郑州房企抢收市场：有楼盘称可“零首付”，有楼盘降价抛售

半年来，王宇多半时间都处在“低气压”状态。

“今年上半年就成交了1套房，还是亲戚买的。”王宇长长地叹了口气。他是郑州本土有着多年新房销售经验的渠道人员，靠带客看房成交后获取佣金生活，“郑州前几个月楼市行情不好，我的带客量也很少，有时候好多天都没有1个人，更别提成交了。好在最近行情有所好转，生活又有了希望。”

不同于王宇长达数月的忧心忡忡，在郑州某二手房门店做销售的顾永彬今年过年后就对市场充满期许，“之前卖二手房能饿死，现在不敢说能吃饱但确实比年前好些了；看房的人多了，成交量也上来了。”

王宇和顾永彬的卖房经历是目前郑州房地产市场一个缩影。

2022上半年，面对持续低迷的楼市，郑州频放纾困大招，且多次登上热搜平台。从3月1日出台的被认为全国首个系统全面的楼市放松政策——“19条”楼市新政，到提出全面落实首套房贷款利率执行4.25%下限标准，再到最近受到广泛关注和热议的大棚户区改造项目房票安置实施办法，各种政策方向皆意在刺激楼市。

从效果来看，前5个月楼市改善情况不明显，6月有筑底回暖迹象。据国家统计局6月发布的最新数据，2022年5月份郑州新房房价环比下跌0.1%，二手房房价环比下跌0.5%。自2021年8月以来，郑州一手房价、二手房价已连续10个月双双下跌。再看成交量，记者通过郑州360房产网梳理房地产市场销售情况发现，今年1~5月份，郑州全市商品房销售38983套，较去年同期下降48%；二手房共成交22092套（间），较去年同期下降26%。6月郑州全市商品房销售11428套，较去年同期下降39%，环比上涨88%；二手房共成交7085套（间），较去年同期下降3%，环比上涨104%。

“从实际情况看，目前，国家和省市的一系列助企业纾困政策的积极作用日益显现，郑州市房地产市场形势正在逐步复苏回暖，涉房金融环境得以改善，群众购房成本明显降低。”6月30日，郑州市住房保障和房地产管理局三级调研员李家璋在郑州新市民购房专题推介会上表示，二手房成交量明显回暖，改善性住房需求快速增长，群众到访量普遍增加，商品房销售量止跌回升，供需两端表现积极活跃，房地产市场信心正逐步恢复。

新房市场先抑后扬

3月份以来，吴女士一直在“买不买房”间徘徊。

吴女士是一名“85后”，大学毕业后与老公一同在郑州购买了一套两室一厅房子，如今随着一儿一女长大，换房变得越来越紧迫。“本来想着手里攒的钱不够首付，计划等两年再换，后来听说政策放松了、利率也降了，是换房的好时候，一下子就激起了买房欲望。”吴女士表示。

吴女士所说的政策是郑州在3月1日出台的“19条”楼市新政。新政明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买时执行首套房贷款政策。也就是说，之前吴玉在郑州限购区域内购买二套房，首付需要60%；现在首套结清贷款可以30%。

令吴女士没想到的是，实际看房过程政策更宽松，“郑州是限购城市，但现在只要想在郑州买房，一般情况下都能买到；贷款方面，很多楼盘可以首付分期，只是方式不同，有的先付5%首付，剩下25%首付两年内分4次还清；有的先付15%，剩下15%一年内分4次还清。”

最让吴女士心动的是，有楼盘竟宣称可以“零首付”网签，剩下首付款交房前付清就可以。

记者了解到，该楼盘位于郑州管南片区，去年曾凭一己之力将所属区域引入“小阳春”行情，价格也从2019年的15000元/平方米，涨到2020年的16000元/平方米，再到2021年的17000元/平方米。

然而，去年下半年郑州接连遭遇洪灾、疫情之后，情况急转直下。到今年5月下旬记者前去探访时，上述楼盘价格已跌至13000元/平方米，且探访当天售楼处购房者寥寥，十分冷清。

扩大范围来看，该项目所在的整个区域价格皆在下跌。“新城时光印象已从开盘时的17000元/平方米左右降到现在的13500元/平方米；康桥未来公元以前均价14000元/平方米，现在是12000元/平方米；融创的项目更不用说，历来是‘促销王’。”一位长期销售该区域楼盘的李经理告诉记者，这几个项目位于郑州南三环与南四环之间，配套较差，区域不成熟，基础教育欠缺，遇到行情不好时更不抗跌。

记者调查发现，除了上述区域，郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区，之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米，现在降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，价格下降得也十分厉害。

更为严峻的是，价格下降的同时销量也很惨淡。据郑州360房产网数据，今年1~5月份，郑州市商品房销售38983套，较去年同期下降48%。

转折点出现在6月。随着郑州经济逐步复苏和疫情得到有效控制，市场开始出现回暖迹象，尤其是多个项目的开盘热销，给低沉一年的郑州楼市带来了曙光。

如位于郑州金水老城的万科古翠隐秀，据克而瑞数据，该项目于6月18日首开，推出约196套房源，成交均价约27500~28800元/平方米（带装修），目前已成交约159套；位于郑州金水北的保利大都汇，6月25日首开，推出357套房源，价格约18200~21800元/平方米，已成交272套。此外，保利文化广场、电建洺悦融园、华润瑞府等项目卖得也不错。

不过，也有项目成交依然惨淡，如与万科古翠隐秀同日开盘的东方宇亿万林府，推出约127套，成交均价约17000~18000元/平方米（毛坯），仅成交2套。

“本来5月份郑州疫情居家办公时，亲戚朋友都劝说不适合换房，已经放弃了。结果最近听说市场又起来了，再看看吧！”吴女士告诉记者。

中国商业经济学会副会长宋向清接受记者采访时表示，6月郑州房地产市场环比增长态势明显，同比降幅收窄显著，说明楼市正在走出低谷。“在经历较长时期低迷之后，楼市开始一波缓慢的持续的提升和振作过程，是最令人欣慰的现象。”

克而瑞分析认为，2022年1~6月郑州房地产市场成交约469.19万平方米，成交均价约12316元/平方米，相比去年同期成交规模减半。同时，相比1~5月份，6月成交表现较好，成交量约为102万平方米，预计三季度市场成交跌幅将会收窄。

二手房交易逐步回暖

相比新房市场，2022年上半年郑州二手房市场一直在缓步回暖。

“今年过年后二手房就有明显起色了，后来新政实施、利率下调以及20%差额税取消后，买卖二手房的人又明显增加了不少。”顾永彬告诉记者。

记者了解到，自2015年1月1日开始，郑州对二手房征收20%差额税，即“非满五唯一”住宅交易时需缴纳差额税费，以一套原价100万元、现价200万元住宅计算，按照此前政策，交易需缴纳20万元个税；调整后，可以自主选择按全额1%征收，即2万元，交易税额大大降低。

20%差额税取消直接影响着一些次新小区房价。如位于郑州市金水区的安和文苑小区，在某房产平台上，一套于去年9月挂牌的房源，售价380万元；挂牌后多次降价，到12月时已降至345万元；今年3月初，则直接涨价30多万元，售价385万元。

不过，也有不少小区房源仍在降价。“去年想卖房时，小区同样户型还能卖到140万元，今年降到了130万元。”郑州市金水区一位计划卖房的业主告诉记者。

“以前，郑州楼市基本以新房销售为主，约占到7成，二手房成交一直较弱。尤其是去年，因利率高、放款周期长，导致二手房销售遇困。随着今年各项利好政策出台，咨询买房、卖房客户明显增多，市场也活跃了。”郑州市郑东新区某房产经纪人表示。

根据贝壳数据显示，2月底，贝壳郑州二手房挂牌量70000+套，6月底郑州二手房挂牌量79000+套，短短4个月时间，挂牌量增加了9000余套。二手房供应量增加明显，证明卖家挂牌积极性提高，业主信心正在恢复。

中指研究院也认为，郑州主城二手房市场恢复明显，其中金水区以配套优势和价格优势大幅领先，多个项目停工烂尾问题也刺激部分客户转向二手房市场。

受二手房由冷转暖影响，王宇和他的几个同行朋友在上半年也开始做起了以前不愿做的二手房生意。

对于郑州楼市上半年发展情况，宋向清认为，上半年郑州根据本地商品房供需关系，出台若干针对性政策促进市场良性循环的效果逐渐彰显，交易数据在拉升。

同时他表示，经过“房住不炒”政策底线的持久加持，房地产市场的投资化、投机化、泡沫化、货币化已经严重弱化，现在买房基本都是为居住而买，极少用于投资盈利、投机牟利，楼市去化库存后，其泡沫化和货币化现象开始大减，危险也逐渐引入到可调控范围，亦是楼市常态化表现。