浙商宏观：稳楼市众多举措综合效应将逐步显现，将从“高速发展”将转向“高质量发展”

文 |浙商证券(行情601878,诊股)首席经济学家 李超 / 林成炜

>> 核心观点

预计地产投资当月增速低点5月已现6月继续回暖；地产销售当前的负增速与高基数有关，伴随市场回暖单月同比增速有望在下半年阶段性回正。从城镇化率来看，当前地产行业已逐步进入成熟期，将从“高速发展”将转向“高质量发展”，地产投资和销售增速预计将在新周期下形成新中枢并保持良性增长。

>> 预计地产投资当月增速低点5月已现6月继续回暖，销售6月同环比大幅改善

5月以来，房地产各项数据开始出现较为明显的边际改善。从销售端来看，5月我国商品房销售规模在年内首次实现环比增长，商品房销售面积和销售金额分别环比上涨26%和30%。从投资端来看，2022年1-5月地产投资累计增速-4.0%，5月当月增速-7.8%，相较前值边际反弹。从分项来看，5月房地产企业新开工面积、土地购置面积、房地产开发投资环比明显改善，分别上行20%、46%、14%，尤其是新开工面积，结束了连续6个月的环比下降。我们认为地产投资当月增速的拐点已经出现，预计后续将持续回暖。

6月以来，整体地产销售依然延续修复态势，2022年6月全国30大中城市商品房成交面积1,669万平方米，环比增长81%（前值11.8%），同比增速-7.41%（前值-48.3%），相较前值均大幅回暖。一方面与疫情期间积蓄的部分需求释放有关，另一方面得益于前期首套房利率调降以及5年期LPR降息等政策逐步传导生效。

>> 地产销售当前的负增速与高基数有关，伴随市场回暖单月同比有望阶段性回正

根据从统计局数据来看，虽然当前地产销售累计增速同比仍然为负，2022年1-5月商品房销售面积和销售额同比下降23.6%和31.5%，但我们认为对未来的地产趋势可以保持乐观。

一是当前地产销售同比负增速与2021年的高基数有关。今年上半年和2021年同期房地产行业所处周期和外部环境明显不同：2021年上半年，房地产市场维持高位增长，半年度销售面积达到历史高点；反观2022年上半年，受疫情超预期影响，房地产开发投资增速和销售都受到明显影响。受高基数影响，同比数据容易存在误判，环比指标的改善更能反映房地产市场企稳回暖的真实情况。

二是6月以来地产销售边际改善明显，环比增速大幅提升，单月同比增速有望逐步回正。如上文所述，2022年6月全国30大中城市商品房成交面积环比增长81%，相较前值11.8%大幅改善。我们认为，未来销售的改善具备可持续性，伴随市场情绪回暖，地产销售环比增速有望持续改善，单月同比增速有望在阶段性下半年回正。

>> 地产行业步入成熟，转向“高质量发展”后投资销售增速将回归新中枢

我们认为对于未来的地产行业数据，应该更多站在新周期和历史环境的视角理性看待，未来地产行业将逐步进入发展成熟期。

自1998年住房改革以来，我国房地产行业经历了近20年高速成长期，城镇化水平显著提升。2021年，我国人口城镇化率已达到64.72%，预计十四五期间将迈入65%-70%区间。从发达国家经验来看，城镇化率在达到70%后城镇化速度将明显减慢；我国自2015年以来城镇化速度逐步递减，预计未来城镇化也将逐步从“高速发展”转向“高质量发展”，高质量发展的重点是以人为核心，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。这也是总书记于2020年10月在《求是》中发表《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》（以下简称《战略》）中对我国未来的城镇化战略规划的重要精神。

未来城市化过程中人口从“三四线”城市向“一二线”等大城市集中也将使房地产行业从“全面开发”时代转向“重点开发”阶段。在这种外部环境下，伴随人口增长减少、城镇化率逐步饱和进入行业成熟期，房地产投资和销售将从过去的高速增长阶段转向新的常态化增长中枢。

>> 供需两端良性循环+国内疫情趋稳，稳楼市众多举措的综合效应将逐步显现

伴随供需两端的良性循环，以及国内疫情趋稳，稳楼市众多举措的综合效应将逐步显现并助力地产市场进一步修复，我们认为地产投资和销售增速将逐步回暖并在新中枢上形成良性增长。

从需求端来看，目前我国城镇化与欧美发达国家70%的平均水平仍有距离，我国的新型城镇化建设仍将持续释放房地产市场需求；居民家庭改善性住房需求潜力较大。

从供给端来看，租购并举等新模式有很大的发展空间。住建部在2021年7月8日发布的《<；关于加快发展保障性租赁住房的意见>解读》中明确指出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，基本明确了我国住房保障体系的顶层设计，三者分别对应新市民新青年、困难群体和购房存在困难的群体，分别瞄准不同的需求类型。三种类型中，我们认为保障性租赁住房将是未来政策的重要抓手，住建部住房保障司司长曹金彪曾表示“新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上”。当前多个一线城市已经将保障性租赁住房的供应数量纳入十四五规划。例如上海提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套，约占住房供应总量的40%；广州提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套，约占住房供应总量的45%。

风险提示

地产债务违约风险超预期居民购房意愿下降超预期