观点铿锵行 | 后疫情时期的房地产

主持嘉宾：

世联行首席技术官 黎振伟

讨论嘉宾：

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人 吴建斌

福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长 吴迪

中城新产业控股有限公司董事长 刘爱明

黎振伟：我们这场对话叫铿锵环节，铿锵肯定要有点深度跟高度，欢迎我们几位嘉宾。

我们这几位嘉宾上面都有介绍，他们是资深的学者，从事政府长期研究的，也有教授型的、博士型的企业，也有做科技的，我就不一一介绍了，我们的邱局长、吴总，还有中城新产业控股有限公司董事长刘爱明，本来是我们两个联合来当主持的，现在就不用了，我们来主持。

这次给我们三个话题，这个话题其实对我们传统的房企跟行业应该说是比较严峻的，也是必须要面对的，疫情后究竟怎么发展，但是我也经过房地产的33年，我发现很有趣的现象，我们每年的观点论坛都在谈难、不容易、挑战，结果发现越挑战我们行业越做越大，我们的企业被淘汰的不多，反而晋级的企业越来越多，千亿的越来越多，数千亿的也越来越多了。

刚才我们邱局长一上台谈到了三个“新”，新阶段、新起点、新格局，马上带来的是新机遇跟新挑战。

在新的格局年，我们还会像过去这么幸运吗？我们的发展究竟要不要改变呢？我们的企业是否要有所调整呢？我们第一个话题就是关于“十四五”的规划与地产转型的思考。刚才邱局长已经讲了很多了，我们先让三位开发商代表讲他们的观点，然后邱局长看看他们的观点是否正确，如有不同可以归纳一下。

先请第一位阳光的吴总说一下，吴总也是经济学家，也是财务专家，您经历了几个大的企业，也经历了中国房地产很多的过程，您怎么看我们今天的三个“新”，怎么看我们的机遇，同时还有一个问题我们企业要转型吗？

吴建斌：房地产我认为是这样的，因为经历了中国房地产的全过程，从原来这种野蛮增长，其实从过去这么多年来，特别是近5、6年以来其实房地产都在不断转型，很多公司对公司负债率的管理也在持续加强，也重视起来，去年推出三道红线之后是一个分水岭，这是倒逼我们行业在进步，倒逼我们房企不得不做的就是要把自己的负债率降下来。

但是怎么样降负债率呢？其实就是两头，一个分子、一个分母。分子做什么呢？就是怎么样提高你的盈利能力，增加你的现金流，特别是净利润的现金流。分子怎么做呢？也是两点，一方面就是怎么样加快施工、加快结算，加快销售，然后正常的经过结转利润变成公司的权利，分母就做到了。

另外一方面就是在做分母上做股权融资，有些做股本金融资，有些做合作方面的扩大股本，就是两头在做，这样的话就会把负债率降下来。

说实在的，我们在野蛮成长阶段整体国内房地产公司，所有公司的负债率相对于国际上的这些优秀的房地产企业来讲都是比较高，相对于香港几大房地产公司来讲负债率都是比较高。

三道红线就是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，如果房企不侥幸，用三年的时间就会变成一个优秀的企业，如果我们房地产公司全部变成一个优秀的企业，中国房地产市场或者这个行业就是一个健康的行业，这个行业对国家金融体系的稳定就非常重要，所以我就是这么一个核心关系，核心点就是分水岭，我们房企应该顺势而为，把自己的负债率降下来，这样才可以高质量的发展。

黎振伟：吴总的观点是要降负债率，他从财务官的角度来看是这样的。

大唐的吴总呢，我看到您的发言里面，你谈到了房地产企业不是越大越好，而是要做到像制造业一样，做到那么精细，您的观点跟大家说一下，新的格局下房地产企业应该怎么做？

吴迪：谢谢主持人，刚刚听到邱局长高屋建瓴对整个中国特别清晰的分析，包括对地产的指令，也听到我的本家阳光的吴总谈到的降杠杆，吴总谈到的降杠杆主要是财务杠杆。

作为地产来讲财务杠杆是最重要的一部分，但是同时我们作为地产的同仁也都了解，既要致力于财务杠杆比较高企加强自由资金的回报率和EVA，也需要掌握的开发杠杆，从开发杠杆的角度讲可能是我们在新阶段、新时期特别要去致力的一部分，这也是刚才谈到的向制造业的学习、精细化管理。

我想无论哪一个企业，我们都需要从财务指标来引发出对我们的运营指标的努力方向和关键点。精细化管理无论是地产企业还是制造业都需要去不断练内功的部分，只有通过精细化的管理，开发杠杆，不同的去强化才有可能降低我们的财务杠杆，才有可能使一个企业比较健康，又能比较持续的发展。

所以我们是本着一个能够在合理的财务杠杆的情况下尽量的强化我们的开发杠杆，当然后续我还会再谈到我们希望加强一些合作。

总之做企业就需要不断让他持续发展，让他持续发展总是要有一条路，做大不是目的，做强是目的，但是做大可能是其中的一段时间的阶段性目标，既要有这个阶段性目标，也要有核心性的目标，无论做多大你都需要做强的内核，因此内功的无论是战略、机制、文化、运营，这都需要我们去加强。

所谓精细化不仅仅是生产过程的精细，是整个经营管理的精细化，希望这方面有机会跟各位请教、交流。

黎振伟：谢谢，您谈到的向制造业学习，我非常佩服，因为我是从汽车行业过来的，但实际上当我今天对比的话我们很难向制造业学习，因为我们的盈利高，制造业盈利比较低，忍受这么低的盈利率是很难的，确实是很敬佩。

下一位是刘总，刘总是我们行业里面比较早转型或者是比较早创新的，没有做传统地产的，从你的角度来看您之前走的路窄门走对没有，是继续走还是如何更好的走？

刘爱明：谢谢，我们刚才邱局长也说三个“新”，新阶段、新理念、新格局。

大概念来说，我们原来过去几十年，大家想到这个时代很容易用一个，就是改革开放、高速发展，未来这个时代大家能想到的就是科技。

现在全球都在谈，中美的关系逼着中国更快的搞，实际上也到了这个阶段，科技更快的发展，科技创新，今天百度二次在香港上市，定位是AI公司，人工智能公司，它原来是做搜索引擎的，现在做人工智能，这就是时代的变化。

地产肯定是跟着时代走的，地产跟科技是分不开的。原来这个行业这两个是分开的，就是地产界是一帮人，科技界是另外一帮人，这两帮人没什么交集，孙宏斌当年试图交集一下，没交集成，后来贝壳出来了，最近还有恒大汽车，一辆汽车没卖就是几千亿的市值，这就是科技时代。

科技和地产现在不得不放在一起谈了，原来是分开的，现在不得不把它放在一起谈。怎么谈呢？我觉得无非两个方面，一个叫地产科技，一个叫科技地产，就是这两个纠缠在一起。

我觉得地产科技，比如说刚才说的贝壳，它是地产科技。其实这个实际上要转型，新阶段也好、新理念也好、新格局也好，这个肯定是一个比较现实的方向，因为房地产行业未来不管怎么样还是十几万亿，甚至二十、三十万亿的市场，这么大的市场基数把它跟科技结合起来，贝壳上市大家也看到了巨大的潜力，所以它才能给这么高的一个估值。

但是地产科技这一块我大概分类科技有几个方向，一个是各个地产大佬说我去投一些科技企业，我去投资，这个可能是一个方向，我我听到失败的更多。咱们这个论坛上有一个陈总地产科技做的很成功，科技地产也做的很成功，以后可以请他来分享，就是来做投资。

第二个是基于自身业务去发展，因为在贝壳之后，其他跟阿里也试图跟他竞争，万科说把采购平台做大，以后去上市，甚至像中海这样的是不是在地产科技自己要培育这么一个板块，这个是跟自身的业务相结合起来的。

当然还有一个方向，我原来做过开发商，现在主要是做跟科技相关的，其实我觉得还有一个点，应该是要大搞的，就是我们搞房地产这么多年，我觉得一直有一个事情很遗憾，就是我们的房子数量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白说是这样的。

原因我觉得至少有一个，就是我们房子科技含量不够，大家不要把房子的科技想象的多么高大上，其实你家的水龙头也有科技，为什么现在水龙头用那么多进口的，难道国产不行吗，这里面就有大量的东西需要提高的，我们自身搞房地产的不能只管盖房子，不管客户用的满意程度，我觉得客户用的满意程度，住在房子里面住的舒服这是本质，所以那个水龙头能不能不出问题，电梯能不出问题，我们这么大的开发量，我们国产的电梯品牌大家说不出几个，这个比较遗憾，这个都是跟科技相关的，地产科技这一块是比较大的问题，你要结合你自己的业务。

我上次跟阳光城聊，阳光城跟清华合作做了很多这方面的东西，智能环保也好，绿色应用也好，这是一个非常好的方向，这是房地产出不出于转型都要做的事情，你不出于转型，出于自身的业务也要做的，所以地产科技是一类。

还有一类是科技地产，我还是做地产，但是我的客户不是卖房的人，我的客户是科技企业，也就是产业地产这个领域。产业地产可能大家很热衷，我就不展开讲了，这是比较大的话题。

未来来说有两点比较重要，第一个是运营，住宅也有一点点概念，现在住宅的概念我们等同于物业管理，但是产业园它的核心还是产业运营，就是服务这些科技企业，你有能力服务科技企业吗，如果没有产业园你可能做不好。

第二个就是实际上它确实跟我们原来做的住宅差别非常大，坦白说产业地产没有那么高的利润，没有那么高的周转，并且不是以销售为主，这就造成这个行业有一点点变味，变得利润水平没那么高，周转没那么快，那跟住宅所有指标都比不了。

所以在这个行业里面做，我的体会，诸位要想进入这个话题很快会面临一个话题，原来你请的总经理是10万年薪，未来你要干这一块请的总经理是3万年薪，这个问题你要不解决这个事干不了，你连人都招不到还做什么。这个话题由于时间原因就不展开讲了，所以科技地产是往另一个方向。

总体我的感受，地产跟科技未来会纠缠在一起，肯定会越纠缠越深，肯定会越纠缠越精彩，谢谢！

黎振伟：谢谢刘总，刘总是我们行业里面最早转型的，真的不容易，他刚才说了一句真的很不容易的事，找个总经理估计3万块钱、4万块钱，有人愿意给你干吗，这一点也是我们的新格局，新挑战。

邱晓华：三位大佬都是业界的高手，我没有参与国房地产的建设，但是我所在的工作确实也跟他们息息相关，无论是我在民生证券，还是在广东华信银行，所以或多或少看到过他们做什么，也知道他们在想什么。

现在时代在变化，我想和大家交流的是，第一那种还希望房地产快速增长的时代结束了，大家不要再有这种想法，也就是用通俗的话说黄金增长期已经过去了，是不可能再有每年20%、30%的投资增长、销售增长，这个年代已经结束了。但是这绝不意味着中国房地产市场到了天花板，因为从哪一个角度来看都还至少有十年以上的增长期。

第一从城市化的进程来看，“十四五”把我们的城市化水平要提高到66%，要比现在每年提高1个点，从这样的来看每年有一千多万人要由农民变为市民，这些人的需求肯定是主要的需求之一，尽管他们在农村有房子，但是要变为市民他至少得为把的孩子或者是为年轻的一代要在城里面解决居住的问题，这是显而易见一条。

第二个国家提出来三个亿，进城一个亿，棚户区改造一个亿，中西部地区城市群建设由农民变市民一个亿，这三个亿人的问题还没有解决，差不多只解决了1/3，因此这部分的需求跟前部分的需求是有交织，但是它是存量的需求，前面城市化是增量的需求。

第三就是中国建筑质量角度来看，80年代、90年代建的房子其实已经逐渐进入更新换代的阶段，只是由于现在居住在里面的老百姓第一没有足够的购买力，第二没有合适的选择余地，因此这部分存量的改造更新其实需要国家、需要社会一起来完成的，中国的房子20年以后就要更新，做主体或者内部的更新，更新的需求还是很大的。

第四中国越来越国际化，我相信来自海外的需求也是会逐渐成为一个增量需求。所以从需求角度来说，绝对还是一个能够支撑中国的房地产市场增长十年，乃至更长时间。

现在的问题就是，作为我们在座的各位大佬你们要思考的问题是，第一如何摆脱资金的束缚，就是严调控下的如何突围，这一方面可能是要通过更多的灵活的金融工具，另一方面可能要更多提高资金的使用效率，在资金严调控下的突围这是摆在他们面前要做的事情。

第二确实要在绿色上面下功夫，我觉得未来的房子无论从建材、居住环境、还是生活服务，比方说现在国家在提倡逻辑分类处理，过去我们的房子可能都没考虑这个因素，现在我知道市场上很多在跟小区结合搞这个，我觉得物业都是咱们房地产商自己管理的，怎么把这个服务加上去，这是很重要。

第三智能，因为现在属于第四次工业革命阶段，人们肯定都希望一个手机出行能解决，回家也能解决，智能化怎么解决？

这几点是作为旁观者对于地产商的一点建议，供参考。

黎振伟：谢谢您给我们的建议。

中国就是这样的，越控它越增长，所以期待还是蛮大的，我们作为开发商还是有信心，当然也有一些爆仓的，也有不好的。刚才我看到一个新闻，香港兰桂坊的盛智文，犹太人都要申请中国的国籍了，会有更多人来中国，所以我们开发商要建更多好房子，迎接新需求。

第二个问题疫情改变生活，科技改变未来，刚才刘总也谈到了生活，科技跟房地产差别很大，我也看了一下我们头部房企的市盈率跟贝壳的市盈率真的差了将近100倍，差的很大。房地产怎么样去做科技，在这次疫情下给我们很多的思考。

我觉得科技真的不仅仅是我们通风做好一点，我们的智能好一点，我觉得更大的一点是在未来智能互联网之下我们的大数据如何赋能房地产，这一点是给我们地产商提出更高的要求，要去做真正未来的科技地产，这方面请吴总说一下，听说您有一些研究，给大家看看您的研究。

吴建斌：我另外一个身份是信息管理，80年代从中海关信息化一直在阳光城管信息化。房地产公司历来的科技我估计有两个方向是非常重要的，第一个方向就是房地产本业里面原来的信息化，在信息化的基础上再数字化，这个很重要。

信息化其实牵涉的面是很广的，以我们自己来讲，我们要支撑我的信息化建设下面应用板块就有将近90多个业务的ERP系统，这个ERP系统支撑公司所有的业务，从设计、投资等等所有环节，与营销都是相关的，这是原来的ERP系统。

现在我们做的是什么？要把底层的数据全部打通，这个工作量是非常大的。过去三年、四年领导阳光城信息化建设，就把这100多个业务板块的数据全打通，就是下面的底层数据要流动起来，流动起来才有意义，不流动起来是没意义的，原来是可以的，现在是不行的。

我们在业务板块还要突出几个核心的集成软件，一个是财务方面财务共享中心的建设，财务共享中心的建设，比如一个地产公司可能要请上千人做财务工作，经过我们几年努力我们用了不到一百人做财务，其他业务端的财务，比如原来的收银员也不需要了，原来的记帐员也不需要了，原来的发票处理员都不需要了，都是电脑自动化处理，这一块对于公司节约成本，提高效率，专业化管理的帮助是非常大。

用它来倒逼我们整个管理思路，管理提升，这个确实在过去几年发挥了重要的作用，这是第一个重大的系统。第二个重大的系统叫做金融管理系统，金融管理系统现在已经做完的，我们要定价，定一块地都是在一块系统上去做，大量的数据集成在系统里面，数据开始流起来。科技到发展今天应该做这些事情，对于我们地产赋能，营销方面的数字化的管理帮助非常大，这是第一方面。

第二是物业端，刚才邱局长提到的智能、绿色，其实每家房地产现在都在做，因为未来的竞争就是绿色、环保、智能，哪一家企业在这方面投入早、见效快就会引领市场。

所以这方面我们也做了很多尝试，特别是去年疫情阶段，基于我们的社区，从我进社区刷脸一直到我回家到都不用动手就可以回家，手机可以调控家里面的灯光、温度、湿度，甚至坐在这儿可以关家里的窗帘，所以科技的问题都解决了，就是我们作为企业愿不愿意投入，这个要花点钱，花个上百万很正常，但是这些钱很快可以通过别的渠道挣回来。

绿色也是非常重要的，绿色是未来发展的方向，特别是需要环保、需要绿色健康，需要我们对各个方面进行调剂，这些方面也是未来科技的方向。

所以刚才邱局讲的这两个方面，我感觉所有房地产公司都在推这两个方面推进，而且技术非常快，技术已经很成熟了，只是你愿不愿意投入的问题。

我就讲这两个方面。

黎振伟：确实是这样，我也感觉我们企业说的比较多，但是真正做的时候却没有花太多的钱。

吴迪董事长，您刚才谈到精细化管理，其实跟刚才吴建斌谈到的东西异曲同工，您怎么看科技在房地产的发展，真正向科技学习？

吴迪：刚刚吴建斌总谈到的已经很深入了，也很具体，并且是我们地产特别要学习的，就是已经把科技的理念和地产的生产、营销以及管理都能够紧密的结合了。的确是这样的，如何把科技跟地产跟我们的人们生活关联，的确是现在面临的挑战，也是我们要做的事情。

精细化的事情刚才已经谈到了，客观上讲您刚才谈到地产曾经的高利润，确实是存在的，事实上现在已经回到了一个相对比较正常，甚至偏低的利润。所谓偏低的利润恐怕在座的企业都有体会，我们招拍挂的时候经常销售利润率是在5%上下，5%上下意味着什么？你的销售打九五折可能是保本或者亏本，所以客观上黄金时代过去以后倒逼你必须进行精细化。

当然从企业来讲你的天职就是要以客户为中心，要真正真心实意为客户服务，你必须在你的产品打造上要精细化。刚才刘总谈到的无论是电梯还是各种家庭厨具、洁具、水龙头、管道等等都有一系列精细化的要求，而这一块我们中国还有很长的路。

所以一个地产企业它是一个集成性的企业，它要把各个行业，如果按照我们统计局来讲，可能要四五十个行当上下游结合上去，所以它的精细化既有内部的要求，也有对科技的运用，事实上它也关联着上下游企业的科技应用。

如果你自身的科技应用打造的比较好，你可能不仅带来对自身的产品运营，你会给上下游协作伙伴都带来科技进步，它不能配合上你就没办法跟你长期合作，他要配合上你，比如刚才讲的ERP、OA系统也好或者是AI系统也好，包括我们的数据系统也好，我们的销售要跟得上，我们的财务要跟得上，我们的进销存的管理，包括我们的材料商、设备商、施工商、设计商等等这些管理都必须跟得上，这些都要端口上衔接，这些端口必然带来大家在科技上的一些渠道、一些工具的应用。

因此这个管理或者这种科技化它既是企业自身的要求，在突破现有的一些困局中，它又有一些社会意义，反过来又可以增加你企业的竞争力。所以从这些意义上来讲它的好处大大的，当然在操作过程中的确还有很多的问题，我们也会面临这样一些问题，事实上你如果站在地产的角度去谈，它可能还是会很大限制的，如果能从数据化、科技化赋能去看，也许它会给你更多开拓的视野和更大的决心。

黎振伟：谢谢，吴总刚才谈到的一点很关键，您谈到我们地产商是一个集成系统极大的行业，40多的行业，过去我们很少40多个行业怎么相互关系，这个话题建议陈总明年做一个科技地产年。

刘总，您其实做的是科技地产，回过头能不能把科技地产转过来赋能地产科技呢，因为现在大家都需要科技，但是现在地产商的科技不能那么强，你能不能转过来为他们服务？

刘爱明：这行业最大的差别是观念的差别，你站在科技角度和站在地产商的角度去看问题不一样，地产商这么多年的好日子不太会从科技角度思考问题。我前面谈科技说了很多，我说一个简单的，最近我们投了一个企业叫云图，云图是做智能家居的，这个企业自己研发产品，销售，ToC端卖给年轻人，ToB端在座都是它的客户。但是它实际上它看上的是云上的大数据，未来大数据的价值会出来。我说这个的意思是，智能家居诸位都很熟悉，但是你永远不会站在这个角度思考问题。站在科技的角度我产品便宜卖给都没问题，它要的是大数据。

我房地产做了二十几年，我整天跟那些高科技企业打交道，我觉得最大是理念上的差别，大家看问题不一样，一个问题你会要压价，他觉得无所谓，他要的是数据，这是两个点上的不一样，大家谈转型也好，谈地产行业进一步的提升也好，我觉得这种观念上的转变还是很重要的，你学会从那个角度去思考问题。

黎振伟：谢谢，刘总给我们谈到最大的转变是观念转变，这个不转变讲再多的科技都是不成型的。时间到了，我们每人总结一句话。

邱晓华：我想在“房住不炒、三稳、三条红线、集中管理”国家政策的约束下，地产投资者们更多要从创新角度去寻求突围。

吴建斌：我觉得房地产企业未来3-5年要做好心理准备，因为调控还会持续，要早一点想办法。

吴迪：无论什么企业，好的时期还是糟糕的企业，做企业都要回到企业的本质，以客户为中心，把企业的经营管理做到极致，做到精细。

刘爱明：和制造业企业的10%的毛利，一大堆应收帐款相比，其实房地产行业是最幸福，诸位是最幸福的，所以实际上这个行业发展空间是很大很大，我看来是非常巨大，无非看来怎么做，勤劳勇敢的中国人民在那个情况下把制造业做成了全球第一大行，中国是全球最大的制造业行业，我觉得从这一点来说，你比一比就会觉得幸福了，思维转变一下。谢谢！

黎振伟：谢谢，我们以新观念迎接新阶段，新格局、新起点创造新优势。