信托公司扎堆接盘房企股权，房地产信托又香了？业内人士：救人也自救
来源：时代周刊 2022-03-08 14:22:43
信托出手接盘房企股权。
时代周报记者注意到，五矿信托、光大信托等多家信托均接盘房企项目股权。不久前，中融信托还接盘了柳州市龙光骏德房地产开发有限公司（下称龙光骏德）70%股权，龙光骏德在2020年12月以2.895亿元竞得柳州市凤凰巷旧城改造项目部分用地。
“近期接盘房企项目的信托公司，它们大多本身就为相关项目提供过融资服务。”用益金融信托研究院研究员喻智告诉时代周报记者，信托机构接盘房企项目或为了化解风险。当融资方陷入流动性危机，信托公司亲身下场，是为了盘活项目，维护投资人权益。
喻智认为，短期内，房地产信托难言回暖，发展拐点还不明朗。目前，政策仍以稳定市场为主，房地产信托或延续下行趋势。
扎堆接盘
多名业内人士分析指出，信托公司接盘房地产公司项目股权，或是出于维护投资者风险，推动项目正常化。
近期，有接盘房地产项目的信托公司公开解释称，“经反复论证，我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决问题的最优方案。”
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，除了盘活优质房企项目外，信托公司也是为了盘活之前参与的部分房地产融资项目，尤其是一些信托型的明股实债项目。
“房企卖掉部分资产，是为了缓解债务压力。而信托公司直接接管项目，也可以避免房企信用风险。”喻智认为，虽然信托公司运营房地产项目的能力经验不足，但接盘后能避免房企债务问题影响项目建设，从而减少后期项目违约风险。
另有市场人士指出，信托公司全盘接手地产项目股权是最快回流资金的办法。2021年12月底，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。
信托公司扎堆接盘房地产股权的同时，房地产信托的发行量却在走低。
用益信托数据显示，截至3月6日，今年全国信托公司累计发行384只房地产集合信托产品，发行额度仅为294.54亿元，与去年同期发行的1081只房地产信托产品，1211.15亿元规模相比，在发行只数下跌64.48%，发行额度锐减近八成。今年1月，集合信托市场投向房地产领域的产品成立规模降至111.90亿元，环比大幅下降63.9%；2月发行规模也仅为110.53亿元。
“房地产信托发行不断走低，主要还是行业原因影响。” 喻智向时代周报记者表示，现阶段，投资者信心相对不足，信托公司开展此类业务较为谨慎。
趋势如何？
部分房地产信托业务谋求展期。
近期，多家地产企业申请信托展期。“房企寻求展期或意味着面临流动性压力，通过展期来延缓兑付压力。”分析人士指出。时代周报记者还注意到，多家房企的债券和信托临近兑付日期。贝壳研究院指出，3月和4月连续两个月到期债务规模均超千亿元，这两月对房企的资金流动性构成一定威胁，将增大对房企融资能力的考验。
克而瑞研究中心监测数据显示，2022年上半年，房企境外债偿还压力较大，境外债到期占总债券到期量超过60%。克尔瑞研究中心分析指出，在当前境外投资者信心不足的情况下，部分房企境外债券再循环融资相对较难，需动用自有资金进行偿债。
有专家认为，尽管并购贷款的支持政策已经出台，但金融机构作为自负盈亏的市场主体，在面临风险时依然会采取审慎策略。
“信托项目均有充足的抵押物，只是流动性的问题。”信托业内人士透露，房地产企业面临一定销售困难，“有一些资金在预售资金的监管账户里拿不出来，要一点点还。”
用益金融信托研究院指出，房地产类信托目前仍处低谷期。该研究院还分析称，2022年的宏观经济、行业环境仍是影响产品风险的主要因素，投资房地产类信托产品，要密切关注包括相关政策及金融主体的配套动作、商品房销售与去化情况、企业自救的决心和动作等，要保持谨慎。
“房地产信托在短期内难以迅速回暖，从业务模式还有市场环境来看，拐点还不明确。”喻智说。
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