年终盘点 一文看懂上海楼市2020之变

伴随着年末汹涌依旧的抢房潮，2020年上海楼市落下了帷幕。

每一个身处其中的人都切实感受到了申城楼市这一年的变化，它的炙热与魔幻、疯狂与高潮。

相较于过往两年的平稳，这一年的热度从土拍延伸至新房、二手房。

记者统计发现，2020年上海地区公开摇号的新盘数量上涨明显。东方公证处显示，2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号并公布开盘结果，相较于2019年的154个，同比上涨20.78%。对应到房源数上看，186个摇号新盘带动了48542套房源入市，较2019年的42356套上涨14.6%。

推盘节奏上，相较2019年的平缓走势，2020年上海地区新盘入市节奏波动较大，且单月房源数量悬殊明显。

2020年的推盘高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月，单月摇号新盘数量均超过20个，对应的入市房源数分别为7140套、7098套、4925套、5624套、11430套；而在2019年仅12月摇号新盘数量超过20个，且单月入市房源数最高者也未达7000套。

2020年度推盘节奏放缓的1月、2月、3月、11月，入市新盘数均是个位数，且受疫情影响，年初甚至出现单月0盘0房源和1盘203套房源的冷清现象，而2019年即便是入市低潮的2月、11月，推盘量也达到了5盘946套房源和8盘2068套房源。

然而，即便受疫情影响，上海楼市年度出现2个多月的空档期，但凭借随后市场强劲的爆发，整体推盘量依然强势反超2019年。

相较于供应端，认筹端的持续高涨更能凸显本年上海楼市的热度。

整体来看，2020年开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源，最终收获了80371组有效认筹，年度平均认筹率达165.57%，创下3年来新高。

2019年入市的154个新盘共42356套房源，最终收获了24908组有效认筹，年度平均认筹率达58.81%。这也意味着，2020年新房市场年度平均认筹率近乎为去年的3倍，二者差距高达106.76个百分点。即便是与2018年88.94%的年度认筹率相比，依然高出76.63个百分点。

从月度认筹纪录来看，除2020年2月份受疫情影响无新盘供应外，其余11个月的月平均认筹率均超过2019年同期数据。

2020年月均认筹率呈上扬趋势，上半年受疫情影响波动较大，下半年虽震荡上行但依然保持在150%以上高位。7-11月，月度平均认筹率分别为153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，并在12月突破200%达到顶峰的261.57%，不仅力压2019年市场表现，也远超2018年最高点的134.15%，不断刷新过往纪录。

从单个项目看，2019年上海入市项目收获认筹率最高的是福晟钱隆广场的647.06%，这一认筹率如果放到今年只能勉强跻进前十的门槛。

今年认筹率超过1000%的项目就有2个，分别为汇成南街里(1268.78%)和尚峰名邸(1268.78%)；位于600%-1000%档的有8个，依次为尚海郦景·馨澜、中海汇德里、虹庐湾、仁恒静安世纪二期、中海汇德里、前滩三湘印象、绿地海珀外滩和格力浦江海德。

由于市场热度太高，2020年上海“千人摇”项目高达27个，值得注意的是，当前市场的火爆也让开发商在筛选客户时更为严格、强势，多数楼盘不仅被设置了较高的验资门槛，融创徐汇滨江壹号等大热的项目更是只接受全款支付，这无形中已经“劝退”不少意向客户，如果参与门槛降低，摇号认筹的队伍将进一步扩大。

即便如此，今年依然出现了蟠龙天地与汇成南街里2个3000人参与摇号的项目，而2019年上海仅有高尚领域1个“千人摇”项目，收获1181组客户认筹。

从销售金额来看，2020年，上海出现百亿级神盘，超过去年商品住宅销售榜冠军静安府的96.83亿元。

克而瑞数据显示，2020年1-11月，上海楼盘销售金额排名第一的是瑞虹新城天悦郡庭项目，成交金额达102.31亿元，超出第二名申能凯利海华府约23亿元。

如无意外，瑞虹新城天悦郡庭将成为2020年度的销冠。

接下来，让我们以更直观的图表形式来看看近两年上海楼市发生了哪十大变化吧！

（文章来源：国际金融报）