧。毕竟，建业地产目前仍是一家地方性房企，只在河南省内拥有龙头地位，在国内其他地区的知名度和业务布局仅占集团收入的很少部分。

尚未完全走出河南，建业地产的销售增速却在疫情的影响下有所放缓。相比2019年39.8%的销售表现，建业地产2020年1.5%的销售增速降低了38.3个百分点，甚至低于百强房企12.4%的平均增速。

为了缓解债务压力，建业地产也在不断“借新还旧”。去年上半年，由于借贷利息支出增加，建业地产的融资成本较去年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.7亿元，同比增幅达60.6%，这也侧面体现了建业地产期内的融资力度。

事实上，自去年3月开始，国内融资环境逐渐趋好，房企发债利率进入下行通道。反观建业地产，融资成本不降反升。去年6月，建业地产公告发行的一笔4亿美元融资债券，票面利率达7.65%，较前两次提升明显，且均为折价发行。去年11月，建业地产发行的一笔3亿美元优先票据，年利率达7.75%。

进入2021年，建业地产发行一笔2.6亿美元、2025年到期的优先票据，票面利率为7.5%。据统计，2021年首周，共有9家房企发行了11笔美元债，总规模为42.75亿美元，平均利率为6.023%，低于建业地产。

该笔2.6亿美元的票据被惠誉授予“BB-”评级。惠誉认为，尽管建业地产在河南拥有12%的市场份额和良好的杠杆率，但与“BB”评级相比，其地域多元化程度和权益合同销售规模仍较低，这制约了公司的评级水平。

建业地产目前的住宅地产开发业务几乎全部位于河南省，且预计不会向河南以外的地区大举扩张。这意味着，建业地产的销售波动性可能高于土储较为多元的房企，惠誉称。比如，建业地产在2019年的销售均价为7811元/平米，低于行业1.1万元/平米的平均水平，就是由于公司位于小型城市的项目过多所致。

惠誉认为，随着行业竞争的加剧，房企整体利润率将会受到影响。预计建业地产2020年至2021年的整体毛利率，将由2019年的26%分别收窄至23%和21%，盈利能力持续下行。

目前，建业地产对河南弘道、嘉耀国际等子公司都进行了财务担保，若建业地产的关联方交易和财务担保继续增多，将考虑对其采取负面评级行动，惠誉称。