蒋领峰与观点面对面：汇贤房托生意经

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 周一的午后，暴雨袭击了北京城，好在夏日的雨来得快去得也快，不到两小时即见停。从地铁出来时路面已经微干，步行不足200米，绕过广场上的中央喷泉，便到达约定的采访地点--北京东方广场。

东长安街1号、王府井商圈、北京的“城中之城”、亚洲顶尖商业建筑群之一，这些都是东方广场的标签。

这座占地10万平方米，总建筑面积约80万平方米的建筑群，包括13万平方米的购物中心、八座甲级写字楼、四座服务式公寓及一家五星级酒店、1900多个停车位及其他配套设施。

它们被统称为北京东方广场，由汇贤产业信托持有，汇贤产业信托的管理人则为汇贤房托管理有限公司。

即使是在一个普通工作日的下午，这里依然人来人往。在助理带领下，我们登上C2座的12层，透过办公室的窗户能看见长安街上行驶的车辆。在这里，我们见到了此次的采访对象，汇贤房托管理有限公司执行董事及行政总裁蒋领峰先生。

这是我们的新朋友。

公开资料显示，蒋领峰出生在香港，大学时期主修财务专业，并取得了MBA学位，留学海外多年后返回香港发展。

1992年起他投身于国内的经济建设中，参与了超过20个位于北京、上海、广州、深圳等主要城市房地产项目的营销及物业管理工作。于2001年加入北京东方广场有限公司，在此之前，他曾驻上海七年，为世邦魏理仕设立中国内地首家分公司，并担任总经理一职。

从香港到上海，再从上海到北京，有着在大陆近三十年生活经历的蒋领峰在采访中表示，自己是一个“新北京人”。因为除了与家人长居北京外，他还有另一个身份--中国人民政治协商会议北京市东城区委员。

谈起这一身份时，蒋领峰嘴角带笑，这是一种认可。

“会好的”

2011年东方广场以REITS的形式于香港主版上市，名为汇贤产业信托，也是目前在港上市的唯一以人民币计价的房地产信托。

蒋领峰全程参与了上市过程，转眼已十年。

不同于市场上的其他REITs，汇贤产业信托是以人民币计价。资产全部在大陆地区，并涵盖零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业。

其酒店物业由四间国际连锁酒店组成，分别为北京东方君悦大酒店、重庆解放碑凯悦酒店、沈阳丽都索菲特酒店、成都天府丽都喜来登酒店。

2020年，受新冠疫情影响，国际旅游活动遭受重创，于2020年3月，中国暂停外籍人士入境，而有关禁令至9月才解除。于2020年入境中国的国际旅客人数急剧下跌，而在2020年上半年疫情肆虐的高峰期，中国国内旅游同时有所限制，这一情况直到下半年才好转。

在蒋领峰看来，“2020年是我们上市以来最具挑战的一年”，旗下四间酒店于2020年上半年的入住率与平均可出租客房收入均不理想。

除酒店外，汇贤产业信托旗下零售物业也受到疫情影响。写字楼与服务式公寓物业组合的收益也均较2019年有不同程度的减少，四大业务板块均不同程度受创，好在一切已经逐步得到控制，并已呈改善跡象。

“肯定会好的，就是要花点时间。”对于疫情后的市场恢复，蒋领峰充满信心。

譬如酒店方面， “今年慢慢恢复过来了，至少在国内的差旅算是比较自由了。我们少了外国客人，但多了一些内地的客人，所以客房的单价还需要时间慢慢恢复。”

商业零售方面同样恢复得不错。

“2020年是我们上市以来最具挑战的一年，新冠疫情的影响是全球性的，经济上都萎缩得比较厉害。不过因为国内控制得比较好，我们看到2021年进入复苏的轨道，商场人流及零售的生意额也回升了。”

“慢慢来”

你能想象一位60后的企业高管，一手持电筒，一手握自行车把，在周末晚上独自骑行于林中吗？避开蚊虫，绕过路障，身披月光与星光。

你能想象一位半生与金融打交道，“精打细算”是家常便饭的企业操盘？，一手持画笔、一手握红酒，伴着古典乐在黄昏中作画吗？轻啜红酒，轻点画布，鼻间尽是松节油的香气。

这些只是蒋领峰生活中的某些片段。

我们不曾想，这位新朋友有着这样的冒险主义和浪漫主义，不过倒也在意料之中。

访谈期间，蒋领峰最常提到的几个字是“慢慢来吧”。

的确，无论是骑行还是油画，或是经营好一支REITs，都不是一件能够着急的事，“灵感到了，爆发很快，但酝酿是一个长过程。”

当问及接下来是否会有扩张时，他直言，“一直没停止寻找”。

根据相关监管规定，房地产信托基金须把最少90%的除税后净收益以股息形式，定期派发给投资者。换而言之，用于经营提升和做其他操作的部分，只占到10%。

与此同时，绝大多数的REITs在购买资产时都是以贷款的方式，那么贷款成本与购入资产后的回报比例怎样，很有讲究。

“如果贷款成本太高，收益覆盖不了资金成本，一般来说这种投资是不能做的。必须是要高过贷款的成本，然后也要运营好，再加上一些新的投入，包括提升、改造、人员等，要算一笔比较细的账。”

“好的物业需要寻找，买的时候从能不能经营、能不能增长、能不能持续的角度考虑，合适的才能买。我们买回来是要经营，要把它经营好、有增长，这才是一个REITs的精神。”

“接地气”

在蒋领峰看来，自己是“陪着”汇贤一起成长。

大陆生活了近三十年，他不仅观察到香港与内地的不同，也见证了大陆地区城市之间的变化。

“每个城市都不一样”，这是蒋领峰最大的感受。内地几百个城市，语言不同、文化不同、习惯不同，随着大众点评、小红书、抖音等大众社交软件的兴起，现在一体化的更多了。

“以前每个城市都更不一样，我来了这么多年，也不能说我很了解，可是我比很多香港人要更了解大陆。”

“不接地气就很难成功。”他这样说，对市场的了解是需要一个过程的，成功的项目一定要与当地融合好。

“我们以往有600多套公寓，酒店是一栋楼，两侧是公寓，酒店在中间。20年前的时候，我们就开始经营两侧的公寓，经过五六年，酒店的生意很好了，包括奥运期间，生意好得不得了，我们就把部分的公寓变成酒店，整栋楼都改成酒店。前几年酒店的生意不是很好，我们又把它改回来，重新装修成公寓，把酒店多改回来200多套，现在一共有800多套公寓，基本上也都租满了。”

一方面是自身的灵活性，业态项目能够根据市场、接地气地进行调整。另一方面决策对了，才能做对很多事情，才有这样的结果。

对于国内市场，蒋领峰明显保持着乐观态度，他坦然表示，长期是好的，二十几年前我们在拿地的时候已经看好了。去年疫情，全球只有中国保持正增长，对这个市场肯定是看好的。

采访临近结束，调侃了一下他的“港普”，蒋领峰轻松笑了笑，“改不过来了，没办法改了。”

香港人、新北京人，这股地气，似乎接与不接也不那么重要了。

以下为观点地产新媒体对汇贤产业信托行政总裁兼执行董事蒋领峰先生的采访实录：

观点地产新媒体：大家说今年REITs至少在内地开始动起来了，您对当下的形势或者汇贤在这一年遇到的状况，有什么分析和预测？

蒋领峰：2020年是我们上市以来最具挑战的一年，新冠疫情的影响是全球性的，经济上都萎缩得比较厉害。不过因为国内控制得比较好，我们看到2021年进入复苏的轨道，商场人流回升了，零售的生意额也回升了。

去年很多人都在家办公，没办法上班，现在也出去上班了，整体形势比去年好。各方面还需要时间来恢复，比如说租金经过去年的这种情况，受的压力比较大，恢复还需要时间。

去年不仅仅是我们，整个酒店业的影响是很大的，尤其是在北京，几乎没有外国客人了。我们在其它城市也有一些酒店，都受到影响，因为少了外国客人，对酒店业的经营来讲压力很大。

今年慢慢恢复过来，至少在国内的差旅比较自由，可是房价还需要时间涨起来。我们少了外国客人，多了一些内地客人，毕竟还是少了一大批客人，所以客房单价需要时间慢慢恢复。

观点地产新媒体：汇贤项目除了酒店物业外，还涉及哪些类型的项目？

蒋领峰：其实汇贤REIT是比较多元化的，除了酒店，还有写字楼，商场和公寓。当中写字楼和商场的版块是比较大的。

四个板块互相有协同效应，互相成为对方的配套也互相提供客源，形成良好的循环。酒店这个行业跟城市的发展是紧密挂钩的。我们在沈阳有酒店，沈阳在北方其实是一个中心城市，我们也非常看好。

西南的重庆、成都，也是很好的城市。在重庆我们除了酒店以外，还有重庆东方广场项目，是一个大型综合体，里面有公寓、写字楼、商场及酒店。

观点地产新媒体：基本上汇贤的资产全部是内地，接下来的战略规划是怎样的？更看好哪个领域？

蒋领峰：我们是开放的态度，都可以考虑，写字楼、公寓、商场和酒店四个板块我们都很熟。

REITs不是炒作，它是有限制的，买回来两年之内不能卖，买回来是要经营的。必须要对那一方面比较熟才会经营得好，我们在这四个板块都有经验丰富的团队来经营的。

观点地产新媒体：您刚才说汇贤的投资是开放的，四个板块都会考虑，接下来会不会有一些扩张？对城市有哪些要求？

蒋领峰：一直没停止寻找。一二线城市为主，现在好的资产很难找。

观点地产新媒体：好资产不好找。

蒋领峰：绝大多数REITs在购买资产的时候都是以贷款的方式，我们很讲究一点，就是贷款的成本跟买回资产后的回报比例是怎样的。

如果我的贷款成本太高了，租金成本覆盖不了，一般来讲这种投资是不能做的。必须是要高过贷款的成本，然后要运营好，再加上一些新的投入，包括提升、改造、人员的投入等，要算一笔比较细的账才行。

不是REITs的投资者，买回来主要追求物业升值，或者买回来拆了改造，那是另外一种逻辑。因为REITs买回来要收租金的，需要慢慢提升、慢慢养、慢慢经营，让它有固定的收入，然后分派红利出去。

分配红利也有限制，必须是90%或以上。

观点地产新媒体：内地还是很期待开放REITs的，因为商业资产存量还是比较多，希望通过REITs盘活，现在只开放了公募基建和产业园这一块，您觉得内地会像香港那样商业也开放REITs吗？

蒋领峰：我觉得现在用基建、产业园区这个切入点挺好，很稳，先慢慢做，做稳了，对长远发展是好的。甚至有些说法是，可能下一个REITs是保障房、租赁公寓等，我觉得这些也是很好的切入点。

这类大型资产是服务大家的，可以回到社会里，让投资者参与。建造这些房地产或者产品的资金回笼之后还可以再建，形成一个流转，我觉得这是一个挺好的切入。

我看过一个报道，基建和产业园区在大陆是100万亿的市场，稍微拿一点出来就有1万亿了，这是很大的市场。这还没有包括商业地产、长租房等，都是很大的市场。

观点地产新媒体：汇贤的资产全在内地，刚才您说因为疫情少了一些外国的客人，这些因素会不会影响到你们的写字楼？

蒋领峰：写字楼目前的市场情况是普普通通，疫情是一个主要原因，再加上供应量也比较多，北京、上海、深圳的写字楼供应都是在高峰期，这些因素都对租金、出租率造成压力。

香港过去几十年写字楼租金都是起伏的，没有永远上涨。经济原因、供应量原因等，都会有影响。现在内地这一块市场也发展了二三十年，开始有一些起伏，也会看到有一些趋势是在循环。

如果看前几年，可能是一直往上的；后来经济有点波动了，供应量多了，租金和出租率就会下来，我觉得是不能避免的。

观点地产新媒体：深圳的写字楼供应量很大，一线城市只放了北京，为什么上海、重庆、广州这三个城市也没放？

蒋领峰：好的物业需要寻找。要找到好的标的不容易，毕竟买回来是要经营的，这个需求不一样。

买的时候要从能不能经营、能不能增长、能不能持续的角度考虑，合适的才能买。

过去看过一些价钱非常高的项目，人家在追高，我追不追？有些价钱比较便宜，可是对品质会有疑问，这种也不敢要。

我们买回来要经营，要把它经营好、有增长，这才是一个REITs的精神。

观点地产新媒体：香港这11只REITs里面，领展进攻性比较强，在香港是“一家独大”，汇贤的排名也比较靠前，在领展面前压力怎么样？

蒋领峰：我觉得市场够大，可以容纳不同理念的REIT，大家都有成功的空间。不一定是这样做就能成功，那样做就不能成功，市场很广。

观点地产新媒体：去年疫情封闭期间，大家在家办公，对行业的影响怎么样？

蒋领峰：居家办公，这在我们业内一直是一个很热的话题，大家都在讨论这是新常态，还是过渡性的措施。如果是常态，大家都在家办公，不用写字楼了，那怎么办？有些人认为不会，有些人认为肯定会，辩论了很久。

疫情加快了很多企业线上化工作，很多事情可以不用出差，直接通过线上交流就行了。有些企业觉得可以接受，有的企业试过之后觉得不行，觉得这样分散就没办法管了。有一部分企业觉得还行，可能长期就变成这样居家办公。

业内有一种假设， 如果一家公司有20%的人可以流转，100个人只要80个位子，另外20个人在外面跑，或者100家公司有20个公司居家办公，这样需求量就少了10%、20%，也等同于供应量增加了，如果真的发展到这样，就会对市场有较深远的影响了。

观点地产新媒体：影响还是有。

蒋领峰：在北京1000万平方米少了200万平方米，这很厉害的。

观点地产新媒体：联合办公空间对写字楼会不会有影响？

蒋领峰：纯粹从这个方面来看肯定会有影响，因为有这样的市场，可能也会有“二房东”。 从正面的角度来看，联合办公空间会培养出更多的需求，市场是持续发展的，不会说突然就没人要办公室了。

观点地产新媒体：会引进这些联合办公的品牌进来吗？

蒋领峰：也有一些类似的项目。

有些是大型企业很多员工要到处出差，联合办公适合这些群体。也有一些是企业刚起步，可能不需要自己装修一个大的办公室，那就可以在联合办公空间慢慢培养，最后公司发展起来了，可能也需要一个正式的办公室。

毕竟除了四面墙和办公桌椅外，还有其它的理由是需要一个办公室的，比如说有固定的地址，在一个好的地点。

观点地产新媒体：也是一个品牌的象征。

蒋领峰：作为一个高管，可能更希望自己有一个办公室。走出办公室一看，几百个员工在外面。有各式各样的理由，让你需要一个办公室。

可能有的人就是很想要这种感觉，有不同的需求，就要有不同的产品来配合。

观点地产新媒体：驾驭四条产品线，公寓这块觉得还可以吗？

蒋领峰：我们觉得还行，以往有600多套公寓。我们酒店是一栋楼，在盖的时候两侧是公寓，中间是酒店。

20年前开始经营的时候，我们就开始经营两侧公寓，经过五六年，酒店生意好了，包括奥运前的时候，生意好得不得了，我们就把部分的公寓变成酒店，整栋楼都是酒店。

前几年酒店不是很好，我们又把它改回来，重新装修改成公寓，又改回来200多套，现在一共有800多套公寓，基本上都租满了。

观点地产新媒体：因为位置好？

蒋领峰：多方面原因，要做对了很多事情才能让它成功。

不过至少这个决定是没错的，把酒店改成公寓也都租满了，所以这个决策是对的。做对了很多事情，才获得这样的成果。

观点地产新媒体：汇贤作为港资企业，对内地的经济预测分析还是很看好的。

蒋领峰：长期是好的，二十几年前我们在拿地的时候已经看好了。去年疫情下，全球只有中国正增长，对这个市场肯定是看好的。

短期的起起伏伏肯定会有，哪里都有，这么大潜力的市场，没理由不参与。我自己认为，如果外企没有中国概念，你的全世界版图就少了一点颜色。

观点地产新媒体：疫情爆发的时候您在北京？

蒋领峰：我一直在北京，2020年2月份的时候还是花了点时间才控制住，6月份的时候快一点，12月份更快。

现在用的策略也有些改变，看全国哪里爆发了，可能就控制在一个小范围内，其它地方还是正常生活。加上疫苗也是给我们希望，可以慢慢走向正轨。

观点地产新媒体：从您的角度，您觉得内地的自持商业应该怎么发展，有什么建议给到发展商？

蒋领峰：如果要开发自持的房地产项目，可能开发时就要想好怎么样经营。

以往说自持成本太高，所以主要是盖来卖的，盖来卖跟经营是不一样的，可能前期要多一些计划，用经营的角度来考虑。

观点地产新媒体：汇贤2011年上市，今年正好是10年，未来的目标是什么？

蒋领峰：短期内要把现在手上资产经营好，包括维持高出租率、维持收入增长，然后对部分资产进行资产提升计划，保持竞争力，然后再找新的有价值项目，要很多因素配合才能找到。

观点地产新媒体：在REITs里面，您觉得投资者为什么选你们？差异化在哪里？

蒋领峰：我们是用人民币计价的，全部项目都在国内几个主要城市，投资者看底层项目是什么项目，有没有信心，我觉得这有不同的选择。

在资本市场，投资人有人民币，投在人民币的REITs里面，回报也是人民币，好过拿着人民币放在银行，或者把人民币换成港币然后再投资。

我们的核心团队非常稳定，像我在公司已经工作了20年，比我工作时间更长的同事也有，核心团队很长时间都在为这个资产服务，一方面很稳定，另外一方面随着市场的变化来调整，提升自己。

观点地产新媒体：如果因为疫情的原因，接下来国门还不开放，酒店策略会做调整吗？

蒋领峰：其实在去年就做了一些调整，大陆的内需也是挺强的。没有疫情之前，我们一块是外国的，一块是国内的，现在外国这块没有了，国内这块扩展了。

虽然一块始终没有两块加起来这么多，我觉得其实国内市场是十分重要的，我我们会尽力开发国内市场。有很多国外酒店都是做国内生意，比如说澳洲、欧洲，他们有相当大一部分是做国内生意的，所以长远来看，国内的内循环已经很厉害了。