收入高于预期 标普确认中国金茂“BBB-”长期发行人信用评级 展望升至稳定

中华网财经4月11日：近日，国际评级机构标普将中国金茂（00817.HK）的展望从负面调整为稳定。同时，标普确认了中国金茂的“BBB-”长期发行人信用评级以及公司担保的高级无抵押票据“BBB-”长期发行评级，以及其次级票据的“BB”评级。

标普你一步指出，稳定展望反映了标普认为中国金茂将在未来12个月内保持其杠杆率改善的同时控制合资企业交易对手风险的情况下实现经营业绩。

收入高于标普预期

标普将中国金茂的展望调整为稳定，因为该公司已表现出对财务审慎的承诺。标普预计中国金茂将继续受益于其强大的银行关系、充足的流动性和较低的融资成本。这些因素导致行业低迷时期该开发商与同行有所不同。标普的评估是基于中国金茂的收入高于标普预期，以及其在大多数同行面临债务偿还或裁员时优先考虑项目完成的记录。

标普认为，中国金茂不太可能被拆分，鉴于房地产是中国中化控股有限责任公司（Sinochem Holdings Corp. Ltd.，简称“中国中化”）的八大主要业务板块之一，中国金茂将继续对中国中化具有中等战略意义。中国中化严格控制中国金茂的杠杆，因为母公司本身受国务院国有资产监督管理委员会（简称“国务院国资委”）对杠杆的监督。

拥有充足的流动性

标普相信，中国金茂能够畅通无阻地获得资本市场资金，并拥有充足的流动性，这将继续支持企业的稳定运营。这些因素将为该公司在未来几个月艰难的房地产销售前景提供缓冲。这家中资房企最近发行了新的债券，彰显了其在前所未有的不利融资环境中的相对优势。2022年3月23日，中国金茂发行了15亿元人民币的5年期（3年不可回售）公司债券，息票率为3.5%。此前，中国金茂于3月在离岸发行了3.5亿美元、3年期的高级票据，息票率4.4%。2021年的平均利息成本下降了大约44个基点至3.98%。

尽管受到购房者情绪疲软的影响，中国金茂2022年的合同销售额应优于市场。2021年之前该公司的资产周转率和盈利能力均落后于同行。尽管如此，标普预计中国金茂的合同销售额将受到足够的可销售资源以及其在需求波动较小的较高线城市敞口的支持。中国金茂受益于在过去几年的高水平土地储备，在在2021年市场情绪疲软的情况下，公司设法维持了合同销售规模。标普还认为，由于一些开发商一直在缩减运营规模以偿还债务，其核心市场的竞争将会缓解。

标普相信中国金茂将继续提高收入确认。这将有助于加强其信用状况。该公司的债务/EBITDA比率从2019年的9.2倍（当时标普将展望调整为负面）改善至2021年的6.8倍。在过去两年中，销售项目确认的支持下，其2021年的收入增长了50%。年收入可能会继续增长，尽管2022年和2023年将以6%-15%的较慢速度增长，这有助于降低公司的杠杆率。从穿透基础上来看（按比例合并合资企业），中国金茂的杠杆率可能高于其并表水平，因为该公司通常不担保资产负债表外的项目。

标普认为，中国金茂将大致维持其债务水平。尽管该公司拥有从银行获得并购贷款的优势，但其不太可能通过提高债务水平来收购陷入困境的开发商。这是因为中国金茂完全并入中国中化，而中国中化本身也受到国务院国资委监管其杠杆。截至2021年底该公司调整后债务约为1280亿元人民币，而截至2020年为1100亿元人民币。标普预计，到2022年底其债务将适度增长至1300亿元人民币-1350亿元人民币。在中国金茂于2022年1月赎回5亿美元的次级永续债券后，标普将2021年的12亿美元未偿永续债券归类为债务。

中国金茂在上一个房地产周期顶点时期收购的低利润率项目，将继续阻碍该公司降低其杠杆率。由于其2016-2017年以高价拍卖的项目交付，2021年该公司的总毛利率降至18%左右的历史低点。相比之下，利润率大幅提高的一级土地开发项目在2021年的收入中只占5.4%左右，低于2020年的11.6%。

中国金茂在选择合作伙伴方面审慎，一定程度上减轻了合资企业的交易对手风险。该公司主要与国有企业和具有类似财务纪律的开发商合作。因此，标普认为，在中国金茂的合资伙伴出现财务困境的情况下，销售收入和项目生存的风险较低。

中国金茂和中国中化的关系将有利于其土地来源、融资灵活性和融资成本。标普通过对中国金茂的独立信用状况进行可比评级分析，将其评级上调一个子级，以反映该公司与母公司中国中化的密切运营关系以及相关的财务灵活性。中国中化参与与地方的谈判，对于帮助中国金茂获得新城市运营项目至关重要。

稳定展望反映了标普的观点，即在未来12个月，中国金茂将保持其杠杆水平在改善的同时，在控制合资对手方风险的情况下实现经营业绩。