数字化运营大势所趋-《2022数字化运营白皮书》节选一

"放眼世界，我们面对的是百年未有之大变局"。在当今的世界中，百年变局与疫情交织，全球经济受到大冲击，截至目前尚未从余波中脱身。物联网、云计算、人工智能、大数据、5G等技术的发展日新月异，彼此间深度融合而迸发出的商业价值更是无限，成为全球几乎所有国家和地区经济发展依托的重要抓手。

在发布的十四五规划中，数字化发展拓新与守成兼而有之。规划提出，促进数字技术与实体经济深度融合，赋能传统产业转型升级，同时催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新引擎。此外，规划提出适应数字技术全面融入社会交往和日常生活新趋势，促进公共服务和社会运行方式创新，构筑全民畅享的数字生活。

国家互联网信息办公室发布的《数字中国发展报告(2020年)》中披露，我国数字经济总量跃居世界第二，数字经济核心产业增加值占GDP的比重达到7.8%，至2025年该比重将提高到10%。

从无到有，从少到多，从传统方式转变到数字技术，是数字化转型的必经路径。对于各行各业来说，这已不是选择题，而是主动拥抱变化的必修课。

房地产和相关行业亦是如此。最新一轮的地产暴雷中，企业主体接连陷入泥潭，最根本的原因是执着于旧有发展节奏，未能快速响应政策和环境的变化，进行适应性调整，因此失去了发展的动力。企业要清楚认识到，房地产和相关行业已经从高速增长的状态中冷却下来，与此同时，伴随融资通道收缩、盈利能力受限，曾经行业形成近乎惯性的粗放、高杠杆、高周转、高增长的发展模式不再适用。

未来的20年，房地产和相关行业将加速进入效率为王、管理红利时代。面对后地产时代的诸多变化、未知、迷茫与不确定性，数字化至少将会在：企业内部效率优化、服务质量提升、商业模式创新、供应链重塑、数字化生态圈建设及占据主动权五个方面赋能乃至重塑行业。

展望未来，数字化建设程度的高低，将成为影响企业竞争力强弱的核心因素，未能尽善者将面临淘汰。

而作为数字化中的重要一环，数字化运营聚焦于地产产业链的后端，对资产持有运营和客户全生命周期服务环节的提质增效、节能减排、产品服务丰富完善等发挥至关重要的作用，能够助力企业在地产微利时代做好深耕。如果说过去房地产和相关行业是基于开发环节做“加法”，未来则是立足于运营和服务做“乘法”，不擅长利用数字化手段实现运营的企业将被行业抛下。

观点指数研究院通过问卷、深度交流、线下调研的形式，旨在呈现当前房地产和相关行业的数字化运营真实现状。我们发现以上行业不仅在数字化运营上积极行动，借助数字技术和手段更好地提升建筑空间的自动化运营水平，而且已在主动进攻，拥抱变化，利用数字化运营的便利挖掘潜在需求，思考数字如何业务化，冀望以新的业务模式给行业带来颠覆性发展。

观点指数研究院

中国数字经济的高速发展，催生了全新的商业模式和经济形态。作为产业变革升级的强大新动能，数字化被视为创新驱动发展的重要力量。对于房地产行业而言，告别红利时代，转型升级迫在眉睫；把握数字化机遇，实现高质量可持续发展，既是政策与市场所趋，亦是企业未来发展的必要路径。

作为数字化转型的领导者，施耐德电气认为数字化转型是房地产行业的重要突围路径，不仅是打破发展惯性、应对环境变化的被动措施，更是把握时代风口、重塑核心竞争力的主动作为。

数字化转型无疑将带来一场自上而下的企业变革。企业不仅要有能够抢抓先机的前瞻性眼光，更要具备清晰的战略规划与转型思路，才能少走弯路、有条不紊地推进数字化转型。

目前，房地产行业在数字化转型方面，仍无太多可参考的转型范式或成功的转型经验。如何找准投入起点、如何构建数字化转型的支撑体系、如何寻求瓶颈的突破关口、如何衡量与评估成本效益，都让众多房企，尤其是中小型房企，在数字化转型的道路上举步维艰。

施耐德电气深知，找到数字化转型的正确路径，并非某个独立的企业或组织能够完成。这不仅需要房地产行业学习与借鉴其他行业的成功转型思路，也需要各房地产商、科技服务商等相关领域的共同探索与实践。

有鉴于此，为了更好地助力中国房地产行业实现数字化转型，施耐德电气联合观点指数研究院深入了解当前房地产和相关行业数字化运营的现状、痛点及路径选择，希望通过我们来自一线的实践、洞察以及成功的数字化转型经验，为房企数字化转型提供有价值的参考样本，赋能房地产行业加速推动绿色高质量发展。

在施耐德电气看来，虽然房地产行业的数字化转型之路任重而道远，但可以预见的是，其数字化转型必将贯穿企业的全生命周期。最终实现推动产业链条数字化，打造全方面的高效运营管理，房企可在实现社会效益的同时收获经济回报。

未来已来，施耐德电气愿携手房企合作伙伴，以数字化技术驱动企业高质量增长，共赢数字化时代！

施耐德电气

何为数字化运营？

基于产业链条，观点指数研究院将房地产和相关行业的数字化分为以下四类：企业内部运营管理数字化、建筑空间开发建设施工过程中的数字化、交易流通环节的数字化、已建设完成的建筑空间的数字化运营（包含资产持有运营和客户全生命周期服务）。

对于前三者，本白皮书不做重点分析及研究，我们在此所探讨的数字化运营，聚焦于已建设完成的建筑空间的数字化运营，指将原本以人的经验判断来执行的运营方式转化为能够自动化的运营方式，具体包括创造与之密切相关的各项管理工作的总和，涉及楼宇管理系统、能源管控系统、物联网平台搭建以及智能产品应用与服务等，覆盖智慧园区/商业地产、智慧社区、智能家居、养老/文旅等领域。

观点指数研究院认为，行业进入“微利时代”，未来的利润来源将由一次性的开发、租赁、销售环节转变成对于资产的持有运营和客户全生命周期的服务环节。因此，探讨已建设完成的建筑空间的数字化运营，对于企业厘清行业数字化发展误区，辨明未来方向尤为重要。

来源：观点指数调研及整理

数字化运营核心目标：应对变化

无论是数字化亦或是聚焦到运营端，其核心目标是给予企业适应变化以及灵活应对的能力，即韧性。

房地产及相关行业有着显著的行业属性，即重资金、流程复杂，短期内上述因素不会发生颠覆性改变。事实上，当前最大的挑战者来源于行业自身，也即是持续自省和转型，主动拥抱变化。

根据国家统计局数据，2021年房地产业增加值为77561亿元，GDP占比约6.8%，撬动了约4-6倍的GDP份额。未来这条传导链弱化，行业降速时，房地产该如何蜕变？目前行业依旧处于探索阶段，不断尝试但鲜有突破，数字化运营的出现至少提供了一个新的方向与机遇。

拥抱数字化运营的要义

在对数字化运营进行全面观察之前，有必要对房地产行业的数字化进行了解，这样有利于更深刻地认识数字化运营的必要性、紧迫性以及应该如何前瞻性发展。

回顾房地产及相关行业的发展历史，每一次行业陷入低潮时，都变相推动了信息化、在线化乃至数字化的建设浪潮——因为发展速度放缓，有了更多的时间去反思及寻找未来的方向。早在2008年房地产及相关行业发展低潮时，信息化建设就被重点关注，2014年行业再度陷入低迷，这一阶段信息化建设达到高峰期，而2020年疫情的出现，更是极大掀起了数字化建设的热潮。

我们倾向于将2020年定性为房地产及相关行业数字化建设的元年，因为疫情的冲击，使得企业的管理团队无法到达一线、工程师无法勘探实地、销售层无法与客户线下沟通、运营服务不能很好触达……种种困难成为了助燃剂，令决策层深刻意识到不能满足于简单的信息化以及在线化，而是要加快各个环节的数字化布局速度，利用数字化进行裂变，甚至未来能够实现智慧化。

观点指数认为，数字化至少将会在五个方面赋能乃至重塑房地产和相关行业。

其一是对于企业内部效率的提升，通过数字化建设，形成管理体系与业务标准的统一，流程再造，提高效率、少犯错，较大地提升各个部门的协同效应，促成企业内部高效运转，向管理要红利。未来的20年，房地产及相关行业将加速进入数字化带来的效率为王、管理红利时代，未能尽善者或会消亡。

其二是站在资产和客户的角度，用数字化手段提升运营和服务的质量，这一过程贯穿建筑空间（如住宅、商业楼宇等）的设计建造、销售、招商、维护、物业服务等环节，多以数字化运营的形式呈现。以服务而言，过去房地产及相关行业多为单向提供服务，忽略对消费者需求的研究和满足，这一能力会成为地产微利时代制胜的关键，决定企业能走多远。

其三是基于数字化思维的建立，打造新的商业模式。如前所述，十四五规划提到促进数字技术与实体经济深度融合，其中除了赋能传统产业转型升级外，还将催生新产业新业态新模式。对于国内的房地产和相关行业而言，过去的发展模式并不意味着是一成不变的。基于数字化思维和文化的建立，行业未来将不再局限于业务数字化，而是向数字化业务进阶发展，形成全新的生长曲线。数字化转型落后者，或将被行业未来抛下。

其四是对于供应链的重塑，实现各方入局者的产业联动。房地产及相关行业通过数字化对材料供应、投资、设计、承建、营销代理、物业服务等全供应链条进行融合，可以让业务流转更加顺畅，降低沟通和连接成本。

其五则是基于数字化转型本身，积极推动数字化生态圈建设，在未来行业的数字化发展中占据主动。当前行业的数字化生态圈建设比较薄弱，立足于自身发展，房地产和相关行业企业可以更加积极主动地推动生态圈的建设，将不同的服务商接入，实现开发共创，形成前瞻性解决方案和场景打造，更快地实现数字化转型，并实现营收变现。

作为数字化转型的重要组成部分，数字化运营延续数字化对于房地产和相关行业的赋能及重塑，尤其见于上述的第二、三、五点。

数字化运营聚焦产业链后端，主要涉及建设完成的建筑空间的持有运营和客户全生命周期服务，深刻影响房地产及相关行业的高质量发展。尤其在行业迈入存量、微利的过程中，更需要借助数字化运营体系联动资产、服务、人、货与场景，优化每个环节的运营、提高工作和能源利用效率。

除此之外，数字化运营的另一重要性在于直接触达客户和市场需求，可以在数字化运营积累的数据基础上联动资源，深度挖掘背后的商业机遇，以新的业务模式给行业带来颠覆性发展。拥抱数字化运营，是房地产及相关行业主体实现长远发展的必经之道。

五大驱动因素

1.数字化运营带来地产经营模式革命性变革

在改革开放的40余年中，中国城市实现了结构与规模的跨越式发展，房地产和相关行业也在其中度过了第一代粗放经济时代，享受了土地与规模红利。未来20年内，中国新增住房的增速将放缓，在“房住不炒”的大环境下，下一个20年将以居住和民生为导向，围绕房地产开发带动整个供应链经济，进入后房地产时代。

过去房地产从前端-钢筋、水泥、瓷砖等原材料的供给，到中间建造环节-重工机械、装修等，延展到代理、交易流通环节，再到后端-物业服务、智慧社区、智慧城市以及商业等产业链条，是一个支柱型的产业集合。而在后房地产时代，数字化技术和运营方式的融入，会给房地产和相关行业的经营模式带来革命性变革，过去形成的固定的商业模式、产业链角色、场景、职能等，都会被数字化重新塑造和构建。甚至未来可能由“一条龙”的纵向垄断模式，转向更加专业细分，分工明确且协调共存的横向价值链模式。

以观点指数监测的样本企业来看，72家上市房企毛利率、净利率中位数下行明显，特别在2011、2012年利润率最高时期，房企毛利率中位数可以达到40%的水平，而2020年基本降至30%以下。这意味着房地产对利润的撬动作用弱化，行业进入微利时代，过去简单粗放的融资、买地、来料加工的制造模式不再适用，而是要加深对产业链各个环节的研究与分析。

以住宅开发为例，不是单向地由房企设计输出住宅产品，而是要与消费者进行需求互动，如交通、户型、装修风格、使用场景等个性化需求，进行定制输出。甚至未来是否会基于前述的研究，提前介入拿地环节都不无可能。

而这些的实现，都离不开数字化运营积累的数据的支持。可以预见，数字化运营技术的覆盖，将会带来更加精细、精准且具有前瞻性的需求洞察、商业机会涌现，由此而给行业经营模式带来的突破性发展，前景广阔。

2.数字化运营助力企业实现可持续发展

在我们面向房地产及相关行业的调研中发现，企业将数字化运营作为实现可持续发展的关键。当前可持续发展大致聚焦于ESG，即环境、社会和公司治理层面。中长期目标上，企业冀望以数字化运营技术进行自我驱动，塑造可以持续带来回报的经营模式，实现企业自身的长青发展。

随着ESG信息披露要求日趋严格，房地产及相关行业中的企业主体需要不断提高可持续发展管理水平，以回应监管机构及市场的持续关注。而数字化运营让ESG变得可衡量，能够更快速、高效地提取关键信息和数据。顺应数字化发展趋势，企业通过投入资源建设ESG数据采集平台，将往年通过线下统计的ESG指标管理工作迁移至线上平台，进一步提高可持续管理工作水平。

2021年10月国务院印发的《2030年前碳达峰行动方案》提出，要全面提升节能管理能力。实施城市节能降碳工程，开展建筑、交通、照明、供热等基础设施节能升级改造，推进先进绿色建筑技术示范应用，推动城市综合能效提升；实施园区节能降碳工程，打造一批达到国际先进水平的节能低碳园区等。同时引导企业主动适应绿色低碳发展要求，强化环境责任意识，加强能源资源节约，提升绿色创新水平。

适应政策，ESG同样倡导企业更加注重环境友好，这也带动房地产和相关行业企业有着更为明确的针对空间的节能减排战略。主要体现在智慧社区、智慧园区等领域的能源管理上。于建筑空间中推进IBMS智慧楼宇管理系统的应用是企业的普遍做法，具体包括对能耗数据进行分项计量；实时监测；对能耗数据多维度分析及预测，及时诊断识别用电系统的跑冒滴漏现象等，以进一步实现能耗定额的控制及优化能源使用。

对于商业地产/园区、社区等建筑空间管理而言，优化水、电、照明等能量系统，实施节能技术改造等重点工程，成为发展的必选项。而数字化运营可以帮助房地产及相关行业全面提高资源利用效率。

3.消费需求与商业机遇的把握提供数字化运营源动力

在国内消费市场，80、90、00后分别迈入40岁、30岁、20岁的年龄段，成为主要的消费力量。80后具有一定的资源沉淀；90后开始在社会各领域扮演中坚角色、收入稳定；而00后亦开始步入职场。他们无一例外受到互联网、数字信息技术、即时通讯设备较大程度的影响，尤其是后两者，一出生即与网络信息时代无缝对接，形成了对数字化、智能化、高效率科技产品的使用习惯，更享受由此带来的高效率、快捷、个性化的美好生活体验。

在本文探讨的房地产和相关行业的数字化运营中，涉及智慧园区/商业地产、智慧社区、智能家居、养老/文旅等领域的客户全周期服务，80、90、00后同样是该消费市场的主要组成部分，无法避开对其需求的探寻、满足。

这一消费群体，对于数字化服务更加依赖，需求更加多元且多变。以物业服务而言，房屋交付后多数物业企业仅以满足基本服务需求为导向，单向维持社区的正常运营。但是随着80、90、00后在人口结构中占据主力以及由此带来的消费大升级，对社区建设、服务提出更高的需求——更智慧、节能、便捷，这些需求的满足离不开数字化运营方式的实现。

换而言之，消费需求与机遇的把握可以说是房地产和相关行业进行数字化运营的源动力，基于提供更好的服务体验，提供数字化运营解决方案并以此树立口碑反哺物业服务和其他业务的发展，将成为企业更加普遍的做法。数字化运营建设，无疑将成为企业长远发展的必经之径。

4.政策支持数字经济产业发展，为数字化运营奠定基础

十四五规划中提及要推动购物消费、居家生活、旅游休闲、交通出行等各类场景数字化，推进智慧社区建设，依托社区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服务圈，提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务。同时要丰富数字生活体验，发展数字家庭。

这些与数字化运营高度重合，为房地产和相关行业发展创造更好的政策条件。

来源：《十四五规划和2035年远景目标纲要（全文）》

与此同时，得益于高端芯片、操作系统、人工智能关键算法、传感器等关键领域取得的突破，以及人工智能、大数据、区块链、云计算、网络安全等新兴数字产业的培育壮大，房地产及相关行业布局及发展数字化运营拥有了较为完善的“基础设施”，有利于数字化运营各环节场景的实现与丰富。

5.智慧城市需求加快新房“数字化运营”进程

目前以数字化运营赋能城市治理、提升运转效率、优化民生福祉，已经成为城市发展提质增效的必由之路，这个任务更倾向于由新建住宅完成。

进入2040年后，80、90年代的房屋其配套设施、管道和线路达到几乎刚性的匹配状态。诚然，这些设施并不会被立刻弃用或直接报废掉，但是如果要配合智能化设备的使用则需要大量的基础设施改造，而且超过85%的老旧社区缺少数字化运营平台，配套的物业也往往是被动式响应。

从调研的反馈来看，开发商对存量项目的数字化运营平台搭建也兴致不高，因为投资收益较差，未来的维修成本也远高于新开发住宅。因此现阶段老旧住宅的“数字化运营”植入面临的挑战不小，相对来说新式住宅的“数字化运营”布局更加现实。

观点指数认为，在现阶段的数字化运营过程中，受到销售疲软与预收资金监管的影响，开发商投入老旧住宅的数字化运营资源有所谨慎。相反往往会出于提高楼盘销售、提升物业范围与多元化赛道的目的，将聚焦点与发力点集中在新开发楼盘中，这将加速住宅领域的数字化运营，带来新的发展高度。