滨江集团：在“最好的发展时期”推进五大板块

在2021年年底的一场媒体见面会上，滨江集团（002244.SZ）掌门人戚金兴曾经说过这样一句话：“聚焦于房产，余光看副业。”这似乎表明了滨江集团对于房地产行业主业的执着，以及对多元化发展的些许期待。

在房地产行业逐渐趋向饱和的当下，副业被不少房企当作寻求高质量发展的有力途径。寻求第二增值曲线更是被一再强调，与一众纷纷布局多元化产业的房企不同，而立之年的滨江集团似乎准备继续在房地产行业专一下去。

在业绩发布会上，戚金兴反复强调，未来5~10年是滨江集团最好的发展时期。戚金兴的十足信心从何而来？滨江集团的“余光”又看向了哪里？

养老板块尚未面世

谈及未来发展，滨江集团在2021年年报中提到，将继续推进“1+5”战略计划，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

翻阅财务数据可知，2021年，滨江集团实现营收379.76亿元；归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.80%和30.06%。其中，房地产行业营收374.9亿元，占到总营收的98.72%；酒店业实现营收1.51亿元，仅占总营收的0.40%；其他业务实现营收3.36亿元，占总营收的0.88%。

其中，截至报告期内，滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约35万平方米，报告期内实现租金收入2.67亿元；投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值64.34亿元。

至于养老板块，滨江集团在年报中只作了这样的描述：“在2018年国外学习、2019年国内学习基础上，2020年开始组建养老团队，为进军养老蓝海市场做准备，确保2022年完成养老产业试点。”

业绩发布会上，彼时任董秘一职的李渊进一步解释了养老板块的具体规划，“公司去年成立和家康养，为集团的养老产业品牌，总经理系从行业头部企业聘请的职业经理人，团队在组建中，第一个养老项目位于杭州钱江世纪城，计划今年面世。”

值得一提的是，2020年9月，有投资者向滨江集团问及开工建设中的天目山小镇项目。当时，滨江集团回复称，天目山小镇项目系公司全资项目，自持比例为65%，自持部分规划为康养及度假公寓，项目预计总投资约15.67亿元，该项目预计2021年上半年销售，可覆盖项目成本。

而滨江集团的2021年年报显示，截至2021年年底，更名为天目山晓城的天目山小镇尚在建设当中，完工进度90%，累计投资总金额达7.15亿元。

酒店业占比不到百分之一

作为滨江集团未来策略五分之一的养老板块尚未发力，但另一个五分之一的酒店业在多年经营下已有所收获。虽营收不及房地产行业的零头，但从同比增幅来看，滨江集团的酒店业要快于房地产行业。就同比增幅而言，对比2021年，滨江集团房地产行业营收同比增长31.57%，酒店业营收同比增长55.69%。

其实，滨江集团的酒店业发展空间仍有待发掘。类似情况在众多发展酒店业作为副业的房企中并不少见。以绿地控股为例，财报显示其2021年总收入为5442.86亿元，而其中总体的酒店相关产业收入只有28.85亿元，仅占0.53%左右。

克而瑞地产数据显示，截至2021年底，全国房企100强中，只有15家没有布局酒店业务。中国旅游协会预测，到2025年，中国酒店业规模将超越美国成为世界第一大市场，酒店房间数量届时可能达到610万间。与此同时，多家房企的酒店业务已成规模。据环球旅讯统计，包括世茂、碧桂园、融创以及富力在内的房企，旗下酒店数量都超过了100家。作为“副业”之一的酒店业，正在成为房企新的营收增长基点。

2021年五月中旬，有投资者向滨江集团提问，“公司有什么策略应对地产长期低潮？”滨江集团回应称，在未来10年，将有序推进“1+5”战略规划。彼时，滨江集团称，在现有已投入运营的杭州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店和美国西雅图希尔顿桑德酒店3个酒店的基础上，10年内计划再增加10个酒店，顺利推进酒店业布局。滨江集团最新的年报数据并未提及具体的酒店新增计划，但却透露出，千岛湖滨江度假酒店的物业运营总收入已被滨江酒店公司拿来作为借款的质押担保。

“第三面旗帜”滨江暖屋

或许对于滨江集团而言，“酒店业”与“养老”两项副业的积极作用还有待时间见证，但“租赁”这项副业则是在如火如荼地进行中。

据悉，在筹备4年后，2021年，滨江集团的租赁品牌滨江暖屋正式投入运营4个小区，落地了约4300间房源。戚金兴将暖屋定义为滨江集团在住宅开发和物业之后的“第三面旗帜”，并对此寄予厚望，“暖屋有可能是我们滨江集团若干年后利润的最大增量。”

滨江暖屋总经理陈驰公开指出，滨江暖屋并不是常规意义上的长租公寓，而是从事住房租赁行业。“滨江集团做自持商品房主要基于两点，第一是做暖屋可以跟主业地产结合，第二是国家在倡导租售并举，暖屋现在自持的物业货值大概是110亿元，房间数大概有1万间。”

李渊在业绩会上介绍，滨江暖屋目前在管在建项目20个，均位于杭州市，总体量40万平方米、一万间，以家庭客户为主，已经投入运营的四个项目，近2000间，整体出租率90%左右。“投资性房地产整体租赁情况良好，资产质量好。”李渊表示。

暖屋之于滨江集团的意义不止第二增值曲线，更被赋予了增长之外的含义。滨江暖屋公号提到，在房产品质及物业服务的基础上，暖屋的运营优势变得得天独厚，而在有了长期的居住体验后，潜在的购房者对“滨江集团”品牌的认可度日益提高。“至此，房产建造、物业服务、暖屋运营之间开始发生了微妙的‘化学反应’并逐步建立‘三循环’的良性生态模式。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受媒体采访时表示，虽然各家企业布局副业的动机不同，不能一概而论，但不少都是用副业在帮助巩固房地产主业的同时，强化自身的生态链并培养第二增长曲线。

商业开发才是真副业

事实上，除了租赁副业仅在杭州发展，滨江集团的绝大多数业务都在杭州，尤其是商业项目。从新增土储来看，2021年滨江集团共新增了38个项目，分布在杭州的项目就有18个。其中，有11个项目用途涉及商业，而杭州就囊括了5个。

同时，年报显示，滨江集团拟于2022年主要计划竣工交付的35个项目中，有11个商业项目，其中有6个在杭州，而滨江集团在杭州总共有18个项目，这意味着，今年滨江集团在杭州有三分之一的项目都属商业性质。

滨江集团如此中意商业项目，或许与商业项目的高利润有关。对于商业项目的利润，滨江集团财务总监沈伟东表示，“因受到限购政策的影响，部分改善人群乐于选择购买商业大平层。目前钱潮鸣翠、御滨府、国泰中心等商业项目销售良好，利润优于住宅项目。”

所谓的商业大平层，是介于住宅和写字楼之间、一个嵌合体一般的特殊存在。性质是商业用地，实际用途是住宅。伴随钱江新城、望江新城、奥体沿江等杭州核心板块中可建住宅的土地越来越少，180平方米以上的大面积住宅的开发又受到种种限制，杭州的不少房企将目光投向了商业用地。再加上写字楼的周转率较低，毛利也低，所以不限购的商业大平层愈发受到房企的青睐。

有自媒体估算，当前杭州在售的商业大平层项目超过50个，全年数量至少110宗，供应量保守估算超过3000套。滨江集团便有多个商业大平层项目在售及有待入市，除上述沈伟东提及的项目，还包括永华春语蓝庭、云栖名筑、棠前嘉座、御滨府·御映，以及刚收入囊中的花园岗地块和三堡地块等。

如此看来，相比于上述所谓的养老、酒店业及租赁，滨江集团对商业开发的重视程度仅次于住宅，商业部分的开发反而更像是滨江集团基于住宅开发之外的第二增长曲线。

无论是“1+5”策略，抑或是重点着墨的商业项目开发，对于滨江集团而言，伴随增量房地产市场的红利逐渐消退，如何在地产新周期下进入戚金兴所言的“5~10年最好的发展时期”，有待时间见证。