倒计时！首批REITs将迎百亿解禁，影响多大？

首批REITs基金即将迎来周年考。

6月21日，我国基础设施公募REITs将迎来上市一周年，近期多家基金公司也披露旗下REITs产品份额解除限售提示公告，首批上市的9只公募REITs部分限售份额即将解限并在市场上流通。

本次解禁市值和占发行规模较高比例，市场存在顾虑是否会对二级市场产生较大冲击。有基金公司表示，解禁释放的份额将有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，且具有长期配置需求的投资者继续持有的意向相对较强，或将为二级市场价格的稳定提供较强支撑。

首批REITs迎来百亿规模解禁

首批上市的9只公募REITs部分限售份额即将解禁并在市场上流通。

公募REITs发行时总份额分成三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方，其中，原始权益人的限售时间是5年，原始权益人关联方的限售时间是3年，其他战略配售投资者的限售时间是1年。

本次即将解禁的限售份额持有人为REITs投资者中的其他战略投资者，认购的份额在经历了12个月的限售期后，将于今年6月21日解禁。

若以6月13日9只REITs的收盘价为基准进行测算，本次解禁规模共计112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%。具体来看，中金普洛斯REIT解禁规模相对较大，约为38.05亿元，该基金将有52%的份额面临解禁，数量为7.8亿份，为各只基金之最。其次是红土盐田港(行情000088,诊股)REIT和华安张江光大REIT的40%和35.33%，这三只基金在本次解禁后，流通份额占整体比例均为80%。；而中航首钢绿能REIT和东吴苏园产业REIT的解禁规模比例较小，均为20%，浙商沪杭甬REIT更是仅有15.33%。

此外，解禁期临近，REITs市场近期则表现相对平淡，交投活跃度有所降低。截至发稿的一个月时间内，12只REITs基金日均成交量仅有0.3亿份，日均成交额也只有1.68亿元，甚至个别基金每日仅有百万元级别的成交量，因此市场关注的重点在于本次大规模解禁是否会冲击二级市场。

解禁影响或有限

华安基金对此表示，整体而言，本次解禁市值和占发行规模比例还是比较高的，如限售份额短期集中流通到市场，可能会对二级市场产生一些影响。投资人需要关注相关交易风险和理性看待REITs的长期投资价值。公司对于相关解禁份额做了排摸和统计，并且就产品解禁规模、战略投资者情况等相关内容进行了充分披露。根据相关要求，后续管理人将紧盯大额机构投资者相关情况，及时跟踪盘中大额买入卖出意向，并对可能的大幅波动做好相应的信息披露和风险揭示。

解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，华安基金认为，这将有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。解禁后REITs的二级市场走势将是各投资人和资金对于REITs长短期价值判断综合博弈的结果。

本次解禁的份额持有人均为机构投资者，减持的意愿将会如何？

中航基金认为，如果解禁股的大部分是小股东，在解禁之后，或许会抛出他们手中的股票，乃至股价跌落；反之，假如大多数是机构或者国有股东持有解禁股，他们为了保证较高持股比例，不可能随意抛出手中的股票，对稳定股价的有一定的作用。

此次解禁比例之最的中金普洛斯REIT，该基金2021年年报显示，有超过90%的资金来自于机构投资者。中金基金认为，结合海外成熟市场经验，公募REITs产品通常受到认可长期价值投资的专业机构青睐，如保险、养老基金、国家主权基金等。因此，本次份额解除限售后，具有长期配置需求的投资者，继续持有的意向相对较强，或将为二级市场价格的稳定提供较强支撑。

此外，监管及公募基金管理人十分重视REITs解禁事项，也提前做了诸多准备，以中航首钢绿能REIT为例，据介绍公募基金管理人已与各战略投资者进行一对一沟通持有意向。基于前期的调研和访谈，总体来看，解禁对REITs二级市场影响不大。相比于更倾向于中短期盈利以及有净值管理要求的基金、理财、券商资金，险资和集团/企业/股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强。

多路资金将加速入市

5月31日，上交所、深交所正式发布公募REITs扩募相关规则，中金公司(行情601995,诊股)认为扩募将促进公募REITs市场规模增长，同时为投资人提供进入二级市场的新机会。

“我国基础设施存量资源丰富，伴随扩募扩容规则体系和配套细则逐步完善，我们相信未来REITs市场规模将实现持续增长，有望成为各路资金配置的选项之一，尤其对于养老金、保险、公募等长线资金而言REITs是一类较理想的配置品种。我们建议投资人积极关注后续扩募收购优质资产的参与机会。”

当前REITs种类繁多，后续将有更多产品排队待上市，哪些产品更值得投资者关注？

光大证券(行情601788,诊股)研报指出，中长期来看，REITs兼具股性与债性且现存REITs的底层资产均较为优质，具备配置价值。

“此次的解禁虽会在一定程度上重塑REITs二级市场的估值，使价格有所回调。不过，由于目前REITs估值普遍偏高，此次的回调或将为投资者带来一定配置价值。”标的选择方面，从长期持有的角度来看，光大证券建议投资者应更多地关注各REITs经营情况并利用IRR等指标来分析投资性价比；从选择入场时点来看，建议投资者可更多地参考P/B等指标。

REITs的高估值的确是隐忧之一，该类产品一经面世就被抢购，并持续享有较高溢价水平，当前市场加权平均溢价率约为24.59%，个别产品溢价率甚至高达44%。

光大证券提示风险指出，整体来看，与上两个季度相比，2022年一季度，首批上市的9只公募REITs的营业收入、经营性现金流、盈利能力及可供分配金额等指标大多呈现波动下行的趋势。相较于可比预测数据来看，首批公募REITs的表现呈现分化，其中仓储物流类REITs报告期内的经营指标整体优于预期，而高速公路类REITs的各项指标大多不及预测数据。