中金：“保障性租赁住房”对市场意味着什么？

保障性租赁住房政策发布，“稳增长、调结构”政策继续发力。7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

中金公司(行情601995,诊股)研报表示，综合来看，当前时点发布保障性租赁住房相关的政策，可能表明政策“稳增长、调结构”在继续发力。

本次保障性租赁住房政策细节

综合两大部门的文件，我们判断本次保障性租赁住房的政策细节有如下几个特征：

1）多方主体参与：整体上，文件在推动住房保障供应主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。

2）多渠道满足土地供应：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。

3）多路径资金筹措：支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

保障性租赁住房政策，“一石多鸟”

为什么当前时点的保障性租赁住房政策值得重视？全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长；截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。部分流动人口在就业地稳定居住生活，住房问题是中长期待解问题之一。我们认为本次保障性租赁住房政策恰逢中国逐步进入“疫后新常态”、增长正有所放缓，且面临稳杠杆、稳房价、调整收入结构等多重约束的背景。

当前在中国推进保障性住房建设，整体能够满足多重目标：

1）满足“新市民”，特别是城市中低收入群体的居住需求；

2）缓解房价上涨压力；

3）在增长放缓的背景下，起到一定的“稳增长”作用；

4）偏低的租金有利于调整收入结构；

5）避免大规模动用全局的货币政策、避免大幅扩张经济总杠杆、稳定房价预期。

由于政策刚推出，我们可能还难以准确量化测算本次政策的影响。作为参考，根据中金地产组统计，在十三五期间各地保障性住房建设达到740万套，年均约150万套。

保障性住房支出呈上升趋势

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

保障性安居工程中公共租赁房占比逐渐上升

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

对市场意味着什么？

当前时点推出保障性租赁住房能够起到稳定增长预期、稳定消费、中长期改善收入结构和增长可持续性等积极作用，对市场中期是积极影响。

中金公司研报回顾了2010年年中左右推出的保障性住房建设政策对当时市场影响，对市场层面及在与保障性住房建设相关的板块（地产开发、建筑、建材、家电、家居与轻工、房屋经纪等），以政策推出后的一年维度考察，带来了一定的积极影响。

在中金公司看来，当前与住房相关的板块多数较为低迷，保障性租赁住房政策落地，有望对相关领域起到短期的提振作用，中长期来看保障性租赁住房的推开也将有利于提振内需和消费。

2010年政策公布一年后A股行业表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

2010年政策公布一年后港股行业表现

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

2010年政策发布后A股板块绝对收益变化

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

2010年政策发布后A股板块超额收益变化

资料来源：Bloomberg，中金公司研究部

2010年政策发布后港股板块绝对收益变化

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

2010年政策发布后港股板块超额收益变化

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

正文

本次住房保障政策举措梳理

增加保障性租赁住房供给，缓解市场供给错配矛盾

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收等几大方面支持保障性租赁住房的发展，精准解决新市民和青年人群体的住房困难问题，提高多方主体参与租赁住房供给的积极性。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目，进一步助力其发展。

住房保障政策及其背景

全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长，截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。大规模流动人口加速向大城市和都市圈聚集在带来劳动力和巨大消费潜力的同时，增加了大城市的房地产需求，房价持续走高，进城务工人员、新就业大学生以及青年人的住房困难问题日益凸显。在杠杆压力和贫富差距加大的宏观背景下，加快发展保障性住房，避免高房价对消费的挤出效应，有利于稳定房地产市场、调整收入结构、直接针对群众反应的突出问题、释放增长潜力。

为什么当前的保障性租赁房政策值得重视？

“房住不炒”政策的落实，“一石多鸟”的不二之选。疫情冲击之下，中国率先走出疫情，估计下半年也率先进入“疫后新常态”。表面上看，整体中国经济恢复全球领先。但目前增长正在逐步放缓，且内部结构不均衡，突出特征是，受制于收入预期不振、不确定性下边际消费倾向偏低等因素影响消费需求偏弱。与此同时，政策稳增长还面临稳杠杆、控房价、改善民生和调节收入分配结构等约束。在这样的背景下，既能够保证潜在需求达到一定体量，又能缓解房价压力，同时起到调整收入结构的效果，而且不会大幅加大经济杠杆压力，保障性住房是为数不多都能够符合这些约束的政策领域之一。

我们在图表3中列示了本次保障性租赁住房政策的主要特征。我们估计本次保障性租赁住房政策，中长期将有利于释放潜在需求、缓解人口净流入大的城市的住房和房价压力、调节收入结构，中期还能发挥“稳经济”的作用。

图表1：2019年中国城市人口净流入

资料来源：万得资讯，根据历年住建部、发改委文件整理，中金公司研究部

图表2：人口净流入的东部地区二手房价压力大

资料来源：万得资讯，根据历年住建部、发改委文件整理，中金公司研究部

图表3：本次国办《关于加快发展保障性租赁住房的意见》的政策要点梳理

资料来源：万得资讯，根据历年住建部、发改委文件整理，中金公司研究部

中国住房保障制度历史简要回顾

在本次保障性租赁住房的政策出台之前，包括保障性租赁住房在内的住房保障政策也屡次被提及和改革，以解决近些年中国城市化和住房商品化的快速推进导致的住房难、住房贵等民生问题。下面，我们对中国住房保障举措的历史沿革进行梳理。

中国保障房政策的历史发展阶段

1998 年，我国停止住房实物分配后，适时推出了经济适用房政策，以缓解中低收入者的购房压力。1999年，《城镇廉租住房管理办法》出台，开始向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供廉租房保障。2007年，《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，实施廉租住房工程被摆到更为重要的位置。2008 年，金融危机爆发后，在扩大内需战略引导下，廉租房建设大幅上升。同年底，国务院提出“争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”。

2010年6月，住建部等七部门联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的发布，旨在发展公共租赁住房，以解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房的房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，新建公共租赁住房以配建为主。自此，公租房加入了保障房体系，我国保障性住房体系逐步完善。“十二五”规划也明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500 万套，力争还清3000 套保障性住房的历史欠账。2014 年，公租房与廉租房并轨为公共租赁住房，消减并停止供应经适房，保障方式由只售不租彻底改革为只租不售。作为我国现行住房保障体系的最重要构成部分，截至2018 年底，公共租赁住房共解决全国3700 多万居民的住房问题。

图表4：“十三五”期间全国保障性住房新增逾740万套

资料来源：各省统计年鉴，中金公司研究部

图表5：保证性住房政策与发展历程

资料来源：根据历年财政部、住建部、发改委文件整理，中金公司研究部

本次保障性租赁住房的政策细节特征

随着我国经济逐渐向高质量发展转变，保障性住房政策逐渐由“放量发展”转向“高质量创新发展”，参与主体、土地供应方式等开始转变，综合两大部门的文件，相较以往，本次保障性租赁住房的政策细节有如下几个特征：

1）多方主体参与：推动住房保障主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。相较以往数次改革，本次政策的保障对象更加更多元、定位也更加明确——明确指出，新市民、青年人群体是本次政策面向的主要对象。

2）多渠道满足土地供应：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。

3）多路径资金筹措：支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

图表6：保障性住房支出呈上升趋势

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表7：保障性安居工程中公共租赁房占比逐渐上升

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表8：2010年政策公布一年后A股行业表现

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

图表9：2010年政策公布一年后港股行业表现

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

图表10：2010年政策发布后A股板块绝对收益变化

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

图表11：2010年政策发布后A股板块超额收益变化

资料来源：Bloomberg，中金公司研究部

图表12：2010年政策发布后港股板块绝对收益变化

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

图表13：2010年政策发布后港股板块超额收益变化

资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部

文章来源

本文摘自：2021年7月4日已经发布的《“保障性租赁住房”对市场意味着什么？》