观点人物 | 冯劲义三盛升职记

2015年出走龙湖后，冯劲义几经辗转，进入三盛。

8月4日消息指，冯劲义正式升任三盛地产集团董事长。观点地产新媒体向三盛内部人士求证获悉，冯劲义事实上几周前便升任了董事长。

自2019年5月以总裁身份加入三盛，履新两年后，如今掌舵的方向盘交到了他手中，而在，冯劲义加入这两年期间，，三盛亦经历了人事换防、总部搬迁上海等大调整等诸多变化。

当下房地产整体环境，调控层层加码，众多房企减速降档，行业集中化趋势明显，房企生存发展空间被挤压，作为后来者的三盛能否抢入更大的赛道？

在“危”与“机”之间，或将更多取决于冯劲义的抉择。

冯劲义升职记

进入三盛，回到熟悉的上海虹桥，冯劲义找到了自己最舒适的位置。

在此之前，他寻觅了许久。

这位职业经理人的光环来自老东家龙湖，2008年入职后从区域副总到集团副总裁，主管运营及投资，任职6年多，经历了龙湖从100亿到500亿规模的发展。

这也曾经是冯劲义职业生涯高光时刻，直到2015年出走龙湖。

随后冯劲义在四年间辗转升龙、绿都、合生三家公司，昔日的龙湖猛将短时踌躇满志之余也难免有江湖岁月催人的疲惫。

至于频繁离职的原因，据业内人士透露，个中原因不一而足、冯劲义带领的龙湖班底与新的东家还是有些水土不服。

其中，冯劲义加入绿都后，在2016年进驻上海虹桥并战略规划华南、长三角、北方京津三区域，但2018年5月绿都地产启动2年多的A股上市工作终止后，冯劲义离职。

个人与企业如何互相成就，或许仍然是冯劲义未来长久的执念。

三盛集团总裁林荣滨曾经说过：“如果三盛总部在福州，冯劲义就不会去三盛了。”冯劲义自己则说：“我觉得到三盛，更多地像主人翁，有当家作主的感觉。”

机遇，让冯劲义与林荣滨相互发现，而加入三盛，冯劲义也领到了军令状，即资产和规模都实现千亿，至于时间多长，冯劲义曾估计大约在2022年。

现在，迈入而立之年的三盛地产，有意加入规模赛道的追逐。

在三盛的任务

冯劲义的难题其实并不少。

首先，这家历史并不短的闽系房企近年来在规模增长上有所掉队。当同期的旭辉、世茂、阳光城等闽系房企纷纷跨入行业头部之际，三盛依旧徘徊在行业TOP50之外。

如何扭转颓势？如今市场状况比早两年冲千亿难多了，但冯劲义仍然认为，“没有千亿，未来在这个行业里没法坐在这儿”

2017年，三盛集团通过收购，借壳港交所上市公司利福国际登陆香港资本市场。

彼时，三盛集团董事长林荣滨曾向市场描述三盛控股的阶段性策略：先是通过大股东借款、发债等手段为三盛控股提供发展所需资金；其后，将三盛集团优质资产注入三盛控股平台。

据观点地产新媒体了解，彼时三盛项目主要集中在福州，此外在厦门、济南、青岛、成都等城市有布局，但并未在一线城市以及长三角重点城市布局，2016年销售规模约150亿。

2017年，三盛集团向上市公司注入了济南章丘项目、平潭项目；解禁期过后，2019年继续注入8幅新土地项目，包括三盛集团旗下时幸投资有限公司。

2020年10月19日，三盛控股再以3.47亿港元收购控股股东Mega Regal所持有的目标公司全部股权，完成二轮资产注入。

但市场良机转瞬即逝，如今做大规模已是具挑战的任务，而冯劲义如何才能给三盛带来颠覆式改变。

也许，从外部到内在，首要改变的是仍然是周转速度。

“运营效率、周转速度，是三盛未来能够冲上千亿非常大的一个保障，我们必须要走上高周转的道路。”冯劲义认为，只有周转快了，销售、现金等才能起来。

据了解，三盛此前从拿地到开盘大概是11个月，2020年开盘速度提升到平均6.5个月，甚至最快4个月。

拿地方式更加多元，冯劲义曾经透露：“三盛在拿地方面是4-3-3战略，4成通过产业引进等方式与政府勾地，3成来自收并购，3成来自招拍挂。”

而收并购方面，冯劲义策略是充分过滤并抓取线索信息，利用更好的收并购模式，实现用少量资金和更高杠杆获取优质土地储备。

冯劲义升职当下，三盛日渐变化，但从规模和债务指标各维度衡量，弯道超车还有不小的压力。

三盛控股2020年财报显示，2020年实现签约销售额241.28亿元，同比增长113.11%；签约未确认销售额241.28亿元，签约建筑面积195.34万平方米，同比增长139.53%。

债务方面，截至2020年末，三盛控股现金短债比1.79倍，剔除预收账款的资产负债率53%，净负债率169.2%，踩中一条红线。

但利息资本化仍然是比较突出的问题，反映利用未来的空间维持现有利润，此外一定程度上会稀释存货中真实可销售资产的权重。2020年，三盛控股利息资本化金额的占利息支出总额97.4%，2019年同期为97.9%。

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