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保障性住房REITS试点打响第一枪，地产金融改革进程加快

来源：金融界 2022-04-14 12:22:37

金融界4月14日消息据新华社报道，全国首个正式申报的保障性租赁住房REITS项目——深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委。综合多位专业人士认为，这意味着地产金融改革的一个趋势，未来通过REITs金融手段将使保障房建设的资金来源更加多元化，有助于促进保障性住房的健康发展。

据了解，此次4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前深圳在此类金融产品创新方面率先进行，成为房地产金融改革的一个重要内容。类似改革主要是由本地的国企属性的企业进行，预计后续民企等也会加快改革。

Choice数据显示，基础设施REITS试点自2020年开展以来，目前已经有15家产品上市（含申报），底层资产包括产业园区、仓储、物流、水利等，尚未有保障性住房。

2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。与此同时，中国证监会主席易会满近日也在公开场合表示将进一步深入推进基础设施REITs试点，包括拓宽试点范围等。

以REITs手段对保障性住房进行支持，是一种金融创新。住房城乡建设部数据显示，全国已有近30个省（区、市）出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。但保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，通过发行REITs有助于带动租赁企业资金的稳健，也有助于保障性租赁住房市场的健康发展。以往保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，加大了企业的债务负担，而发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成“投资建设住房——REITs盘活资产——回收资金再投资”的良性发展格局。

此次以深圳作为首个保障房REITs试点也颇有深意。深圳是一个对保障性租赁住房需求很大的城市。根据第七次全国人口普查数据，深圳非户籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈现以租为主的特点。

2020年10月发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》要求，依法依规开展基础设施REITs试点。据深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。