1月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

观点指数新年伊始，全国多地租赁政策积极推行。在此背景下，国内长租公寓市场逐渐向好。

企业层面，为应对巨大的租赁需求，部分拥有房企背景的长租企业积极开启房源储备。近期，龙湖集团斥资约7亿元先后在福州拿下2宗地，将建成冠寓产品，合计将推出约1700间长期租赁住房。

同时，碧桂园亦加紧开启对长租业务的发展步伐。1月22日，碧桂园文商旅集团长租公司宣布，于2021年1月成功签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同，储备房源超3000套。

此外，亦有国家队新入局长租公寓行业，如中建东孚新推出了长租公寓品牌“中建·幸孚+公寓”以及“幸孚里服务式公寓”，涵盖“青年、白领、金领”三条产品线，以应对目前市场需求。

地方层面，多地继续针对租赁市场推出监管政策，逐步建立租赁行业长效监管机制；此外，中国人民银行将加大住房租赁市场发展金融支持，促进市场平稳健康发展。住建部亦表示，推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。

整体来看，国内租赁市场正处于无序走向有序的积极变革之中。

自如继续折桂，世联红璞易主

1月农历新年将至，部分公寓企业进入休整期，整体发展速度有所减缓，月内房企系公寓企业相对活跃。据观点指数发布的“2021年1月中国长租公寓发展指数TOP20”榜单显示，自如再夺单月榜首，万科泊寓和龙湖冠寓则分居二三名。

本月，部分房企依托融资优势，积极为长租业务发债“输血”。如万科2021年面向合格投资者公开发行的住房租赁专项公司债券（第一期）（品种一）和（品种二）1月29日起在深圳证券交易所上市，两个债券合计发行金额达到30亿元。

结合往年市场数据来看，租赁住房行业的融资产品以住房租赁专项债和ABS为主，主体大多为实力较为雄厚的房企系公寓品牌。而部分独立第三方公寓企业融资难度则较大，这一状况在2020年并无明显改变。不过，随着长租公寓市场规范以及业务模式的逐渐成熟，相信其他公寓企业的融资情况会逐渐得到市场支持。

值得注意的是，中海长租公寓5个项目集中开业，均位于北京、上海、深圳、苏杭流动人口密集城市，月内新增房源近2000间。另据调研结果显示，中海长租开业五个月以上的项目平均入住率高达95%。

另一方面，BIG+碧家扩展迅速，1月22日，碧桂园文商旅集团长租公司宣布于2021年1月成功签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同，储备房源超3000套。

相较其他头部房企，碧桂园建立长租公寓业务的时间较短。2017年12月29日，碧桂园首个长租公寓项目“BIG+碧家国际社区上海国家会展中心店”才正式开业运营。数据显示，目前碧桂园长租业务储备房源6万间，开业房源超1.5万间，签约管理面积超过160万平米，其中自持租赁物业13万平方米，累计投入资金超过25亿元。

另外，世联行就1月5日深交所对其5.3亿出售世联集房相关事项的关注函作出了回应，透露此次出售股权的同时亦受让世联集房43家子公司股权，是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。

整理世联红璞发展历史，2015年，世联行发布“世联集”，而后正式推出“世联红璞”，世联行正式入局长租公寓。

来源：公开资料、观点指数整理

此次世联行剥离长租业务，或与其持续亏损有关。

来源：企业公告、观点指数整理

在国资入局后，世联行就持续进行资产剥离，包括房地产经纪业务“爱房·带客通”、世联小贷及本次的世联集房。消息称，世联红璞目前仍在正常运营当中，而后续世联红璞的发展路途如何，国资如何对资产盘活，仍是未知数。

此外，部分公寓企业响应政策，针对租户开启了“就地过年”优惠策略。2020年12月30日，国务院联防联控机制综合组印发通知，鼓励企事业单位灵活安排休假，引导职工群众在春节期间尽量在工作地休假。据不完全统计，北京、天津、上海、河北、河南、山西、山东、吉林等24个省份倡议就地过节。

来源：公开资料、观点指数整理

从短期来看，针对租户的免租策略或许会使公寓企业短期收入受到一定影响，但长期来看，这有利于企业建立良好的品牌形象与提高客户粘性，带来良好的社会口碑以及品牌效应。

民法典实行，租赁监管新升级

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。同时《民法典》亦对租赁住房实行了系列新规，租赁市场进一步规范。

来源：公开资料、观点指数整理

受2020年长租公寓企业频繁暴雷影响，如何确保租户权益、维护租房秩序是近期政策的着重发力点。

1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”、“长收短付”以及违规建立资金池等现象的整治力度，防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。

此外，要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口，同时要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。

北京在租赁住房方面亦有新的动向，1月12日，北京市住建委等三部门联合印发《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》。《意见》明确强调，要提高集体土地租赁住房项目供地质量，并将房源统一纳入全市租赁监管服务平台。同时，北京将会在2021年开工建设1万套集体土地租赁住房，投放市场运营5000套房源。

整体来看，未来租赁住房发展将会在增加租赁房源供给、保障租赁权益、规范并支持租赁企业的发展等方面有所侧重。

经历了疫情困境的大考，租赁市场的问题也开始凸显，相信随着相关规范与利好政策不断推出与完善，国内租赁市场亦会逐步向好。