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房企“御寒”,多元化破局“利剑”已现?

来源：焦点财经 2022-04-12 20:22:33

焦点财经讯4月12日，“2022观点物业大会”在广州举行。受地产行业信用风险波及和影响后，物企间的竞争格局在不断演化，物企的经营独立性面临着考验，如何往更深、更广的维度发展和飞跃，成为本次会议的讨论重点，焦点财经一线直击。

行业寒冬，活下来与活得好的企业，度过寒冬的棉袄是什么？12日下午，主题讨论会围绕“多元破局”主题展开，广东省房地产研究会执行会长韩世同，上海证券有限责任公司首席分析师金文曦担任主持，中海自由办公OFFICEZIP全国高级总监李雪瑞，金地集团开发管理公司副总经理王英臣进行了讨论。

多元发展路在何方？

盲目的多元化恐怕是找死，不做多元化可能是等死，房企要如何破局？

从资本市场角度讲多元化，上海证券有限责任公司首席分析师金文曦认为，未来十年当中比较大的点就是权益杠杆，他判断代建是属于权益杠杆达到一个极致水平的标志。近两年，特别是这段时间房地产信用爆雷，权益杠杆受到一些影响。传统的杠杆已经在往轻资产方式走，经营方式上多元化可探索的点也比较多，比如说产业园模式以及做得比较多的向香港靠拢的商业管理模式等等。

金文曦表示，首先房企要从自己优势区域做拓展，千万不要贸然进入一些看似很好的领域；第二点是重视目前资本市场比较关注，或者说可能会在市场得到大估值的领域，物业管理板块，包括商业管理板块火热；第三点是从多元化的领域看，代建从上市标的来讲比较少，业内把它看成一种轻资产或者是权益杠杆，到一个极限水平之后可以进行输出的一个模式。现在代建各家房企在体系内都在进行培育和尝试，真正实现规模化和全国化的输出相应来讲还不是特别多。目前龙头公司的市占率偏高，代建市场也出现了一些新的变化，比如政府代建开始大量放量，这也是结合到近期各级政府提到了保障房和公租房、廉租租的修建计划。

在代建领域寻找第二曲线

金地集团开发管理公司副总经理王英臣具体分享了代建公司多元化的整体路径。王英臣认为多元化无外乎有三个方向，跨界做多元化，从整体的房地产开发商的角度把业务做宽，还有在的是在整体房地产业务里面做深，比如在产业链里面从一个地产项目，不管是持有型的，销售型的，从金融产品、基金、开发管理入手，到未来运营管理、物业管理，包括家装服务，包括全程代建服务，这是一个做深的角度。

王英臣表示，代建整体的方向或者市场上比较多的是商住代建和政府代建，但从长期来说，存量和增量会有一个逐步倾向的方向。金地多元化的发展方向，是想在代建领域寻找第二曲线和新赛道，现在是走“代建+运营和代建+资”之路，轻资产正当其时，代建是一个良好的出路。

低碳是确定的多元化抓手

中海自由办公OFFICEZIP全国高级总监李雪瑞介绍了中海的“打法”。中海商业主要负责中海地产旗下持有型的办公、购物中心、酒店，还有长租公寓业态。李雪瑞表示，多元破局首先要找到锚点，就是聚焦业务本身。

中海创立了自有办公品牌OfficeZIP，目前经过6年的发展，OfficeZIP集中多种业态，同时孵化了自己的会议中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌，变成目前国内业态最丰富的自有办公平台。未来创新方面，李雪瑞认为一定要结合大的国家方针和策略，比如低碳、ESG等，中海所有新项目围绕着低碳产品的发展去做，在不确定世界里面，低碳一定是确定的多元化抓手。