美国7月房地产市场观察：市场的再平衡
来源：金融界 2022-08-25 11:24:09
来源：CFC金属研究
摘要
美国活跃房源总量比去年增加了30.7%，创历史新高。
虽然待售库存下降，但包括待售房源在内的未售房屋总库存依然同比增长3.5%，这是自2019年9月以来首次出现增长。
不少房地产卖家在7月份暂停销售，使得新上市的房屋同比下降了2.8%。
7月份，房屋成交中间价增长了16.6%，但是从涨价的结构上看，一方面是因为卖价挺价支撑了房价，另一方面是大房子成交比例的上升对权重的提升作用。然而，价格增长放缓的迹象依然表现在增长率下降和降价份额上升。
房屋成交周转天数35天，比去年同期少两天，但已经出现了走弱的趋势。
正文
在美国全国范围内，7月在售房屋库存比去年增加了30.7%，这是有数据历史以来库存的最大增幅，高于上个月18.7%的增长率。这意味着与去年相比，7月份多了17.6万套在售房屋，这也为仍在寻找新房的买家提供了更多选择。如下图所示，在售房屋库存仍落后于疫情之前甚至疫情时代早期的水平。7月份的房源数量比2020年低15.7%，比疫情前2017-2019年的平均水平低45.4%。
待售房屋的总库存包括处于待定状态的房屋，即处于销售过程各个阶段但尚未售出的房屋。与去年7月相比，待售房源数量下降了19.4%。这比6月份报告的16.3%的年降幅进一步放缓。这种放缓的趋势主要有两方面的原因，一是从去年开始不断上涨的房价，二是从今年美联储开启加息周期以来不断抬升的贷款利率以及房屋融资成本。最直接的体现就是美国居民的住房购买力水平的下降。
全国未售出房屋总数（包括活跃房源和处于销售过程各个阶段但尚未售出的房源）同比增长3.5%，这是自2019年9月以来该指标首次出现正增长。7月份，新上市的房屋比去年同期下降了2.8%，打破了自4月份以来连续三个月的正增长。虽然卖家一直在用新上市的房屋推动最近的库存增长，但在7月份，卖家情绪似乎已经发生了变化。虽然价格增长尚未显示出明显放缓的迹象，市场上的成交仍然活跃，但卖家觉得他们已经错过了高峰期；同时买家考虑到融资成本，这种担忧是可能会影响近四分之三的潜在买家。
今年7月，普通家庭房源在市场中的周转天数为35天，仅比去年少了两天。鉴于卖家正在放缓上市速度，待上市数量正在下降，预计未来几周房屋销售周转时间将比去年有所增加。然而，尽管房屋销售周转时间将从最近低点开始增加，但目前的水平仍比2017年至2019年的同期少26天，这一差距仍然很大，显示出目前房屋成交的火热情况依然在持续进行中。
7月份，在售房源的房价中值小幅下降至449000美元，低于6月份的历史高点450000美元，这在一定程度上符合过去几年季节性趋势，即在6月份见顶，而后从7月份开始有所走弱。今年7月的同比增速为16.6%，比上个月16.9%的增长率略有放缓。同时每平方英尺的挂牌价格中值同比增长15.5%，低于6月份16.2%的增速，进一步表明未来价格增长将放缓。 此外，处于待定状态的房屋（即卖方已经接受买方出价购买的房屋）的中值标价从6月份的同比增长率13.9%降至7月份的12.4%。这是挂牌价连续第三个月放缓，表明买家选择购买的房屋越来越便宜。
此外，降价房屋的比例从去年7月的13.37%增加到今年的27.05%，接近2017年至2019年的平均水平。与去年相比，降价幅度明显加大，这也侧面反映出目前房地产市场成交情况的好转部分原因是来自于卖家主动调价带来的买家购房能力的回弹。但是考虑到卖家持有房产资源的投资回报率与目前通胀水平的收敛，通过降价来刺激销售的行为无法持续太久。
总结与展望
总体来看，目前美国的房地产市场正在从前期的火热趋于平淡，从供需错配转向买卖均衡，房价的超额收益也逐渐消失。而究其原因，一方面来自于高房价带来投资热情的消退，另一方面也是来自于高利率带来的负债端以及融资端的双重压力。房价的中枢已经出现了向下拐头的趋势，预计整体下半年，美国房地产市场景气程度将持续回落，这会在一定程度上缓解市场的租金压力，从而在市场引导通胀中的住宅分项逐渐回落。
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