恒大暴涨17％！许家印22天内3次提“保交楼”，短期地产流动性或改善，曝选股思路

受隔夜恒大在美上市ADR大涨33%影响，港股中国恒大今天罕见大涨，截至收盘中国恒大涨17.62%，报2.67港元，盘中一度暴涨超32%。

在中国恒大暴涨带动下，港股地产股继续集体走强。截至收盘，雅居乐集团涨12.20%，龙湖集团涨9.70%，融创中国涨9.09%，富力地产涨7.48%，碧桂园涨7.15%。同时，物管板块走高，碧桂园服务涨12.73%、恒大物业涨7.86%、世茂服务涨11.27%、融创服务涨6.74%。

然而许家印的老友刘銮雄巨亏了近100亿港元，打算清仓恒大了。恒大系个股恒大汽车、恒腾网络也呈现出高开低走的走势。

恒大深夜召开“复工复产保交楼”专题会

消息面上，9月22日，恒大地产集团有限公司发布2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2021年付息公告，将于2021年9月23日支付“20恒大04”债券于2020年9月23日至2021年9月22日期间的利息。本期债券发行总额为40亿元，为5年期固定利率债券，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。本期债券在本计息期内票面利率为5.80%。

恒大集团并于当日深夜召开“复工复产保交楼”专题会。许家印表示，必须认识到全力以赴抓好复工复产的重要性，保质保量顺利交楼是公司必须履行的义务，是公司一定要承担的责任。

许家印表示，要想业主所想、急业主所急，只有全力复工复产、恢复销售、恢复经营，才能保障业主权益，才能确保财富投资者的顺利兑付，才能逐步解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能陆续不断归还金融机构的借款。全集团要提高认识、统一思想，把一切精力都投入到复工复产保交楼上。

许家印强调，要坚决落实好恒大财富投资者的兑付工作，这是全集团上下必须共同面对的头等大事。要以对投资者高度负责的态度，按照已经公布的三种方案全力做好兑付工作，尤其是在实物兑付方案上还要继续细化、深化。

许家印最后要求，集团各级领导必须坚守岗位、履行好职责，齐心协力、排除万难、共渡难关，全力以赴抓好复工复产、千方百计保交楼。

许家印近期第三次公开提到保交楼

9月21日中秋节，一封许家印写给恒大全体员工的“家书”曝光。在信中，许家印深情感谢员工的辛苦付出，向员工家属致敬，并坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻，加快推进全面复工复产，实现“保交楼”目标，向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。

9月1日，恒大集团举行了“保交楼”军令状签署大会。恒大集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组，各省公司董事长率班子成员、项目总，郑重签署了“保交楼”军令状。许家印表态，集团上下全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。

在此前的8月19日，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。人民银行、银保监会指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，

8月20日，恒大集团在其官网公告称，将切实履行企业主体责任，全力以赴、想尽一切办法确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。

9月13日恒大集团发表声明称，公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

许家印老友打算清仓恒大

华人置业大股东刘銮雄家族与大股东许家印私交甚笃，华人置业对中国恒大持股多年。但近阶段恒大集团陷入债务危机，刘銮雄也萌生退意了。

华人置业今日公告称，已向大股东寻求授权出售手持的全部或部分恒大股份，按恒大本周二收市价2.27港元计算，若全部出售其对恒大的持股，所得款项约17.05亿港元，并预计将亏损约95亿港元。

公告称，对恒大近期发展持审慎关注态度，知悉并审慎关注恒大近数月股价大幅下跌，公司认为出售恒大股份，可能为华人置业提供即时流动资金，所得款项拟用作一般营运资金，择机再投资。集团是否决定出售有关股份或多少，将取决于多个因素，包括但不限于市场气氛及市况。

香港富商刘銮雄曾任华人置业董事会主席兼行政总裁，其妻陈凯韵是华人置业实际控制人及执行董事。

短期地产流动性方面或有改善可能

国金证券(行情600109,诊股)研报指，房住不炒政策总基调尚未改变，但在短期也要兼顾地方财政压力和地产下行风险。

其进一步指出，预计未来短期地产流动性方面或有改善可能，主要基于三方面原因：

①近期房地产销售持续下滑。2021年8月全国商品房销售额同比下降18.7%。40城一手房9月累计销售面积同比下降16%，17城二手房9月累计成交面积同比下降35%。

②土地流拍率上升，地方政府财政压力加大。房企现金流紧张，已传导至土拍市场。8月全国土地成交价同比下降10.5%，1-8月累计同比下降6.2%。土拍收入减少，地方政府财政压力加大。

③头部房企负面新闻爆发，行业信用风险蔓延。

国金证券研报认为，地产板块目前已处于超跌阶段或迎反弹，主要基于：

①估值位于历史底部区间。

②地产流动性或有改善可能。

③旭辉控股、中国金茂等公司股东或高管开始增持。

④行业出清后，资产流动性好、产品力优秀的房企发展前景仍较好。若流动性一直紧张，未来或有房企暴雷，行业将进一步出清。

选股思路是什么？关注物业+杠杆结构健康头部房企

对于房企而言，根据“三线四档”降杠杆、降负债仍然是主旋律。从贝壳研究院根据上市房企2021年中期报告整理的一份房企“踩线”情况看，纳入统计的85家企业中，有8家企业位于红档，占比9%，经营风险值得高度警惕。此外，橙档企业13家，占比15%；黄档企业32家，占比38%；绿档企业32家，占比38%。

可见，高杠杆高负债房企在红利殆尽的现阶段已寸步难行，企业增长方式向稳健发展的质量效益型转变。

银河证券研报认为目前行业信用风险事件逐渐暴露，在短期内可能会影响板块的市场情绪，房企在这个过程中加速“优胜劣汰”的进程，行业逐步出清，待风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。

国金证券认为民营物企战略地位高，激励足执行力强，业绩增速更有保障。部分房企遭遇困境，物业行业整合反而加速。看好外拓能力强，社区增值发展快的物管公司，推荐金科服务、华润万象生活，建议关注碧桂园服务和建业新生活。