小麦抵首付刚被叫停，西瓜换房又来了！万科郁亮：短期看房地产市场已触底，但恢复过程将缓慢温和

//房子有多难卖？小麦抵首付刚被叫停，西瓜换房又来了//

房地产促销手段越来越魔幻。河南建业两楼盘“小麦大蒜抵首付”刚被叫停，新城控股(行情601155,诊股)旗下一项目又推出“西瓜换房”。

6月28日，新城控股位于南京江宁的“新城？云漾滨江”项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元/斤价格冲抵房款，活动时间自2022年6月28日至7月15日。

该楼盘置业顾问告诉记者，西瓜抵房款活动适用于所有销售房源，但目前还在推广阶段。“考虑到类似活动关注度较高，我们在操作上也比较谨慎，因此具体如何实施，详细规则还有待进一步细化。”

“农产品(行情000061,诊股)购房活动由于话题性强，较容易吸引购房者注意力，开发商可借此增加客群关注度以提高项目销量。”中原地产高级研究经理卢文曦表示。

南京前述推出西瓜换房的项目，近一年销售价格经历了一定起伏和波动。

据房天下数据，新城？云漾滨江2021年4月销售均价1.88万元/平方米，2021年8月涨至1.92万元/平方米。但今年4月，该项目均价降至1.7万元/平方米，起售价则降至1.65万元/平方米。

新城控股在南京推出“西瓜换房”几日前，河南建业在商丘市民权县的河畔洋房、开封市杞县的建业城推出的“小麦大蒜抵首付”活动还未见到成效，便半途夭折。

据悉，建业这两个项目的促销活动，原计划在7月中旬结束，但成为市场焦点后被当地政府叫停。建业河畔洋房置业顾问告诉记者，活动期间前来咨询的人很多，但以小麦换房的成交量为零。

卢文曦指出，农作物抵房款活动虽然受关注度很高，但如果细节处理不到位或时机没有掌握好，很容易因各种原因被叫停，从而使项目陷入被动局面。

“西瓜换房与小麦大蒜抵首付，均为楼市下行过程中，项目销售业绩受到冲击而祭出的花式营销招数。此类活动的背后，折射出房企项目销售所面临的困境，以及市场行情的低迷。”卢文曦告诉记者。

值得一提的是，河南建业展开“小麦大蒜抵首付”活动的项目位于三四线城市；而新城控股推出“西瓜换房”活动的项目，位于热点二线城市南京。

从市场层面来看，近几个月以来南京频繁调整楼市政策，但市场仍在底部徘徊，还未真正回暖。

据克而瑞数据，南京5月商品住宅成交面积62万平方米，环比增长14%，同比降幅则达52%。累计情况来看，今年1-5月南京商品住宅成交面积357万平方米，同比下降39%。

亿翰智库首席研究员张化东指出，虽然南京近两个月对楼市政策多次做出调整，但今年市场形势复杂多变，面临不少新的问题。即使像南京这样的热点城市，楼市回稳也需要较长时间。

“从市场表现来看，南京新开盘项目整体表现较为平淡。5月新增供应主要集中在城南、城北、江宁、江北区域，这几个区域整体去化率仅12%。”克而瑞南京机构总经理赵静波表示。

卢文曦认为，正因为市场不好、房子难卖，开发商才会想出各种招式来促进销售。

“市场如果向上、项目不愁卖，开发商不会采取这类营销手段。鉴于当前市场仍处低迷期，即使没有小麦大蒜抵首付、西瓜换房，也可能有其它比较奇怪的招式被推出来，以吸引市场注意力。房企最终目的，意在达成销售业绩。”卢文曦补充道。

//万科郁亮：短期看房地产市场已触底 但恢复过程将缓慢温和//

与年初相比，万科董事会主席郁亮对房地产市场判断有了一些变化。

在6月28日召开的万科2021年股东会上，谈及对房地产市场看法时，郁亮表示，短期看市场已经触底，但恢复是一个缓慢温和的过程。

郁亮坦言，今年日子特别难过，也是其从业以来觉得压力最大的一段时间，但参加此次股东会，较参加2021年年度业绩会心态要放松。

“尽管今年1、2月份，商品房销售有所下降，但目前来看，还是上半年表现稍好的月份，一二线城市商品住宅销售同比下降36%；4月情况变得严峻，同比下滑59%，环比下降23%。5月份尽管同比下降50%，但是环比开始出现了7%的上升，6月环比可能会有明显提升。”郁亮说。

就6月房地产市场环比出现起色，郁亮给出了三方面原因。

其表示，一方面是为了房地产行业健康发展，从中央到地方都调整了一些政策，这会对行业带来积极影响；其次，被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补；再者，房地产行业在每年有两个销售高峰，分别在6月及12月，6月对于房企上半年销售很重要，所以通常情况下会加大销售力度。

“短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复。6月行业有起色主要体现在环比上，同比预计还会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。”郁亮表示。

虽然相比于今年初的表态，此次股东会上郁亮对市场的预判稍显乐观，但其在此次股东会上依旧表示，目前人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段，所以房企不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

据悉，郁亮在万科2022年内部年会上表示，房地产行业到了黑铁时代，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。“背水一战”就是要么死、要么活，没有中间状态。

彼时，郁亮称，“面对黑铁时代，大家的收入肯定是大幅下调，万科的组织也要建立新的锚定点，福利、补贴等都要跟黑铁时代相适应，我们是从黄金时代过来的，今天必须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄全时代的惯性。”

面对外部环境的剧烈变化，万科也在调整自身战略与管理，其中包括万科管理层主动降薪、回购股份等，并承诺2022年公司业绩将实现止跌企稳。

在2021年万科股东会上，针对投资者提出的公司业绩回稳能不能兑现，未来两三年业绩指引的问题，万科总裁祝九胜称，“从未来2-3年来看，万科大体上能实现三个目标，第一，业绩回稳；第二，在开发行业继续维持第一阵营，第三，我们想做到的是，在行业里能够从房地产的开发转向不动产开发经营并重的转变。”

据祝九胜介绍，从开发业务来看，万科进行了组织结构、管理方式的调整，成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理，拉通后投资、产品、销售这三个方面的能力都会持续提升。而经营性和服务性业务中，万科物业于行业中处于领跑的位置，去年收入超过240亿；出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利；过往几年，商业平台印力持续维持了25%左右的增长率。

此外，万科管理层也在积极回购股份。有投资者问及“截至目前万科仅回购了12.9亿元，而公司的回购下限目标是20亿元，接下来回购额度如何安排”，对此，万科董秘朱旭表示，“这次回购总的时间只有3个月，其中定期报告前1个月是不能回购的，事实上能够回购的天数只有40多天，中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上，也不能回购，此外回购还有一些时点的限制。接下来如果股价满足条件，我们会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。”

被投资者问及公司分红比例问题时，朱旭表示，“2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。未来我们的分红政策会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间。”