阳光城定调未来十年：前五年坚持主业，后五年发力“第二赛道”

跨过两千亿销售额门槛后，规模已不再是阳光城(行情000671,诊股)发展的主旋律，其把重心放在了管理与财务之中，“精细管理”也成为业绩会中朱荣斌最常提到的关键词之一

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《投资时报》记者 苏慧

年度财报发布之后连续收涨，资本市场为闽系房企阳光城（000671.SZ）投出的“信心票”热烈且直接。

2021年4月14日，阳光城发布2020年度业绩报告。数据显示，年内该公司实现销售金额2180亿元，权益销售金额1395.65亿元，顺利达成年度销售目标。业绩方面，其实现营业收入822亿元，同比增长34.60%；归母净利润52亿，同比增长29.85%。

值得一提的是，阳光城提前实现了“三线四档”中由橙档降至黄档的目标：净负债率于2020年末降至94.90%，同比下降43个百分点，现金短债比达1.53倍。

《投资时报》记者注意到，泰康作为阳光城新战投，为其2020年业绩抹上了“浓墨重彩的一笔”。双方的牵手也成为房地产行业2020年唯一获批的险资与房地产公司间的深度合作案例。

借着与泰康集团的十年之约，阳光城总裁朱荣斌亦提出两个五年计划，为接下来10年的公司发展指明方向——第一个五年计划即是从2020年至2024年底，阳光城坚持地产的主赛道，继续把主业做大做强，三道红线全部达标，实现向管理要效益。第二个五年计划则是在2025年至2029年，在开发业务中继续保持优势，同时在地产相关领域开辟第二赛道，并向住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面延伸。

“阳光城将在第一赛道失速之前进入第二赛道，并实现规模和利润的跨越”，在阳光城2020年财报业绩发布会上，朱荣斌如是说。

在规模、财务、利润间实现平衡

风雨过后，阳光灿烂。

2020年，阳光城实现全口径销售额2180.11亿元，回款金额达1748亿元，回款率80.2%。而2180亿元销售金额，1529万平方米销售面积，为亦为该公司稳固“双千亿”规模作出完美注解。

从区域分布来看，长三角作为阳光城的核心业绩区，2020年对应合约销售额和权益销售额分别为758.65亿元和408.57亿元，占比34.7%和29.2%。大福建、珠三角、京津冀紧随其后，分别贡献合约销售额377.81亿元、166.76亿元和58.02亿元。在品牌和品质的加持下，2020年该公司超7成项目价格优于竞品，近8成项目去化优于竞品。

优异的项目价格也使得2020年阳光城业绩稳步提升，特别是在利润端实现不俗上涨。数据显示，2020年该公司实现821.7亿元营收，同比增长34.6%；归属上市公司净利润52.2亿元，相较去年增长29.85%。同时，2020年公司加权平均净资产收益率（ROE）达到20.76%，平均每股收益1.20元，创历史新高。

而在现金、负债端，2020年阳光城实现经营性净现金流213.54亿元，期末账面货币资金498.05亿元，覆盖325.24亿元的短期有息负债，现金短债比为1.53倍。同时，其净负债率大幅减少43.04个百分点至94.90%，实现了“三线四档”中由橙档降至黄档。对于仍未达标的扣除预收款项后的资产负债率，阳光城表示预计将在第一个五年计划中实现。

事实上，在规模、财务、利润三个不可能完全兼顾的指标中寻找最佳平衡点，已成为各大房企在行业市场管控下不得不思考的问题。

对此，阳光城如何考虑？

《投资时报》记者注意到，跨过两千亿销售额门槛后，规模已不再是阳光城发展的主旋律，其把重心放在了管理与财务之中。“精细管理”成为业绩会中朱荣斌最常提到的关键词之一。

朱荣斌认为，房地产行业已经告别高利润时代。在限价、政策调控等因素下，过去几年行业的利润率总趋势整体在下降，但未来会重新形成一个新的平衡。

“阳光城要坚持三收三支、以收定投，确保在发展中保持财务、利润、规模的平衡，同时还要保持稳步的增长。”朱荣斌称。

与“神队友”谋划未来

稳字当头，酝酿两年的引战计划终于落地，也为阳光城未来发展增添不少想象空间。

《投资时报》记者注意到，2020年阳光城引进泰康成为战略投资人，成为房地产行业下半场唯一一家成功引入险资战投的房企，入股比例高达13%。双方将在资金项目投资及物业上市等各业务板块积极地展开多维度合作，深入研究“物业+商业+养老”的合作模式。

如在存量不动产领域，针对泰康保险已布局的项目，阳光城在同等条件下拥有优先代建、开发的权利；在资金方面，双方将共同设立不动产投资基金（专项或组合型产业基金），用于投资、孵化相关项目；在物业领域，泰康与阳光城也将相互赋能，共同完善社区居家养老服务、打造智慧物业平台、嵌入式养老服务站、远程医疗服务等业务模式，提供多元化增值服务，持续提高客户满意度、扩大行业影响力。

值得关注的是，阳光城战投方泰康派驻的一名新董事陈奕伦，也出现在阳光城2020年年报业绩发布会上。

对于为何投资阳光城，陈奕伦表示，阳光城作为行业的头部企业，未来会有很好的发展机遇。双方在企业文化、商业模式和产业布局上也有着非常强的契合度。后续基于市场化原则，泰康与阳光城将从平等、互利、共赢的角度去开展各项合作。

而朱荣斌则把泰康称为“神队友”。为了引入这个“神队友”，阳光城从2020年开始做出了为期10年的利润承诺：以阳光城2019年40.2亿的归母净利为基础，前5年其归母净利年均复合增长率不得低于15%，且前5年累积归母净利不低于340.59亿元。

朱荣斌表示，“和泰康的这一次合作业绩承诺，对我们来说是一个很大的考验，因为未来利润总额的增长决定了我们必须要持续地扩大经营规模。从泰康入股之后，公司的战略聚焦是要集中在怎么确保利润安全地实现，公司在各项经营管理制度，包括激励制度等一系列方面做了全方位的调整，将来，管理和发展都是以利润稳步增长作为导向。”

借着与泰康集团的十年之约，朱荣斌亦提出两个五年计划。

第一个“五年计划”，即是从2020年到2024年底，阳光城要成为安全经营、有竞争力的骨干房企——利润规模持续稳健增长，土储根基深厚，财务指标健康，三道红线全部达标，实现向管理要效益。

第二个“五年计划”则是从2025年到2029年底，阳光城要成为规模经营、稳健、持续发展的典范房企——在开发业务中保持优势，在地产相关领域开辟新赛道，具备获取稳定收入、持续发展的能力，打造面向未来、自我造血、不断迭代的可持续发展组织。

“第一个五年，我们要坚持地产主赛道，继续把主业做大做强。第二个五年，拓展阳光城的第二赛道，如在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面诞生新的赛道”朱荣斌表示，“我们将在第一赛道失速之前进入第二赛道，并实现规模和利润的跨越。”