一线城市住宅成交量大增！学区房、豪宅价格涨幅明显 啥信号？

一线城市历来是楼市风向标，四城住宅成交量同时增长，意味着什么？

“12月份上海市二手住宅的成交量逼近4万套，这是很高的量了。现在的市场，跟我2016年刚入行的时候很像。”上海某房产经纪公司的经纪人陈虹（化名）这样形容当下的上海房地产市场。易居研究院数据显示，2020年12月，上海二手住宅成交约3.9万套，成交量创多年来新高，全年二手住宅成交量则达到近4年来新高。

二手住宅成交量上升，尤其是下半年出现翘尾现象，在北上广深四个一线城市同时上演。贝壳研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手住宅成交量同比增长23%，创下近三年新高。结合各机构数据，一线城市房价整体相对平稳，但核心区域的优质房源，如学区房、高端住宅的价格涨幅明显。一线城市房地产市场为什么会在寒冬中转暖？未来怎么走？

成交量创近年新高

在2020年初，疫情一度对房地产市场形成冲击，新房售楼部关停，二手房也因小区封闭管理导致无法带看，市场情绪相对悲观。但随着疫情得到有效控制，需求出现较快回升，市场走出一波先抑后扬的态势，并在下半年出现翘尾现象。

陈虹告诉中新经纬（微信号：jwview），大概从2020年8月份开始，上海的新房市场就开始热了起来，除了郊区盘，市区内的不少项目都是“一房难求”，热门楼盘的认筹比例能达到一比十几。

“上个月，我有个客户和他未婚妻来我们门店看房，当时并没有说马上要买，但看到市场这么热，就回家筹钱，最后贷了1300万元。如果市场不热，他有钱也不会买，更别说临时凑钱了。”陈虹还说，“2020年12月份上海二手房的成交量逼近4万套，这是很高的量了。现在的市场，跟我2016年刚入行的时候很像。”

易居研究院数据显示，12月份，上海市二手住宅成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%，成交量创多年来新高；全年二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，达到近4年来新高。

贝壳研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手房的量价表现明显好于低能级城市，需求升温明显，全年二手住宅总体成交量同比增长23%。具体看，上海全年二手住宅成交量增幅最大，约为26%；其次是广州，成交同比增幅为25%；深圳同比增加23%，2020年下半年的调控使得市场需求明显降温，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京成交量同比增幅略低，为16%，但成交量及增幅均为2017年以来最高。

“一线四城楼市均在2016年末到2017年初经历严格调控，近三年普遍处于调控后的漫长修复期。2020年疫情冲击经济，在货币政策宽松、房贷利率下行的情况下，积压需求得到释放，加速市场修复。同时，一线城市经济发展潜力大，房产保值能力强，更受资本青睐。四个一线城市2020年二手住宅成交量均创下至少近三年新高，沪深两地住房供需矛盾趋紧导致均价涨幅偏大。”贝壳研究院判断。

新房市场方面，综合多家机构数据，2020年北京新建商品住宅成交面积同比上涨5%；上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，创下4年来新高；广州一手住宅网签成交100905套，同比上升27%，是2010年至今的第二高，仅次于2016年；深圳新建住宅成交45384套，同比上涨19.8%，创下2016年以来新高。

优质房源价格涨幅明显

四个一线城市新房二手房的成交量虽然有明显增长，但整体价格涨幅依旧平稳。

上海中原研究院数据显示，2020年上海新建住宅成交均价56004元/平方米，同比微涨4%。市场整体稳中有升，在疫情之下波动较小。另据国家统计局数据，2020年11月上海二手住宅价格指数环比增长0.3%，同比增长5.5%。

贝壳研究院称，2020年北京新建商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%，与2019年基本持平。二手住宅成交绝对水平及增幅虽然均达到2017年以来最高，但全市成交均价为60485元/平方米，同比微跌0.5%，价格连续三年保持相对平稳态势。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，从整体看，四个一线城市的房价依旧平稳，属于微涨态势。但市场表现分化明显，局部区域较热，比如北京与上海的学区房价格涨幅较大，但郊区房源不温不火。在2020年上半年，深圳房价上涨引起广泛关注，但其东部与西部涨幅差距较大。

陈虹也说：“有个同事在上海外环买的没学区、没地铁的房子，今年的价格涨了5%。而一个浦东的客户，他的房子涨了差不多30%。豪宅市场比较‘疯狂’，一位准备卖出一套2000万元豪宅的业主，把挂牌价调高了200万，他想的是万一碰到对价格不敏感的客户，怎么也能多卖50万。”

贝壳研究院指出，北京二手住宅市场表现出“外围城区量升，中心城区价涨”“高总价物业价格抗跌”的特征。除4个远郊区以外，12个城区中有3个区的房价出现上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。从不同总价段物业价格变动看，除750万元以上房源成交均价同比上涨1%之外，其余价格段房源均价同比均下跌，可见在相对平稳的市场中，优质物业价格更抗跌。

广州中原研究发展部称，2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅明显的主要为中心城区，天河、海珠、越秀的涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。由于增城区规划利好已被提前消化，加上其他区人才新政升级抢客，该区的网签均价不升反降，同比下跌6.5%。

广州改善性高端住宅的价格涨幅显著。广州中原研究发展部称，不少客户将投资目光转移至具备较高保值能力的优质房产上，比如珠江新城、滨江东、东风东等传统高端板块（具备优质教育资源、区位条件或豪宅属性），其价格同比涨幅基本能维持在10%以上。

“一线城市的别墅、豪宅、高端洋房的成交量比较好，改善型和投资型需求占比增加，这既与市场结构的变化有关，也与豪宅集中供应、限价限签政策的放开密不可分。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示。

是否会出现“小阳春”？

量与价是相互关联的，一线城市在下半年的成交量翘尾，是否会对接下来的价格走势有影响？

张大伟认为，一线城市成交量增加，属于调控后的恢复性上涨，成交量只是达到2016年或者2017年以来的高点，不是特别高的水平。当前仍属于学区房拉动下的局部区域价格上涨，但如果后续没有新的调控政策出台，信贷政策也没有明显收紧，市场在春节以后有可能迎来一波行情。

张大伟还说：“2015年的房价上涨，是因为信贷政策相对宽松。未来一段时间的价格走势，关键也看信贷的宽松状况。”谢逸枫认为，一线城市的房地产市场已经走出疫情的低谷，步入了一个拐点期，是继续上涨还是下跌，要看未来一段时间的调控政策与货币政策。

贝壳研究院预计，2021年一线城市新房成交量增速或将稳定在5%-10%，市场均价保持增长；沪深两地二手房价格涨幅会收窄，京广两地则呈现温和上涨。

上述研究院进一步分析，2020年下半年以来，宏观货币政策回归常态，这一趋势预计在2021年延续，楼市信贷环境宽松触底，同时房地产市场金融降杠杆持续深化，住房金融受到更严格的监管；2021年房地产长效调控机制持续深化，房价监测及预警会加强，局部房价的持续大幅上涨将面临精准调控；2020年多城加大住宅用地供应，如深圳、广州两城住宅用地成交量同比分别增长3倍及1倍，2021年新房市场供应加大，二手房市场供需矛盾得到缓解。而北京2020年年底新房去化周期为17个月，且仍有超6成限竞房待入市，2021年二手房价格大幅上涨可能性不大。