抓好“头号工程”,破解金科稳健发展密码 | 财报深响?

作者：王泽红

出品：焦点财经

4月29日，金科股份（000656.SZ）发布2021年业绩报告。数据显示，2021年金科实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；结算面积1,200.96万平方米，同比增长18.34%；实现净利润66.88亿元，归属于上市公司股东净利润36.01亿元。

2021年以来，楼市政策调控升级、融资环境收紧、购房者预期下降，房地产行业面临巨大挑战，诸多房企利润下滑甚至是亏损，少数企业更是面临严峻的流动性危机。

在此背景下，金科坚持 “四位一体、生态协同”的高质量发展战略，强力推进“一稳二降三提升”的经营发展策略，即坚持稳健发展，主动降负债、降库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力，展现出强劲的发展活力与后劲，交出了一份难得的业绩。

牢守现金安全 回款率高达101%

2021年，房企们纷纷 “御寒”过冬，以“去库存、收现金”为主要目的各显神通，保障现金流生命线。金科也不例外，在“一稳二降三提升”的经营发展策略之下，主动优化财务结构，全力抢抓销售回款，充分重视现金安全，积极盘活优质资产，果断聚焦经营质效。

尤其在现金流管理方面，金科一再强调“将保障现金流安全作为一把手的头号工程”，多措并举保障和增强企业的内生造血功能，追求有现金流的利润和有利润的现金流；在“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流管理模式下，坚持抓有回款质量的销售，以有价值的销售回款充盈企业现金流。

效果立竿见影，金科2021年实现销售金额1840亿元，连续3年位居行业前20；销售回款1853亿元，回款率高达101%，创历史新高；销售面积1966万平米，连续4年位居行业前10。

除此之外，还通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元，同时通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正……多方举措之下，金科牢牢守住了现金安全底线。

更难得的是，在加固现金安全的前提下，金科的有息负债规模大幅压降，由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

负债指标也相应下降。截至2021年底，金科资产负债率为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点，存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。

在增强稳健财务能力的有力举措中，金科越发凸显行业“稳健派”实力。

信用评级良好 融资渠道通畅

稳健发展，也让金科持续保持了良好的信用评级。不仅在境内保持了主体信用评级的稳定，获得中诚信、联合评级机构AAA级评级；在境外更是获得标普将国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定，自2021年4月调整后，持续保持至今。

良好信用背书之下，即便行业融资趋紧，金科2021年依然成功在境内外发行各类公开市场债券融资，包含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等在内10次，融资规模高达约118亿元，位居国内A股民营房企前列，为现金流安全提供了有效保障。

同期，金科也得到了多家金融机构的支持，主要银行一直对公司保持稳定的授信额度，负债结构进一步优化。截至2021年度，金科银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。

更重要的是，在行业屡现债务违约的情形下，金科保证了所有公开市场债务100%兑付，全年累计兑付金额超106亿元。

进入2022年，金科成功发行2022年首期15亿元公司债，不仅坚定了投资者的信心，也彰显了金科优质的信用背景和稳健的市场形象。在“发债难”的大环境下也在一定程度上振奋了同行业债券发行的景气度。

同时，多家银行也加大了对金科的开发贷投放力度；证券公司、保险公司、信托公司、资管公司等持续落地与金科的非标业务融资支持。

当下的金科，现金流管理与融资已经形成了一种良性循环。愈牢守现金安全底线，财务愈稳健，金融机构愈认可；融资愈通畅，又会反哺现金流安全度。

土储量足质优 城市能级再提升

当然，金科的安全与稳健也与其投资逻辑强相关，拿对地很关键。

土地是房企最重要的生产资料，土储太少不行，否则巧妇难为无米之炊。但土储也不是越多越好，在当前形势下，反而会带来沉重的财务成本。一般来说，能够保障未来2-3年开发需求的土储量，是一个比较理想的状态。

在集中供地“前热后冷”的背景下，金科2021年坚持多元化拿地模式，累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米，投资销售比控制在40%以内，有效补充了优质土地资源。

其中，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为557万平方米，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约87%，城市能级进一步增强。

截至2021年底，金科累计土地储备面积达6591万方，可售货值4685亿元，可覆盖未来2-3年销售，恰好处于一种理想状态。

如同其他民营房企一般，金科也缩减了土地购置金额，但投资城市能级在稳步提升，按照城市能级可售面积计算，二三线（含新一线）城市占比达80.23%；按城市能级可售货值计算，二三线（含新一线）占比达82.47%，一线、四线及以下仅占17.53%。

分区域来看，重庆可售面积达1622.81万方，占比24.66%；西南区域（不含重庆）占比19.49%；华中区域占比18.14%，华南、华北和其他区域占比分别为7.72%、6.20%、5.14%。当中，重庆可售货值达915.87亿元，华东区域1113.16亿元，西南区域896.65亿元。

想要实现高质量发展，必须要有高质量的土储结构来支撑。为此，金科建立了自己的一套拿地策略，紧密围绕“三圈一带”、 “八大城市群”进行投资布局，体现在城市能级上，就是“二三线为主，一四线为辅”。

金科有自己的逻辑，一方面一线城市发展相对成熟，土地供应有限，进驻难度高；另一方面，四线城市基本面支撑力不强，市场稳定性较弱。而二三线城市（含新一线）则不同，正处于快速发展阶段，市场容量大且有上升空间。

所以，在这一投资策略的指引下，金科近些年的土储结构愈趋均衡，2021年又更进一步。数据显示，金科2021年在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南区域销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，区域布局日趋合理。

地产+全面提速 轻资产运营成效凸显

面对行业竞争加剧，金科积极挖掘新的利润增长点，依托“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，提出精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，保持行业竞争优势。

由地产主业向多赛道协同发展转变，不断加大新业务、新赛道的拓展和落地，为金科2021年带来了新的业绩增长点，尤其是金科服务可以用高增长来形容，多项核心数据增长超过七成，全年营收达到59.68亿元，同比增长约77%；净利润10.77亿元，同比增长70%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%。

金科商业2021年营收同比增长30%，EBITDA同比增长32%，形成了以金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心为主的三大成熟产品线。截至2021年底，金科商业在管项目80个，在管面积307万平方米，其中自持体量98万平方米。

金科产业2021年先后完成潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

作为金科多元赛道布局的主力轻资产板块，构建的系统性运营能力也开始凸显。报告期内，金科服务直拓独立第三方管理面积超5000万方，市场化获取项目超400个，占比近90%；第三方累计在管面积近1.4亿方，占比达到58%。管理规模不仅大幅提升，外拓能力也愈加明显。

产业运营轻资产业务初见成效，为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

代建业务发展模式也日趋成型，2021年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积600万平方米，代建储备货值近500亿元，当中一二线城市项目占比52%。

多元化发展进入快车道，轻资产从体系内经营赋能向对外能力输出的转型开始加速，一个更加行稳致远的金科正在长成。