展望房地产2021（下篇）：房资关系四大趋势

作者：周婷

通过分析2020年政策脉络和行业整体走势（参加展望房地产2021上篇），金融界上市公司研究院与业内多位专业人士交流，对2021年资本市场上的上市房地产企业进行展望，从四个方面为房资关系勾勒出一幅发展蓝图。

·地产行业整体规模保持平稳，房企竞争格局加速分化

深圳房地产协会副会长邬风柏：中央经济工作会议等一系列重要政策传递的依然是严格调控的政策信号，而且这一政策将延续1-2年。“对于2021年外资投行率先唱衰房地产行业的行为可以理解；但从2020年会议传达出来国家对房地产行业的信心和决心是相当大的，要促进房地产市场平稳健康发展，要建长效机制，短痛比长痛好。”

平安证券研究所地产团队执行副总经理杨侃：2021年行业整体平稳，预计地产投资可能同比增长5%左右，商品房销售面积同比微降。

2020年以来，房地产行业内资产甩卖、资金暴雷事件增多，还有不少企业保壳退出房地产行业。这意味着行业竞争加剧，头部房企竞争门槛提高，尾部企业加速淘汰，行业集中度将更加提升。

中国地产基金百人会陈方勇：在中央大的调控之下，确实行业整体资金吃紧，2020年很多大公司都很紧张，中小公司更惨。2021年可能会有更多的企业出局。

·房企第二曲线百花齐放，城市更新赛道倍受垂青

尽管房地产行业整体承压，但是也应该看到，中国经济整体向好的基础不变，此外房地产行业自身也仍在不断调整，有很强的韧性。这方面，不少房地产企业勇于尝试创新，开辟第二曲线，探寻传统住宅业务之外的新市场。

银河证券房地产分析师潘玮：2021年房地产企业将加速发展多元化业务。从单一的地产开发企业向平台型企业过度是行业发展趋势，龙头公司除了在原有的房地产开发和物业管理业务之外，可以选择商业、物流、装修、教育、医疗、养老等产业。2021年预计更多布局多元化业务的房企，通过多样化的产品和服务为主业赋能，突破单一估值的天花板，享受多元化资产价值估值的先机，获得业绩+估值的双提升。

中国地产基金百人会执行陈方勇：值得注意的是，中央经济工作会议并没有在关于房地产问题中提出“实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系”，而是放在战略意义更大的第三点“坚持扩大内需这个战略基点”中。这意味着从中央层面就是将城市更新与房地产彻底划清界限，城市更新是需要鼓励投资的需求侧管理，而房地产则是需要严格防范风险的供应侧改革。这一赛道将受到政策鼓励。

克尔瑞证券研究院首席分析师董浩：以内涵增效及外延拓展为着力点，拥抱存量时代内涵，指的是科技赋能通过数字手段精细化运营，以降本增效控制风险驱动业绩增长外延，指的是以住宅开发业务为圆心，修炼开发，销售加资产管理的综合能力，如商业租赁代建房产交易平台等，或可以为房企带来新的增长曲线。

·“三道红线”倒逼行业健康发展 REITs试点扩大落地

2020年，行业最重要的监管政策就是出台了以“三道红线”为核心的金融审慎监管新政。根据这一政策要求，房地产企业的融资资格与负债情况挂钩，换句话说，负债控制不好，就会在信贷方面被卡住脖子。尽管现在业界对于三道红线政策是否从2021年开始实施并没有定论，但是可以肯定的是，三道红线政策将对2021年房地产行业及房企产生重大影响。

中信证券(行情600030,诊股)基础设施和房地产首席分析师陈聪：2021年，“三道红线”改变房企竞争模式，有望提升行业估值。过去房地产开发企业竞争拿地，高价拿地，竞争内卷，导致的结果只能通过房价大涨获得盈利空间；竞争融资，利息负担沉重，利润空间被大幅侵蚀。企业唯恐掉队，竞争越发惨烈，且这种竞争并未带来任何行业进步，只是增添了行业整体风险。现在，以“三道红线”为代表的房地产金融审慎监管使行业进入了全新的去杠杆时代，土地市场不再是劣币驱逐良币，反而是稳健经营的公司较有优势。盲目融资被监管，反而限制了高收益债券的市场供给，可能会降低板块整体融资成本。央行表态，监管的初心就是让行业持续平稳健康发展。企业有了一个去杠杆的良好环境，不太可能发生受迫整售地块的情况。企业在新赛道投入人力物力财力，可能迎来平台化的广阔未来。

2020年，不动产公募REITs试点终于开闸，业内呼吁多年的声音终于落地。虽然年内公募REITs停留在试点申报与规则制度建立完善的基础之上，但展望2021，不但不动产REITs标的有望真正挂牌上市，同时也有望在房地产某些细分领域得到扩张。

全联房地产商会创会会长聂梅生：REITs有利于盘活基础设施存量资产，提供增量资金来源，增强政府和企业的再投资能力，畅通经济内循环。2020年，业界呼吁多年的REITs终于在基础设施领域率先通过试点成功推出，这方面的经验积累，有利于将成功的经验向商业地产、长租公寓、养老机构等等这些持有型物业类型的快速拓展，从而进一步完善我国金融体制改革的创新和发展，为中国经济的跨越式发展提供新动力。因此我们呼吁REITs能够尽快扩大范围。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉：我国在专业管理房地产规模方面还有很大潜力可挖，在经历了公募REITs开闸阶段的基础设施试点后，中国REITs的投资领域将向商业地产的领域不断拓展，希望我们能尽快缩小与美国、新加坡这类成熟市场的差距。

·“三重一轻”成为竞争新要点 数智化发展全面渗透

2021年，时代发展与行业变革达到了一个前所未有的高度，房地产企业原先赖以生存的高负债、高增长、高土储的“三高模式”基础不复存在，房企之间的竞争进入到运营和管理层面，向资产运营要红利，向管理要红利，“三重一轻”——重管理、中运营、重产品、轻资产——模式成为房企2021年的竞争利器。

天风证券(行情601162,诊股)房地产行业分析师陈天诚：2021年，强运营体系的房企将获得显著超额投资收益（阿尔法收益）。行业中具备运营能力是企业具备基业长青的基因和获取 更高估值的可能。

当前，人工智能、大数据等新兴技术已经渗透到房地产领域的全产业链，在居住空间、生活空间、社区空间以及工作空间中，都有数字化、智能化设备提升人的体验感。2021年，数智化技术将向房地产行业进一步渗透。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉：预计2021年数智化应用产品将出现于房地产行业多个业务场景，并在提升品牌竞争力、强化品牌传播效能、巩固提升品牌形象等方面正逐步彰显出硬核力量。不仅是产品端，从房企内部管理端来看，要在激烈市场竞争中实现持续发展，则需从过去的粗放经营转向精细化运营，这个过程中，数字化转型成为必然选择。