7月商办运营商发展报告·观点月度指数

观点指数 7月，全国商办市场整体呈现波动上行趋势，环比办公楼新开工面积、开发投资额等各项数据的增速普遍下滑。

主要商办市场方面，一二线城市的平均租金水平有升有降，但下降幅度在合理区间。一线城市中，北京、广州实现环比上升，而上海、深圳则出现一定幅度下降。

样本企业方面，以世茂、越秀等为代表的重点商办运营商旗下项目在出租率、新增租赁面积、租金水平方面的表现较为稳定。

面对市场竞争，对于企业而言，除了维持运营水平外，寻找新增长点也非常重要。

市场波动上行，北京、广州租金环比上升

7月，全国写字楼新开工面积2948万平方米，累计增速-19.9%，环比下降4.9个百分点，竣工面积累计值为1413万平方米，增速为17.1%，同样环比有所下降。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资和销售方面，月内全国办公楼开发投资额为3383亿元，累计增速3.7%；全国办公楼销售额则为2405亿元，累计增速9.1%，两者增速环比均有轻微下降。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从全国重点一二线城市的整体租金水平来看，北京是唯一日租金超5元/天/平方米的城市，上海4元/天/平方米左右，广州和深圳相近，均约为3.5元/天/平方米。其余的二线城市则在1-2元/天/平方米，其中南京、武汉的租金水平相对较高。

租金环比上，一线城市中，北京、广州实现环比上升，幅度分别为0.55%和2.45%。得益于稳定的租赁需求和租户结构，广州写字楼市场在一线城市中一直较为稳定。而上海、深圳则出现一定幅度下降，前者降幅相对较大，为-4.24%。

数据来源：中国房价行情网，观点指数整理

商办自用型买家频现，办公需求与保值是根本

大宗交易上，不少互联网企业选择购买一线城市的商办物业，其中上海的项目最受欢迎。

月内，字节跳动买下铁狮门上海正在开发的尚浦领世办公项目，总面积约19.5万平方米，为尚浦领世城市综合体项目的一部分。此前，字节跳动已租赁了约4.2万平方米的办公空间。通过租赁和购买，其已占据了该项目约三分之一面积。

前程无忧也斥资20.7亿元在上海购买一座办公楼，作为公司新总部。购买项目的资金将来自公司现有资金和债务融资。

当下，企业在上海购置总部物业的需求较为旺盛。除互联网企业外，证券企业也对商办物业较为青睐。

月内，长江证券9亿从武汉中心大厦开发投资有限公司手中购买了泛海创业中心大厦，资金为长江证券自有资金。这也并非券商首次购买商办物业，去年以来包括长江证券、国海证券、中泰证券等纷纷斥资10-20亿资金在上海购买办公楼。

长远来看，企业购买办公楼主要基于对未来业绩增长的乐观以及一定的投资需求。

一方面，可以满足扩张下的自用办公需求，减少未来的高额租金支出；另一方面，商业不动产投资能获得稳定收益，且资产具有较强保值性。

除大宗交易市场月内持续活跃外，商办物业的行业标准也日渐规范。今年以来，可以看到主要一二线城市对于商办物业行业规范化的推进。

以广州为例，相关部门积极推进写字楼物业的评级。根据最新统计数据，全市有标准写字楼2095栋，税收超10亿元的楼宇有23栋。租户结构上，进驻甲级写字楼企业的行业主要集中在TMT、金融业以及商贸业。

相信随着国内商办物业行业标准的逐渐规范化，楼宇经济将为整体经济发展贡献更多动力。

轻资产趋势延续，项目去化维稳成重点

7月，部分商办企业的轻资产业务也在不断推进。

世茂股份目前在写字楼业务上践行“轻重并举”的发展战略，已进驻全国10余座城市，获得15个写字楼项目，其中在营写字楼项目8个，租赁面积约50万平方米，这为其发展轻资产打下一定基础。

轻资产输出对于完善产品线要求较高，世茂写字楼涵盖了SCC office、世茂大厦、世茂智汇园等三大品牌，基本可以满足轻资产扩张需求。

商办运营商处于不同发展阶段的物业，发力重点不一样。对于入市不久仍处于爬坡期项目而言，更多在于招商引进，更快实现去化；对于发展一定时期的稳定期项目而言，通过各种方式维持稳定出租率，将空置率控制在一定水平更为重要。

以商管业务上市的合景悠活，目前商办业务上则主要着力于项目租赁，旗下位于广州的广州合景科盛广场、广州环球都会广场、广州环汇商业广场、广州南沙彩汇中心等项目均实现了新签约或者续约。

而越秀商投旗下广州IFC写字楼作为标杆，上半年实现新签面积约1.6万平方米，表现出良好的招商能力，并且顺利完成重点客户续租。

续租对于商办资产的稳定去化有积极影响，如果成功实现原有租户的续租，将会减少空置成本、二次招商费用如免租期、佣金等，租户结构也更为稳定。

越秀商投另一标杆项目越秀金融大厦，截止今年6月底年平均入驻率近96%，市场租金溢价超26%。目前入驻企业与机构总数近200家，主要以金融业和商业服务业为主，总计占比约57%，包括大众集团、平安集团、中国五矿等多家500强企业，租户结构抗风险能力较强。

值得注意的是，对于商办运营商而言，面对市场竞争，除了维持运营水平外，寻找新增长点也非常重要。目前，不少企业都在进行数字化转型，如越秀商投通过数字化平台悦享会，一定程度上实现不同行业、城市的企业会员间的交流共享。