经济半年考：楼市继续触底，成都房价领涨

房地产市场整体仍处于深度调整阶段。开发商在全力促销售的同时，新开工与投资信心仍然很弱。

2022年上半年已过，楼市复苏步伐明显慢于经济大盘。

7月15日，国家统计局发布数据，2022年上半年，国内生产总值（GDP）同比增长2.5%，其中二季度GDP同比增长0.4%。6月份，社会消费品零售同比增长3.1%，明显好于5月份的-6.7%。

在二季度以来多地经济遭遇奥密克戎疫情严重冲击下，这样的成绩已属不易。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，我国经济长期向好基本面没有改变，经济韧性足、潜力大、空间广的特点明显，随着一系列稳增长政策措施落地见效，国民经济有望逐步恢复，保持平稳增长。

但房地产市场整体仍处于深度调整阶段。开发商在全力促销售的同时，新开工与投资信心仍然很弱。

国家统计局数据显示，2022年上半年房地产开发投资同比增长-5.4%，较1~5月份的-4%继续下滑。其中，6月单月房地产开发投资同比增长-9.4%，较5月份的-7.8%继续回落。

6月份，新开工、施工和竣工面积增速亦全面下滑，国房景气指数也由5月份的95.6%下降至6月份的95.4%，降至2016年初以来最低水平，市场仍未见底。

从房价表现看，传统热点城市复苏力度进一步加强。6月份，一线城市新房价格持续上涨，成都房价涨幅连续3个月居全国第一。

楼市需求端触底 供给端跌幅扩大

好的信号是，楼市销售端、融资端、拿地端均出现改善趋势。

国家统计局数据显示，1~6月份，全国商品房销售面积、销售额分别同比下降22.2%和28.9%，降幅较1~5月分别收窄1.4和2.6个百分点，且降幅绝对值今年以来首次出现掉头向下趋势。销售跌幅首次收窄，主要原因是6月份销售面积和金额环比反弹幅度均在60%以上。

从各等级城市具体表现看，根据植信投资研究院数据，6月份，一线城市商品房成交面积环比增速全部回正，且增速均在50%及以上，其中广州、深圳6月份同比增速率先回正，增幅均超过15%。

二线城市中，杭州、苏州、南京、武汉、成都、青岛等城市经济基本面韧性较强，政策宽松力度较大，潜在住房需求逐步得以释放，6月份新房成交面积环比增速均超15%，其中苏州环比增长超过200%。

三线城市中，无锡、惠州等核心都市圈卫星城，新房成交面积同样实现环比回暖，其中，惠州6月份环比增幅达38%。

房企到位资金同比降幅也首次收窄。

1~6月份，房企到位资金同比下降25.3%，降幅比1~5月份收窄0.5个百分点，其中国内贷款跌幅继续扩大，从1~5月同比下降26%扩大至27.2%，显示银行对开发商融资仍旧非常谨慎，甚至不愿意贷款。

1~6月份，定金预收款和按揭贷款降幅分别较1~5月份收窄1.3和1.8个百分点，这是一个重要信号，佐证了商品房市场正在好转。

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为，定金预收款和按揭贷款占开发商资金来源的47.8%，销售回款好转了，开发商资金链才能好转，销售回款好转也是销售端好转的结果。对于后续缓解开发商信用风险，促进保交楼、促进新开工和拿地具有积极作用。

中国指数研究院认为，6月份商品房销售转好，与疫情期间积压的需求集中释放以及6月企业推盘力度加大带动需求入市密切相关，这部分需求释放后，部分城市市场活跃度将有一定下滑。从7月上半月市场表现看，房地产销售回升势头的确出现减弱。

商品房销售均价同比跌幅也在收窄。根据国家统计局数据测算，2022年上半年，全国商品房销售均价为9586元/平方米，同比下跌8.6%，但跌幅相比1~5月份收窄1.8个百分点。

“这说明房价有企稳迹象，不会无限下跌，也说明市场交易行情回暖大趋势下，房价本身也在努力回归平稳健康状态。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

但相比于楼市需求端的触底回升，供给端表现则一直未见好转。

数据显示，1~6月份，全国房企土地购置面积同比下跌48.3%，跌幅较1~5月份扩大2.6个百分点；土地成交价款同比下降46.3%，降幅扩大18.2个百分点。这一数据属于历史冰点，说明土地市场压力依然很大。

受制于流动性不足，目前房企开工意愿仍维持低位，房企施工和竣工面积降幅仍进一步扩大。1~6月份，新开工面积同比下跌34.4%，跌幅较1~5月扩大3.8个百分点；施工面积同比下跌2.8%，跌幅较1~5月份扩大1.8个百分点；房地产投资增速回落至-5.4%，增速较1~5月下降1.4个百分点。

成都房价领涨

虽然房地产市场仍在下行，但全国70个大中城市新房与二手房价格环比变动均出现趋稳迹象。

数据显示，6月份，70个大中城市新房价格环比下跌0.1%，跌幅较5月份收窄0.08个百分点；二手住宅价格环比下跌0.2%，跌幅收窄0.18个百分点。70个大中城市中，新房价格环比上涨城市达到31个，为2021年9月以来新房价格上涨城市个数最多的一个月。

但不同城市间，房价表现差异巨大。

国家统计局数据显示，6月份，四大一线城市新房价格环比全线上涨，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.8%、0.5%、0.3%和0.2%；二手房价格方面，除深圳环比微跌1%以外，北京、上海、广州二手房价格均环比上涨。

二线城市，6月份新房价格环比上涨0.1%，而5月份还在下降；二手住宅价格环比下降0.1%，降幅比5月份收窄0.2个百分点。

三线城市，6月份新房价格环比下降0.3%，降幅与5月份相同；二手住宅价格环比下降0.3%，降幅比5月份收窄0.2个百分点。

但房价同比跌幅仍在继续扩大。6月份，70城新建商品住宅、二手住宅价格同比跌幅分别为1.3%和2.7%，跌幅相比5月均扩大约0.5个百分点。其中，新建商品住宅价格已连续下跌3个月，二手住宅价格已连续下跌5个月。

其中，一线城市，新房和二手房价格同比分别上涨3.3%和1.1%，涨幅比5月分别回落0.2和0.6个百分点。二线城市，新房价格同比由5月上涨转为下降0.2%；二手房价格同比下降2.1%，降幅比5月扩大0.4个百分点。三线城市，新房和二手房价格同比分别下降2.8%和3.7%，降幅分别扩大0.6和0.5个百分点。

70个大中城市中，有48个城市新房价格同比下跌。同时，大城市外围新区新房价格也整体在下跌。

成都房价表现最好，6月份新房价格环比上涨1.3%，同比上涨4.5%；二手房价格环比上涨2%，同比上涨5.4%，属于非常高的水平。

70个大中城市中，有33个城市新房、二手房价格环比均下降，分别是天津、石家庄、呼和浩特、长春、哈尔滨、南昌、郑州、武汉、贵阳、兰州、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、扬州等。

植信投资研究院高级研究员耿欣欣预计，2022年下半年政策首要发力点仍聚焦于激活购房需求，金融环境也将持续改善，房贷利率存在进一步下调空间，个人按揭贷款和开发贷发放节奏会比以往加快。随着疫情因素逐步褪去，房地产宽松政策将进一步落地见效，房地产市场在下半年有望出现好转，大城市住房销售将率先于三季度企稳回升，并带动房价摆脱下行通道，四季度楼市值得期盼。

李宇嘉认为，楼市需求端好转还未传导至供给端，即开发商目前主要任务还是卖房子、保资金链，而不是加大开工、拿地。他预计，只有需求继续好转下去，开发商才有拿地、开工、扩大投资的积极性，供给端下跌势头才能得到扭转，预计信贷政策、房地产调控政策可能还会有松绑和纾困空间。