V观财报｜万物云通过港交所聆讯！物管业务向二线及其他城市下沉

中新经纬9月1日电 据港交所1日消息，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称"万物云"）通过聆讯并披露聆讯后资料集。

公开资料显示，万科1990年成立万科物业，2020年更名为万物云，主营业务为物业服务，业务模式包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

据招股书，万科企业实益拥有公司6亿股内资股，万科企业各全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源拥有公司合共6060.2万股内资股。万科企业及其全资附属公司共同构成控股股东集团，有权行使万物云合共约62.89%的投票权。

业绩方面，2019年至2021年期间（下简称“报告期内”），万物云实现营收139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。

分业务来看，社区空间服务是万物云最重要的收入来源。报告期内，社区空间服务为万物云提供收入88.28亿元、106.23亿元、131.61亿元，营收占比分别为63.4%、58.5%、55.5%，整体呈下降趋势。

据招股书，万物云报告期内住宅物业服务的在管物业数量为1764个、2054个、2823个，在管总建筑面积分别为431113平方千米、497519平方千米、660426平方千米，其中万科集团及其合营企业或联营公司面积占比为57.8%、56.9%、49.5%。

尽管万物云在招股书中表示，我们的增长模式将策略重点放在提升我们位于中国经济最发达的高线级城市的服务覆盖浓度，但从城市分布看，报告期，万物云住宅在管建筑面积分布出现二线城市、其他比重提升，一线城市及香港、新一线城市比重下降的情况。

住宅业务在管建筑面积 来源：招股书

2019年至2021年期间，一线城市及香港占万物云住宅物业服务在管建筑面积比例从15.2%下滑至13.2%，新一线城市占比则从48.4%下滑至43.8%，而二线城市由2019年的29.1%抬升至2021年的32%，其它也从7.3%上升至11%。

价格方面，报告期内，万物云在管住宅物业每月每平方米的平均饱和收入分别约为3.06元、3.08元及3.13元。

物业及设施管理服务（主要是商业场所的物业管理）是万物云第二大收入来源。报告期内，该部分业务为万物云产生收入25.69亿元、40.23亿元、52.88亿元。截至2021年末，万物云服务办公空间933个，商业综合体及公共建筑等共632个。

物业及设施管理服务在管面积 （来源：招股书）

同样，万物云的物业及设施管理服务也在向下沉市场发展。公司在一线城市及香港、新一线城市的在管建筑面积从2020年合计80.5%下降至2021年的66.8%，同时，二线城市及其他在管建筑面积占比从不足20%提升至33.2%。

价格方面，万物云报告期内设施管理合约的每月每平方米平均饱和收入分别为4.89元、5.28元和5.7元。

另外，万物云还有少量AIoT及BPaaS解决方案服务业务。报告期内，万物云的AIoT及BPaaS解决方案服务所得收入分别为8.06亿元、10.34亿元及18.5亿元，分别占公司同年总收入的5.8%、5.7%及7.8%。

AIoT方面，万睿科技作为万物云科技业务的主体，负责一站式的AIoT解决方案，涵盖从初始规划设计、技术开发与集成，建设及安装到交付后实施运维服务的智慧物业。

BPaaS解决方案则主要包括企业远程运营服务及空间远程运营服务。

值得注意的是，风险方面，万物云提到，公司收入增长的显著部分来自公司通过从房地产开发商获得新的服务协议扩大了物业服务业态。房地产开发商可能因中国监管环境的变动或疫情长期持续的负面影响而出现销售下滑或财务困境，进而可能对公司获取物业服务及增值服务的新服务合同造成影响，甚至可能对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景造成负面影响。（中新经纬APP）

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