355天才过聆讯，物企IPO闸门收紧了

文/乐居财经邓鑫妮

“两战”成功的物企名单中，又添了一个名字。

6月21日，鲁商服务通过港交所聆讯，距离其上一次递表已经过去5个多月。

鲁商服务带着2290万方的面积跨过门槛，这个规模并不算大，但是在等待聆讯的7家物企中，它仅次于万物云、龙湖智创生活和珠海万达。

“递表物企的整体质量不如从前。”有人感叹到。

规模是物企营收的基础，眼下很明显的情况是，除了万物云等几家头部物企，IPO进行中的物企规模已经大打折扣。

有些人的IPO是六个月，有些人已经延长到12个月。整体实力下滑，第一次递表被驳回，不得不进行二轮冲刺的情况在增多。

二闯IPO几乎成了必经之路。今年上市的三家物企中有两家经历了二次递表才被接纳，而眼下处于递表状态的7家物企中，有4家已是“两战”港交所。

“两战”的鲁商和润华

除鲁商服务外，同样倚重山东市场的，还有正在等待聆讯的润华物业。

上市这件事情上，鲁商服务和润华物业有了默契。去年7月，两家物企前后脚递交招股书，中间只隔了两天。

资本市场上少有山东物企的身影，因此二者也常常被看作山东物企的种子选手。

巧合的是，两家物企在第一次递表途中双双折戟，然而失效后的应对态度却产生了区别。

鲁商服务抢了个先，距离首次IPO失效仅过去半个月，便选择了二度递表。润华物业失效后，等了三个多月才重振旗鼓再度冲刺，眼下距其第二次到期还有两个多月。

发轫于山东，但不同的发展轨迹让二者孵化出了不同的业务板块。

鲁商服务的营收板块与一般物企无异，三项业务分别是物业管理、非业主增值和社区增值；润华物业的划分与之有所区别，四项业务为物业管理、物业工程及园林建设、物业租赁和其他服务。

不过总体而言，物业管理仍旧扛起了两家物企的收入大旗。

截至2021年12月31日，鲁商服务在管面积2290万平方米，总收入5.8亿元。近些年其物业管理服务收入比重接连下降，但去年底仍维持在43.8%，是第一营收大项。排在后面的是非业主增值服务，营收超2亿，占比35.1%。

相比之下，润华物业的收入总额已经被物业管理服务包圆了。截至去年末，服务面积1670万平方米，总收入6.01亿元，其中物业管理服务收入5.43亿元，营收占比90.3%。

业务结构往往会影响企业的盈利能力，一般来说，增值服务的盈利水平略高于基础物管服务。这也是两家企业营收相差不大，但收入较低的鲁商服务盈利能力更强的原因。

据招股书内容，2021年鲁商服务的净利润7700万元，净利率约为13.2%，毛利1.48亿元，毛利率25.4%；期内润华物业净利润4400万元，净利率7.4%，毛利1.14亿元，毛利率19%。

如今，鲁商服务已经叩开资本市场的大门，另一位选手润华物业能否过关，还未可知。

有意思的是，润华物业首次递表的名称为“润华物业科技”，而二次递表时已经变成“润华智慧健康服务”，无论哪个名字，在其收入中体现都不多。

而且，润华物业背靠的是山东汽车服务商润华集团，于内没有房企背景可供稳定“输血”。业务收益排名前五的客户中，润华集团排在第三，收入2800万元，占总收入比重4.7%；另一位关联方航乾集团带来4200万元收入，占比7%。

7家物企等聆讯

交易所前门庭若市的景象，已经一去不复返。

鲁商服务“两战”成功，却也是踩点通过，距离过期不到30天时间。另一家IPO临期的，是年初递表的龙湖智创生活，还有半个月。

递表、过会、上市，物管股动作逐级变冷。今年年初，递表等待的物企尚有20余家，半年蹉跎，有的半道选择了出售、有的无奈失效，如今递表等待者已骤减至7家。

其中，今年首次递表的三家，龙湖智创生活、万物云和中湘美好，暂时还没有进展消息；整装再出发的润华物业、融汇悦生活、苏新生活服务和珠海万达，前三家在规模和营收上不太吃香。

招股书显示，中湘美好、融汇悦生活和苏新生活服务的规模都不到千万方，营收表现平平，最高的苏新生活服务4.62亿元。

信心比黄金更重要。港交所提高门槛、股市遇冷、聆讯后暂停上市、出售事件层出不穷，物企冲刺的信心消磨殆尽。

去年8月，已经递表的阳光智博服务突然宣布与万物云换股，不少人直呼：“还能这样玩？”

随后的几个月，资本市场像是打通了任督二脉，递表之意不在上市，或许是为了卖个好价钱。

富力物业以不超过100亿的价格卖给了碧桂园服务，随后彩生活也将其核心资产祭出。

中梁百悦智佳、禹洲物业、中南服务、明宇商服等，在交易所门口晃了一圈，就被相中，中梁百悦智佳和中南服务都已经过会。

大浪淘沙，物企上市情况愈加艰难。敲门无果后，有物企退回原位，打消上市念头，也有物企选择韬光养晦修炼内功，以待时机。但无论如何，资本市场永远不缺乏追逐者。