解局 | 黄光裕178亿商业资产腾挪 20年租金使用权注入国美零售

观点地产网 “力争用未来18个月的时间，使企业恢复原有的市场地位。”

随着黄光裕获释，国美的追赶步伐不断加快，在2月中旬国美控股集团高管会上，黄光裕为资本市场注入了一支强心针。

立下18个月的军令状后，国美开启了新一轮的变革，除了国美APP更名为真快乐、配股融资44.49亿港元以外，黄光裕还计划通过资本的腾挪实现其“冠军梦”。

近日，国美零售发布公告称，国美管理拟将旗下三个自持物业出租予国美零售，总代价为178.65亿元，而该公司拟以发行代价股份的方式支付其中的175.76亿元，并透过向国美管理转让Hudson Assets（国美零售全资附属公司）的全部股权支付2.9亿元。

市场的普遍观点认为，这或许是个双赢的交易。

对国美零售而言，通过控股股东的注资，该公司能够以相对较低的价格提前锁定了未来的租金成本；与此同时，黄光裕及其全资持有的国美管理将进一步提升对上市公司的控制权。

178亿资产腾挪

在零售商业的黄金时代，黄光裕凭借独特的营销模式，迅速成为电器零售大王，三度问鼎胡润中国百富榜；但在掌舵人入狱、控制权之争以及互联网商业冲击等影响下，国美一步步走向没落。

人来人往的黄金时代，这个零售行业“领跑者”拥有的优势不断缩小。2021年，随着黄光裕获释，国美的发展历程再一次迎来转折，曾经的“领跑者”变身成为“追赶者”。

据国美零售4月7日披露消息，该公司与国美管理订立协议，据此，国美管理同意向国美零售出租位于北京、长沙的三个物业，租期分别自2021年7月1日及2023年3月1日开始至2040年12月31日截止。

根据该协议，上述三项目出租物业的总代价为178.65亿元，将由国美零售以发行代价股份支付175.76亿元，并透过向国美管理转让Hudson Assets（该公司全资附属公司）的全部股权支付人民币2.9亿元。

据观点地产新媒体了解，上述三项出租物业分别为位于北京中关村的国美商都，位于湖南长沙的湘江玖号，以及位于北京朝阳区的鹏润大厦。

其中，国美商都的总建筑面积约为52.46万平方米，湘江玖号的总建筑面积约为13.05万平方米，而鹏润大厦目前的租赁面积为4.25万平方米，为国美零售的总部所在地，项目将于2023年3月1日扩展至7.05万平方米。

粗略计算来看，国美零售以178.65亿元的代价租赁合共72.56万平方米的物业，租赁期限为682个月，假设上述三个物业的租赁费用均一致，且每月只有30天，则意味着国美零售以1.2元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业。

综合各大中介平台数据来看，北京中关村商业综合体的租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝阳燕莎商圈的商业综合体租金在11元/平方米/天上下，而长沙湘江玖号的租金在6元/平方米/天左右。

由此看来，国美零售不到2元/平方米/天的租赁价格，实际上是大大低于市场价格的。

但有投资者在公开平台提到，当前不少城市写字楼市场出现了高空置率、租金下行的情况，万亿规模的商业办公产业红利已经消失，一次性租赁20年的风险依旧不小。

但观点指数此前发布的报告显示，作为主要的商办市场，过去一年，北上广深租金水平和空置率在2020年波动较大，但至年末基本处于较为稳定的水平。而2021年前三个月，一二线城市商办物业的租金继续维持在稳定区间，且上海、北京等地的各种经济发展政策，对于主力租赁行业的发展有明显推动作用。

此外，有分析人士透露，国美位于北京的两个项目位置还是不错的，一个在中关村丰台科技园区内，一个在朝阳燕莎商圈，无论是写字楼还是购物中心，出租率和客流量是可以得到保障的。

行业整体发展稳健、项目地理位置优越，实际上，此次租赁的几个项目未来依旧存在较大升值空间。

简言之，在此次的交易中，国美零售以超低的价格，提前锁定了上述三个项目未来20年的租金成本；而国美集团相当于将上述三个项目20年的租金使用权进行了资产证券化，从而一次性回笼了未来20年的租金收入。

黄光裕的算盘

假释之后的黄光裕，提出了让国美重回市场地位的野心，而此次的交易，无疑标志着国美追击战的全新开始。

但营收下滑、净利亏损，不断攀升的负债率无疑都成为国美“重回巅峰”的重大阻力。数据显示，2020年全年，国美零售录得营收441.19亿元，同比下滑25.83%，期内归母净利亏损69.94亿元，同比下滑170.05%。负债方面，该公司期末资产负债率达到98.20%，与五年前相比，增长了32个百分点。

为了重振业绩，黄光裕不得不开源节流。一方面，黄光裕提出了将线上店铺、官网商城以及实体门店“三合一”的方式，大力发展互联网商业，同时继续拥抱线下商业，加速线上线下的融合。

此次租用的三个物业项目，除了鹏润大厦为总部办公楼以外，其余两个项目均为国美零售拓展新线下零售服务模式的重要场所。

而通过这种长期租赁的方式，国美零售能够以低廉的成本获得了物业近二十年的使用权，进而有效控制租赁成本。

与此同时，在上述交易中，国美零售并非以现金交易的方式进行，而是通过发行股份的方式支付租金代价，这种方式不仅不会为上市公司增加债务负担，反而通过增大上市公司的净资产，从账本层面实现资产负债率的下降。

另一方面，国美要恢复原有的市场地位，就需要不断地改革与扩张，其中自然需要大量的资金，此前国美零售就曾通过配股融资筹措资金。

据过往报道，3月2日，国美零售就与配售代理国泰君安证券（香港）有限公司及卖方国美管理有限公司就配售及认购订立配售协议，国美零售将以每股1.97港元配售22.8亿股现有股份，估计公司将自认购事项收取的所得款项净额约为44.49亿港元。

“为了重回市场地位，黄光裕或许会继续砸重金进行改革与扩张，后续需要用钱的地方可能不少”，分析人士认为。

而此次的交易不仅能够让集团一次性回笼20年的租金收益，更重要的是，黄光裕及其全资持有的国美管理能够进一步提升对上市公司的控制权，同时保留自持物业的所有权。

公告透露，代价股份的发行价每股股份港币2.11元乃由订约方经公平磋商后厘定，较于最后交易日联交所所报股份的收市价每股股份港币1.51元溢价约39.74%；代价股份相当于国美零售现有已发行股本约41.64%及经发行代价股份扩大后该公司已发行股本约29.40%。

于代价发行完成后，控股股东及与其一致行动之人士于国美零售投票权的权益将由约51.17%增加至65.52%，单独而言，国美管理的权益将由约23.08%增加至45.69%。

分析人士就提到，通过代价股份的发行，控股股东将进一步提升对上市公司的控制权，这也便于其在后续引入战投、配股融资等动作中，依旧能保持大股东的控制地位。

此外，这种注入租金使用权的方式，控股股东依旧保留着自持物业的所有权，未来依旧能够进行资产的抵押等融资。

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